ผ่ากลยุทธ์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์: เจาะลึกผลงาน 41 บิ๊กคอร์ป ใครรุ่ง ใครร่วง และบทเรียนสำคัญสู่ทิศทางปี 2026
ในฐานะคนที่คลุกคลีและเฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวในแวดวงที่อยู่อาศัยและการลงทุนมานานกว่าทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เลยว่าวัฏจักรของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทยนั้น เปรียบเสมือนหนังม้วนยาวที่มีจุดหักมุมให้เราได้ตื่นเต้นอยู่เสมอ หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมของปี 2566 ที่ผ่านมา หลายคนอาจจะนิยามมันว่าเป็น “ปีแห่งความผิดหวัง” หรือ “ปีแห่งการทรงตัว” แต่สำหรับนักวิเคราะห์และนักลงทุนมืออาชีพ ตัวเลขและผลประกอบการที่เกิดขึ้นในปีนั้น คือ “ลายแทงขุมทรัพย์” ที่บ่งบอกทิศทางอนาคตได้อย่างชัดเจนที่สุด โดยเฉพาะเมื่อเรากำลังก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ของปี 2567 จนถึงปี 2568-2569 (2026) ที่เทรนด์การอยู่อาศัยกำลังเปลี่ยนผ่านอย่างรุนแรง
บทความนี้ ผมจะไม่เพียงแค่เอาตัวเลขมาปูแผ่ให้ดู แต่จะพาคุณไป “X-Ray” ผ่าตัดโครงสร้างรายได้และกำไรของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อค้นหาว่าใครคือ “ของจริง” ในสมรภูมิที่ดุเดือดนี้ และข้อมูลเหล่านี้จะช่วยให้คุณวางแผน การลงทุนอสังหา หรือเตรียมตัวสำหรับ การซื้อบ้าน ในอนาคตได้อย่างไร
มรสุมลูกใหญ่และการปรับฐานครั้งสำคัญ
ย้อนกลับไปช่วงรอยต่อระหว่างปี 2565 ถึง 2566 เราเห็นโมเมนตัมที่ดีเยี่ยม หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าธุรกิจกำลังจะ “Take off” หรือพุ่งทยานฟ้า แต่ความเป็นจริงกลับเหมือนโดนเบรกหัวทิ่ม ปัจจัยลบจากการเมืองช่วงก่อนเลือกตั้ง ภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และดอกเบี้ยขาขึ้น ทำให้กำลังซื้อใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ สะดุดลงอย่างเห็นได้ชัด แม้กระทั่งไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วง High Season ของการโอนกรรมสิทธิ์ ก็ยังเงียบเหงากว่าที่คาด
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor ที่เจาะลึก 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหุ้น พบตัวเลขที่น่าตกใจคือ รายได้รวมของทั้งกลุ่มอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 (376,141 ล้านบาท) ฟังดูเหมือนลดลงไม่เยอะใช่ไหมครับ? แต่ถ้าเราเจาะไส้ใน จะพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่รายได้ลดลง! นี่คือสัญญาณเตือนภัยว่า “ไม่ใช่ทุกคนที่จะรอด” ในยุคที่พฤติกรรมผู้บริโภคซับซ้อนขึ้น
กลุ่มที่บาดเจ็บหนักคือรายกลางและรายเล็ก บางรายรายได้หายไปกว่า 20-28% ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, หรือ ไรมอน แลนด์ แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) รายได้รวมยังหายไปถึง 18% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า โครงการบ้านหรู หรือ คอนโดมิเนียม ในเซกเมนต์เดิมๆ อาจจะไม่ใช่คำตอบเดียวอีกต่อไป หากปราศจากการปรับตัวที่รวดเร็ว
สงครามรายได้: แสนสิริ ปะทะ เอพี (ไทยแลนด์)
ในมุมของ “รายได้รวม” (Total Revenue) ปี 2566 ถือเป็นปีทองของ แสนสิริ ที่สามารถผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ซึ่งถือว่าสวนกระแสเศรษฐกิจอย่างมาก กลยุทธ์การรุกตลาด Luxury และ Super Luxury รวมถึงการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง ทำให้แสนสิริเฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ไปได้อย่างเฉียดฉิว โดยเอพีทำได้ 38,399 ล้านบาท
การขับเคี่ยวของสองเจ้านี้บอกอะไรเรา? มันบอกว่าใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยุคปัจจุบัน “Brand Loyalty” และ “Product Segmentation” คือหัวใจสำคัญ เอพีอาจจะพลาดแชมป์รายได้รวม แต่พวกเขายังคงรักษาสถานะผู้นำในตลาดแนวราบและคอนโดมิเนียมระดับกลางได้อย่างเหนียวแน่น
ตามมาด้วยอันดับ 3 คือ ศุภาลัย ที่ยังคงสไตล์ Conservative แต่กินรวบด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท จุดเด่นของศุภาลัยคือการบริหารต้นทุนที่เก่งกาจ ทำให้แม้รายได้จะลดลงบ้าง (-10%) แต่สถานะทางการเงินยังคงแกร่งทั่วแผ่น
เจาะลึก “รายได้จากการขาย” ใครคือนักขายตัวจริง?
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมักจะเตือนนักลงทุนเสมอว่า อย่าดูแค่ “รายได้รวม” เพราะมันอาจมีรายได้พิเศษ เช่น การขายที่ดิน ขายตึก หรือรายได้จากค่าเช่าปะปนอยู่ ถ้าอยากรู้ว่าแบรนด์ไหน “ขายของเก่ง” จริงๆ ต้องดูที่ รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ (Sales Revenue) เพียวๆ
เมื่อใช้เกณฑ์นี้ ภาพของตารางอันดับจะเปลี่ยนไปทันที!
ผู้ชนะในสังเวียนนี้คือ เอพี (ไทยแลนด์) ที่คว้าแชมป์ยอดขายไปครองด้วยมูลค่า 36,927 ล้านบาท นี่คือเครื่องพิสูจน์ว่าโปรดักต์ของเอพี ทั้ง บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และ คอนโดติดรถไฟฟ้า ตอบโจทย์ Real Demand หรือผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมากที่สุดในตลาด
ในขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท และ ศุภาลัย ที่อันดับ 3 ด้วยยอด 30,836 ล้านบาท
จุดที่น่าสังเกตและเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ รายได้จากการขายของพี่ใหญ่รายนี้ลดลงไปถึง -38% เหลือเพียง 18,966 ล้านบาท หล่นไปอยู่อันดับ 6 ในด้านยอดขาย สาเหตุหลักมาจากการที่สินค้าในสต็อกอาจจะไม่แมตช์กับจังหวะเวลา หรือการชะลอการเปิดโครงการใหม่เพื่อรอจังหวะเศรษฐกิจ แต่เดี๋ยวผมจะเล่าให้ฟังในหัวข้อถัดไปว่าทำไม “แลนด์” ถึงยังเป็นเสือซ่อนเล็บ
อีกหนึ่งดาวรุ่งที่ผมต้องขอไฮไลท์ไว้สำหรับเทรนด์ปี 2026 คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) หลายคนรู้จักในนามเจ้าพ่อห้างสรรพสินค้า แต่พวกเขากำลังรุก ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการอยู่อาศัยอย่างหนัก ปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายโตระเบิดถึง 103% (5,835 ล้านบาท) โมเดล “Mixed-use” ที่มีห้างเป็นศูนย์กลางแล้วล้อมรอบด้วยคอนโดและโรงแรม กำลังกลายเป็น Winning Formula ที่น่ากลัวสำหรับคู่แข่งรายเดิม
บรรทัดสุดท้าย: กำไรสุทธิ คือความจริงเพียงหนึ่งเดียว
ยอดขายเยอะอาจจะแค่โชว์ แต่กำไรสิครับคือของจริง ในสภาวะที่ต้นทุนก่อสร้างพุ่ง ค่าแรงขึ้น และดอกเบี้ยโหด การรักษา “กำไรสุทธิ” (Net Profit) ให้สวยหรูนั้นยากยิ่งกว่าเข็นครกขึ้นภูเขา
จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท หายไป -11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน! นี่คือภาพสะท้อนความโหดร้ายของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ไม่ได้สวยหรูเหมือนภาพโฆษณา
แต่ท่ามกลางตัวเลขสีแดง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ กลับยืนหนึ่งเป็นแชมป์กำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท! ถามว่าทำไมขายของได้น้อยลงแต่กำไรเยอะ? คำตอบคือ “ความเก๋าเกม” ในการบริหาร Portfolio ครับ แลนด์แอนด์เฮ้าส์มีรายได้พิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งในพัทยาเข้ากองทุน REIT ฟันกำไรเนื้อๆ กว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือกลยุทธ์ Asset Monetization ที่ชาญฉลาด เปลี่ยนทรัพย์สินให้เป็นกระแสเงินสด เพื่อเตรียมกระสุนไว้ลุยต่อในอนาคต
อันดับ 2 ด้านกำไรคือ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และอันดับ 3 เอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท) ซึ่งต้องบอกว่าเฉียดฉิวกันมาก ส่วน แสนสิริ ก็ทำผลงานได้น่าประทับใจด้วยกำไร 5,846 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดด 42%
บทวิเคราะห์เจาะลึก: ทิศทางสู่ปี 2026 และคำแนะนำสำหรับคุณ
จากข้อมูลทั้งหมดในปี 2566 ส่งสัญญาณอะไรถึงเราในปีนี้และอนาคต?
ยุคของ “ปลาเร็วกินปลาช้า” จบแล้ว ตอนนี้คือ “ปลาใหญ่กินรวบ”:
เราเห็นชัดเจนว่า Top 10 ของบริษัทอสังหาฯ ครองส่วนแบ่งตลาดไปเกือบหมด รายเล็กรายน้อยที่สายป่านไม่ยาวพอจะเริ่มหายไป หรือถูกเทคโอเวอร์ สำหรับผู้บริโภค การเลือกซื้อ บ้าน หรือ คอนโด จากแบรนด์ใหญ่ที่มีความมั่นคงทางการเงิน (High Brand Trust) จะปลอดภัยกว่ามาก ลดความเสี่ยงเรื่องการทิ้งงานหรือนิติบุคคลล้มเหลว
Product Segmentation ที่ชัดเจนคือกุญแจสู่ความสำเร็จ:
หมดยุค “One size fits all” บริษัทที่กำไรดีคือบริษัทที่ชัดเจนว่าขายใคร อย่าง ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (กำไร 3,160 ล้านบาท) ที่เก่งเรื่องคอนโด Gen Z และคอนโดเลี้ยงสัตว์ได้ (Pet Lover) หรือ เอสซี แอสเสท (กำไร 2,525 ล้านบาท) ที่ยึดหัวหาดบ้านหรูระดับ 20 ล้านบาทขึ้นไปได้แน่นปึ้ก การมองหา Niche Market คือทางรอด
อสังหาฯ เพื่อการลงทุนต้องดู Yield และทำเลให้ขาด:
สำหรับใครที่มองหา การลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ข้อมูลปีที่ผ่านมาชี้ว่า ตลาดเช่ายังไปได้ดีกว่าตลาดขาย โดยเฉพาะในทำเล CBD และใกล้สถาบันการศึกษา แต่ต้องระวังเรื่อง Supply ล้นตลาดในบางทำเล การเลือกโครงการจาก Developer ที่มีบริการหลังการขายและการบริหารนิติบุคคลที่ดี จะช่วยดันราคาขายต่อและค่าเช่าได้ดีกว่า
เทรนด์บ้านประหยัดพลังงานและ Smart Home:
แม้ข้อมูลปี 66 จะเน้นเรื่องตัวเลขการเงิน แต่เบื้องหลังความสำเร็จของเจ้าใหญ่อย่าง เอพี และ แสนสิริ คือการใส่ฟังก์ชัน Solar Roof และ EV Charger เข้าไปเป็นมาตรฐาน สิ่งนี้จะเป็น Norm ใหม่ในปี 2026 ใครไม่ทำ คือตกขบวน
โอกาสในวิกฤต สำหรับคนมีเงินเย็น:
หุ้นกลุ่มอสังหาฯ หลายตัวราคาลงมาต่ำกว่ามูลค่าพื้นฐาน (Undervalue) จากผลประกอบการที่ดูชะลอตัว แต่นี่คือจังหวะในการสะสมหุ้นปันผลดีๆ (Dividend Stock) อย่าง LH หรือ SIRI ที่ยังมี Cash Flow แข็งแกร่ง
สรุปส่งท้าย
ปี 2566 อาจเป็นปีที่เหนื่อยยากสำหรับผู้ประกอบการ แต่สำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน นี่คือช่วงเวลาแห่งการคัดกรอง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้พิสูจน์แล้วว่า “ของจริง” เท่านั้นที่จะยืนหยัดอยู่ได้ ไม่ว่าคุณกำลังมองหา บ้านเดี่ยว หลังแรก คอนโดมิเนียม ใจกลางเมือง หรือมองหาช่องทาง กู้ซื้อบ้าน ที่คุ้มค่าที่สุด การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างแม่นยำ
อย่าปล่อยให้โอกาสในตลาดที่กำลังปรับฐานหลุดมือไป ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนที่มองหา Capital Gain หรือคนที่ฝันอยากมีบ้านคุณภาพสักหลัง ตอนนี้คือจังหวะที่ดีที่สุดในการเริ่มศึกษาและเปรียบเทียบ
หากคุณต้องการเจาะลึกทำเลศักยภาพหรือวิเคราะห์โครงการที่น่าสนใจเป็นรายตัว สามารถติดตามบทความเจาะลึก Exclusive ต่อไป หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการลงทุนของคุณได้ตั้งแต่วันนี้ เพราะการลงทุนในความรู้ คือการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนดีที่สุดครับ
