เจาะลึก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย: บทเรียนจากผู้ชนะ และทิศทางการลงทุนสู่อนาคตปี 2026
ในฐานะคนที่คร่ำหวอดอยู่ในวงการที่อยู่อาศัยและการลงทุนมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 ถึงปัจจุบัน ถือเป็นบททดสอบที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย ภาพฝันที่เคยวาดไว้ว่าโมเมนตัมจากการเปิดประเทศจะช่วยฉุดกราฟให้พุ่งทะยานกลับพังทลายลงด้วยปัจจัยลบที่ถาโถม ทั้งภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง การเข้มงวดของการปล่อยสินเชื่อ และดอกเบี้ยที่เป็นขาขึ้น
บทความนี้ผมจะไม่เพียงแค่กางตัวเลขผลประกอบการมาเล่าให้ฟังเฉยๆ แต่เราจะมา “ผ่าตัด” โครงสร้างความสำเร็จและความล้มเหลวของบริษัทจดทะเบียนทั้ง 41 แห่ง เพื่อถอดรหัสออกมาเป็นคัมภีร์การลงทุนและการปรับตัวสำหรับปี 2026 ให้กับท่านผู้อ่าน ทั้งในมุมมองของผู้ประกอบการและนักลงทุนรายย่อย
ภาพรวมตลาด: เมื่อ “รายได้” ไม่ใช่คำตอบเดียวของความอยู่รอด
หากเรามองภาพรวมเม็ดเงินใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ของทั้ง 41 บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ จะพบตัวเลขรายได้รวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผิน ตัวเลขลดลงเพียง -1.2% จากปีก่อนหน้าอาจดูไม่น่าตกใจนัก แต่ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมอยากชวนให้มองลึกลงไปในไส้ใน เพราะปีศาจซ่อนอยู่ในรายละเอียดเสมอ
สถิติที่น่าสนใจคือ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่เผชิญกับภาวะรายได้หดตัว นี่ไม่ใช่แค่การสะดุดขาตัวเอง แต่คือสัญญาณเตือนภัยระดับโครงสร้าง บริษัทชั้นนำหลายแห่งที่เคยเป็นเสือติดปีก กลับต้องเผชิญกับตัวเลขติดลบสองหลัก เช่น แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) หรือ ไรมอน แลนด์ ที่รายได้หายไปกว่า 26-28% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า กำลังซื้อในกลุ่ม Mass Market และตลาดคอนโดมิเนียมบางเซกเมนต์ยังคงเปราะบางอย่างยิ่ง
สมรภูมิรายได้รวม: บัลลังก์แชมป์เปลี่ยนมือและกลยุทธ์ที่แตกต่าง
เมื่อกางผลประกอบการดูท็อป 10 ของวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เราได้เห็นปรากฏการณ์ที่น่าสนใจ เมื่อ “แสนสิริ” สามารถผงาดขึ้นมาคว้าแชมป์รายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ไปอย่างเฉียดฉิว
ความสำเร็จของแสนสิริไม่ได้มาเพราะโชคช่วย แต่เกิดจากการวางกลยุทธ์ Brand Portfolio ที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะการเจาะตลาด บ้านเดี่ยวหรู และคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อจริง (Real Demand) และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มอื่น
ในขณะที่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ พี่ใหญ่ของวงการ แม้รายได้รวมจะลดลงไปถึง 18% หล่นมาอยู่อันดับ 4 แต่กลยุทธ์การบริหารจัดการพอร์ตโฟลิโอของแลนด์ฯ นั้นมีความซับซ้อนและน่าสนใจในเชิงการเงิน ซึ่งผมจะขยายความในส่วนของกำไรสุทธิต่อไป
ทิศทางของผู้เล่นรายใหญ่:
แสนสิริ: เน้นความแข็งแกร่งของแบรนด์และดีไซน์
เอพี (ไทยแลนด์): ราชาแห่งการกระจายพอร์ตครอบคลุมทุกเซกเมนต์
ศุภาลัย: เน้นการบริหารต้นทุนและการขยายตัวสู่ต่างจังหวัด
เอสซี แอสเสท: เติบโตอย่างมั่นคงในกลุ่มบ้านหรูและเทคโนโลยีบ้านอัจฉริยะ (Smart Home)
วัดฝีมือตัวจริง: ใครคือเจ้าตลาด “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue)
ในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การดูรายได้รวมอาจทำให้ภาพเบลอ เพราะบางบริษัทมีรายได้จากค่าเช่า โรงแรม หรือการลงทุนอื่นๆ มาปะปน แต่ถ้าจะวัดกันที่ “ฝีมือการขายของ” ต้องดูที่รายได้จากการขาย (Revenue from Sales) เพียวๆ
เมื่อใช้เกณฑ์นี้ “เอพี (ไทยแลนด์)” คือผู้ชนะตัวจริง ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับสองอย่างแสนสิริ และอันดับสามอย่างศุภาลัย การที่เอพีสามารถรักษายอดขายระดับนี้ได้ในภาวะตลาดขาลง สะท้อนให้เห็นถึงความแม่นยำในการเลือกทำเล (Prime Location) และการออกแบบโปรดักต์ที่ตอบโจทย์ คนหาซื้อบ้าน ได้อย่างตรงจุด ไม่ว่าจะเป็นทาวน์โฮม หรือบ้านแฝด ที่เอพีครองตลาดมาอย่างยาวนาน
จุดที่น่าสังเกตคือ กลุ่มบริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างน่าใจหาย ส่วนใหญ่เป็นบริษัทที่พึ่งพาตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง หรือไม่มีสินค้าแนวราบ (Low-rise) มาช่วยพยุงพอร์ต ตัวอย่างเช่น ไรมอน แลนด์ ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78% หรือแม้แต่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เอง รายได้จากการขายก็หายไปกว่า -38% ซึ่งเป็นสัญญาณว่าในปีที่ผ่านมา การระบายสต็อกบ้านและคอนโดทำได้ยากขึ้นมาก
แต่ท่ามกลางวิกฤต ก็ยังมีดาวรุ่งที่น่าจับตามอง คือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่กระโดดลงมาเล่นในสนามที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว และทำผลงานได้ก้าวกระโดดด้วยการเติบโตถึง 103% กลยุทธ์ Mixed-use Development ที่นำที่อยู่อาศัยไปพ่วงกับศูนย์การค้า เป็นโมเดลที่ทรงพลังและตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ ซึ่งนี่คือเทรนด์หลักของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2026 อย่างแน่นอน
บรรทัดสุดท้ายที่สำคัญที่สุด: “กำไรสุทธิ” (Net Profit)
นักลงทุนมืออาชีพจะรู้ดีว่า “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) แม้เอพีจะขายของเก่งที่สุด แต่เมื่อหักลบกลบหนี้แล้ว แชมป์กำไรสุทธิกลับตกเป็นของ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ที่กวาดไปถึง 7,495 ล้านบาท
ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น?
คำตอบคือ Business Model ที่ชาญฉลาด แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ไม่ได้เป็นแค่ Developer ที่สร้างบ้านขาย แต่เป็นนักลงทุน (Investor) ที่มีการบริหารจัดการสินทรัพย์ (Asset Management) ชั้นเซียน กำไรมหาศาลส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน ซึ่งเป็นกลยุทธ์การทำกำไรแบบ Non-recurring ที่ช่วยพยุงบริษัทในวันที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ชะลอตัว
ในขณะที่แสนสิริและเอพี ทำกำไรเบียดกันมาในระดับ 5,800 – 6,000 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน (Cost Control) ที่ยอดเยี่ยม แม้ค่าวัสดุก่อสร้างและค่าแรงจะพุ่งสูงขึ้น
เจาะลึกเทรนด์และการปรับตัว: จากปี 2023 สู่ 2026
จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอสรุปเป็นบทวิเคราะห์เจาะลึกถึงทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่จะส่งผลยาวไปถึงปี 2026 ดังนี้:
หมดยุค “สร้างมาเดี๋ยวก็ขายได้” (End of Supply-Push Market)
ตลาดได้เปลี่ยนจากตลาดของผู้ขาย (Seller’s Market) เป็นตลาดของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) อย่างสมบูรณ์ ผู้บริโภคมีความรู้มากขึ้น เลือกเยอะขึ้น และมีอำนาจต่อรองสูง การทำการตลาดแบบหว่านแหไม่มีประสิทธิภาพอีกต่อไป การใช้ Data Analytics เพื่อเจาะกลุ่มเป้าหมาย (Niche Market) เช่น กลุ่มคนเลี้ยงสัตว์ (Pet Humanization) หรือกลุ่มผู้สูงอายุ (Aging Society) จะกลายเป็นมาตรฐานใหม่
ทำเลทอง และส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า ยังเป็นหัวใจสำคัญ
แม้กระแส Work from Home จะมีผลอยู่บ้าง แต่ คอนโดติดรถไฟฟ้า ยังคงเป็นสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องสูง โดยเฉพาะในย่าน CBD และส่วนต่อขยายที่มีศักยภาพ แต่สิ่งที่เปลี่ยนไปคือ “ราคา” ที่ต้องสมเหตุสมผล ผู้ซื้อจะไม่ยอมจ่ายแพงเกินจริง (Overpriced) อีกต่อไป การประเมินราคาที่ดินและการตั้งราคาขายต้องแม่นยำ
ดอกเบี้ยและการกู้ซื้อบ้าน (Home Loans Strategy)
ปัจจัยเรื่อง ดอกเบี้ยบ้าน และการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่สูงขึ้น ทำให้ Developer ต้องหันมาทำหน้าที่เป็นที่ปรึกษาทางการเงินให้ลูกค้ามากขึ้น บางโครงการมีการจับมือกับธนาคารเพื่อทำโปรโมชั่น สินเชื่อที่อยู่อาศัย ดอกเบี้ยพิเศษ หรือแม้กระทั่งโมเดล Rent-to-Own (เช่าออมบ้าน) เพื่อลดกำแพงในการเข้าถึงสินเชื่อ นี่คือทางรอดในการระบายสต็อก
บ้านประหยัดพลังงาน และ ESG (Green Living)
ในปี 2026 คำว่า Green Building จะไม่ใช่แค่กิมมิคทางการตลาด แต่เป็นข้อบังคับกลายๆ จากทั้งภาวะโลกร้อนและความต้องการของผู้บริโภค โครงการที่มีการติดตั้ง Solar Roof, รองรับ EV Charger และใช้วัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม จะมีมูลค่าสูงกว่าในระยะยาว และยังดึงดูดนักลงทุนต่างชาติที่ให้ความสำคัญกับมาตรฐานสิ่งแวดล้อม
อสังหาฯ เพื่อการลงทุน (Investment Property)
สำหรับนักลงทุนที่มองหา Passive Income การลงทุนใน คอนโดปล่อยเช่า ยังคงน่าสนใจ แต่ต้องเลือกเฟ้นมากขึ้น พื้นที่ใกล้มหาวิทยาลัย หรือย่านนิคมอุตสาหกรรม (EEC) ให้ผลตอบแทน (Yield) ที่ดีกว่าคอนโดในเมืองที่ Supply ล้นตลาด นอกจากนี้ การลงทุนใน REITs (กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์) ก็เป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าในภาวะดอกเบี้ยผันผวน
บทสรุป: ใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในสมรภูมินี้?
บทสรุปของผลประกอบการที่ผ่านมาสะท้อนให้เห็นว่า “ขนาด” ไม่สำคัญเท่ากับ “ความคล่องตัว” บริษัทที่ปรับตัวได้เร็ว บริหารกระแสเงินสดได้ดี และมีรายได้จากหลายทาง (Diversification) คือผู้ที่จะยืนหยัดอยู่ได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยหรือช่องทางการลงทุนใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปีนี้และปีหน้าคือจังหวะเวลาของ “โอกาสในวิกฤต” ราคาอสังหาฯ ในหลายเซกเมนต์ยังไม่ได้ปรับตัวขึ้นแรงมากนัก โปรโมชั่นระบายสต็อกยังมีให้เห็น หากคุณมีความพร้อมทางการเงินและเครดิตที่ดี นี่คือเวลาที่คุณจะสามารถต่อรองเพื่อให้ได้สินทรัพย์ที่ดีที่สุดในราคาที่คุ้มค่าที่สุด
โลกการลงทุนและการอยู่อาศัยไม่เคยหยุดนิ่ง การมีข้อมูลที่ถูกต้องและทันสมัยคืออาวุธที่สำคัญที่สุด หากคุณไม่อยากพลาดทุกความเคลื่อนไหว เจาะลึกทุกทำเล และวิเคราะห์ทุกเทรนด์เศรษฐกิจที่จะกระทบกระเป๋าเงินของคุณ
อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือ ติดตามบทวิเคราะห์เชิงลึกและคำแนะนำการลงทุนอสังหาฯ ฉบับ Exclusive เพิ่มเติมได้ที่นี่ คลิกเพื่อรับข้อมูลข่าวสารก่อนใคร แล้วคุณจะเป็นนักลงทุนที่ก้าวนำตลาดเสมอ!
