ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทสรุปผู้ชนะและผู้แพ้จากมรสุมปี 2566 สู่ทิศทางการลงทุนปี 2026
ในฐานะคนที่คลุกคลีและสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวในวงการพัฒนาที่ดินและการลงทุนมากว่าหนึ่งทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เลยว่าช่วงเวลา 2-3 ปีที่ผ่านมา คือบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย หลายคนอาจจะจำภาพความหวังในช่วงต้นปี 2565 ที่ดูเหมือนว่ากราฟกำลังจะพุ่งทะยาน (Take off) แต่ความเป็นจริงที่เกิดขึ้นในปี 2566 กลับกลายเป็นหนังคนละม้วน เมื่อโมเมนตัมที่ควรจะส่งต่อกลับสะดุดลงจากปัจจัยลบที่ถาโถมเข้ามา ทั้งภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และความเข้มงวดของสถาบันการเงิน ทำให้ปีที่ผ่านมากลายเป็น “ปีแห่งความผิดหวัง” สำหรับหลายบริษัท
บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปเจาะลึกไส้ในของผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 แห่ง เพื่อถอดรหัสว่าใครคือ “ตัวจริง” ที่สามารถยืนหยัดอยู่ได้ท่ามกลางพายุ และทิศทางของตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในปี 2567 ไปจนถึงเทรนด์ปี 2026 จะเป็นอย่างไร เพื่อให้คุณไม่พลาดโอกาสในการลงทุนหรือเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่คุ้มค่าที่สุด
ภาพรวมตลาด: เมื่อรายได้รวมไม่ใช่คำตอบเดียว
หากเรามองภาพกว้างของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 ตัวเลขรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทจดทะเบียนอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งดูเผินๆ เหมือนจะลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (376,141 ล้านบาท) แต่ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมอยากให้มองลึกลงไปกว่านั้น เพราะ “ค่าเฉลี่ย” มักจะหลอกตาเราเสมอ
ความจริงที่น่าตกใจคือ มีบริษัทถึง 25 จาก 41 แห่งที่เผชิญกับสภาวะรายได้ถดถอย นี่ไม่ใช่แค่การสะดุดขาตัวเอง แต่เป็นสัญญาณบ่งบอกถึงโครงสร้างตลาดที่เปลี่ยนไป ผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กหลายรายได้รับผลกระทบอย่างหนัก ตัวอย่างเช่น แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่รายได้หายไปกว่า 28% หรือแม้แต่แบรนด์หรูอย่าง ไรมอน แลนด์ ก็ติดลบไปถึง 26%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ที่เรามักมองว่าเป็นพี่ใหญ่ที่มั่นคง ก็ยังเจอกับภาวะรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า กำลังซื้อในตลาดระดับกลาง-ล่าง และกลุ่มนักลงทุนเก็งกำไรได้หายไปจากตลาดอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้ โครงการบ้านใหม่ และคอนโดมิเนียมหลายแห่งมียอดโอนกรรมสิทธิ์ไม่เป็นไปตามเป้า
สงครามรายได้: แสนสิริ ผงาดครองแชมป์ แต่ เอพี หายใจรดต้นคอ
ในการจัดอันดับ Top 10 ของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด การขับเคี่ยวในปีนี้ดุเดือดเผ็ดมันยิ่งกว่าละครหลังข่าว
อันดับ 1 แสนสิริ: สร้างปรากฏการณ์ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% กลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรี่และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Brand Awareness) ทำให้แสนสิริสามารถกวาดรายได้เข้ากระเป๋าได้สูงสุด เฉือนชนะคู่แข่งไปได้อย่างสวยงาม
อันดับ 2 เอพี (ไทยแลนด์): ตามมาติดๆ ชนิดหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่เอพียังคงแสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของพอร์ตโฟลิโอที่กระจายความเสี่ยงได้ดี
อันดับ 3 ศุภาลัย: ยังคงรักษามาตรฐานด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลงไปบ้าง แต่ด้วยโครงสร้างต้นทุนที่ดี ทำให้ศุภาลัยยังคงเป็นผู้เล่นที่ประมาทไม่ได้
สิ่งที่น่าสังเกตสำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจ กู้ซื้อบ้าน คือการขยับตัวของ “ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้” และ “สิงห์ เอสเตท” ที่เข้ามาติดใน Top 10 สะท้อนให้เห็นว่าตลาดเริ่มเปิดรับผู้เล่นที่มีโมเดลธุรกิจแบบใหม่ๆ ที่เน้นการร่วมทุน (Joint Venture) และการกระจายธุรกิจไปยังกลุ่มโรงแรมและการบริการ (Hospitality) มากขึ้น
เจาะลึกรายได้จากการขาย: วัดกึ๋นผู้พัฒนาอสังหาฯ (Real Demand)
ถ้าจะวัดฝีมือกันจริงๆ ในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เราต้องตัดรายได้พิเศษอื่นๆ ออก แล้ววัดกันที่ “ยอดโอน” หรือรายได้จากการขายเพียวๆ เพราะนี่คือตัวชี้วัดว่าโปรดักต์ของคุณขายได้จริงหรือไม่ ลูกค้าพร้อมควักเงินจ่ายหรือเปล่า
เมื่อกางตัวเลขดูเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพรวมของตลาดดูน่ากังวลกว่ารายได้รวมมาก ทั้ง 41 บริษัททำได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้คือสัญญาณเตือนภัย (Red Flag) ที่บอกว่า “กำลังซื้อที่แท้จริง” (Real Demand) กำลังหดตัว
ใครคือราชาแห่งยอดขาย?
คำตอบคือ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ครองบัลลังก์นี้ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท การที่เอพีสามารถยืนหนึ่งในด้านนี้ได้ สะท้อนให้เห็นว่าโปรดักต์ของพวกเขา ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม ตอบโจทย์ลูกค้าในวงกว้าง (Mass Market) ได้ดีที่สุด แม้ในยามที่เศรษฐกิจผันผวน การมีสินค้าครบทุกเซกเมนต์และทำเลศักยภาพ คือกุญแจสำคัญ
ในขณะที่ แสนสิริ แม้รายได้รวมจะเป็นที่ 1 แต่ในแง่รายได้จากการขายมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท โดยเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่ยอดขายเติบโตสวนตลาด (+7%) ส่วน ศุภาลัย ยังคงเหนียวแน่นในอันดับ 3 ที่ 30,836 ล้านบาท
จุดที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่กระโดดเข้ามาเล่นในตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว และเริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตได้อย่างงดงาม ด้วยยอดขายที่โตระเบิดถึง 103% (5,835 ล้านบาท) การผนึกกำลังระหว่างศูนย์การค้าและโครงการที่อยู่อาศัย (Mixed-use Development) กลายเป็นสูตรสำเร็จที่น่ากลัวสำหรับคู่แข่งรายเดิม เพราะลูกค้าสมัยใหม่มองหาความสะดวกสบายในการใช้ชีวิตที่ครบวงจร
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ “กำไรคือความจริง” (Profit is Sanity)
ในโลกของการทำธุรกิจ รายได้คือมายา แต่กำไรคือของจริง ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งกลุ่มลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท และมีบริษัทขาดทุนกว่า 12 แห่ง ซึ่งสะท้อนถึงต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น ราคาที่ดินที่พุ่งไม่หยุด และดอกเบี้ยขาขึ้นที่กัดกินกำไรของผู้ประกอบการ
แต่ท่ามกลางวิกฤต แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ยังคงเป็น “เสือนอนกิน” ที่ครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท หลายคนอาจสงสัยว่าทำไมรายได้ลดแต่กำไรยังแชมป์? คำตอบอยู่ที่ “ความฉลาดในการบริหารสินทรัพย์” ในปีที่ผ่านมา LH มีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ทำให้บันทึกกำไรพิเศษเข้ามากว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือกลยุทธ์การสร้าง Recurring Income และการบริหารพอร์ตการลงทุนที่เหนือชั้นกว่าคู่แข่งรายอื่นๆ ที่พึ่งพาเพียงยอดขายบ้านอย่างเดียว
อันดับ 2 และ 3 อย่าง ศุภาลัย และ เอพี ขับเคี่ยวกันอย่างสูสีที่ระดับ 6,000 ล้านบาท โดยศุภาลัยเฉือนชนะไปเพียงเส้นยาแดงผ่าแปด ส่วน แสนสิริ ทำกำไรเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% (5,846 ล้านบาท) ซึ่งถือเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจที่สุดในกลุ่ม Top 5
อนาคตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย: ปี 2567-2569 จะไปทางไหน?
จากข้อมูลปี 2566 ผมขอวิเคราะห์เจาะลึกไปถึงทิศทางในอนาคต เพื่อให้ผู้อ่านเห็นภาพว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังจะมุ่งหน้าไปทางไหน ท่ามกลางกระแสการเปลี่ยนแปลงของโลกปี 2026
ตลาดของผู้ซื้อที่มีความพร้อม (The Market of the Fittest):
อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงแตะระดับ 50-60% ในบางเซกเมนต์ ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องปรับตัวอย่างหนัก ในปี 2567-2568 เราจะเห็นการหันมาจับตลาดระดับบน (Luxury & Super Luxury) มากขึ้น เพราะเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อย และไม่ต้องกังวลเรื่องการกู้แบงก์ไม่ผ่าน การเปิดตัว โครงการบ้านหรู ในทำเลใจกลางเมืองหรือโซนราชพฤกษ์-บางนา จะยังมีให้เห็นอย่างต่อเนื่อง
บ้านที่ “ฉลาด” และ “รักษ์โลก” (Smart & Sustainable Living):
เทรนด์ปี 2026 จะไม่ใช่แค่เรื่องทำเลอีกต่อไป แต่เป็นเรื่องของเทคโนโลยีและความยั่งยืน (ESG) ผู้บริโภคยุคใหม่มองหาบ้านที่ช่วยประหยัดพลังงาน ติดตั้ง Solar Roof, มี EV Charger และระบบ Home Automation เป็นมาตรฐาน การที่ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ อย่าง SC Asset หรือ Sansiri ประกาศเป้าหมาย Net Zero ไม่ใช่เรื่องการสร้างภาพลักษณ์ แต่เป็น “ความอยู่รอด” ทางธุรกิจ เพราะในอนาคต การขอสินเชื่อโครงการ (Project Finance) หรือแม้แต่สินเชื่อบ้านสำหรับผู้ซื้อ (Green Loan) จะผูกติดกับมาตรฐานสิ่งแวดล้อมเหล่านี้
การเติบโตของธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำ (Recurring Income Focus):
บทเรียนจาก แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ทำให้หลายบริษัทเริ่มตระหนักว่า การพึ่งพารายได้จากการขายขาดเพียงอย่างเดียวมีความเสี่ยงเกินไป เราจะเห็นผู้พัฒนาอสังหาฯ หันมาลงทุนในธุรกิจโรงแรม, คลังสินค้า (Warehouse), อาคารสำนักงาน หรือแม้แต่ธุรกิจบริการสุขภาพ (Healthcare) เพื่อรองรับสังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) มากขึ้น เพื่อสร้างกระแสเงินสดที่มั่นคงในระยะยาว
ทำเลใหม่ตามโครงสร้างพื้นฐาน:
การขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีเหลืองและสีชมพู ได้เปิดหน้าดินใหม่ๆ ในการพัฒนา คอนโดมิเนียม ราคาจับต้องได้ อย่างไรก็ตาม Overstreet Supply หรือภาวะล้นตลาดในบางทำเลยังคงน่าเป็นห่วง ผู้ซื้อควรพิจารณาทำเลที่มีศักยภาพจริง (Real Prime Location) ที่มีการจ้างงานและแหล่งชุมชนรองรับ ไม่ใช่แค่เกาะแนวรถไฟฟ้าเพียงอย่างเดียว
คำแนะนำสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน
หากคุณกำลังมองหาจังหวะในการ รีไฟแนนซ์บ้าน หรือซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในช่วงปีนี้ถือเป็น “ตลาดของผู้ซื้อ” อย่างแท้จริง ผู้ประกอบการหลายรายต่างงัดโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม เพื่อระบายสต็อกคงค้าง (Inventory) นี่คือโอกาสทองในการต่อรองราคาเพื่อให้ได้ข้อเสนอที่ดีที่สุด (Best Deal)
อย่างไรก็ตาม การเลือกซื้อทรัพย์สินในช่วงนี้ต้องใช้ความระมัดระวังสูงสุด ควรเลือกแบรนด์ที่มีความน่าเชื่อถือ (Trustworthiness) มีสถานะทางการเงินที่มั่นคง เพื่อป้องกันปัญหาการทิ้งงานก่อสร้าง และที่สำคัญ ต้องประเมินความสามารถในการผ่อนชำระของตนเองอย่างรอบคอบ เนื่องด้วยทิศทางดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวในระดับสูง
บทสรุป
ปี 2566 อาจเป็นปีที่เจ็บปวดสำหรับหลายบริษัทในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่ปรับตัวได้ไว บริหารจัดการต้นทุนได้ดี และมีพอร์ตสินค้าที่หลากหลาย คือผู้รอดชีวิตที่แท้จริง สำหรับปี 2567 จนถึงปี 2026 เกมการแข่งขันจะเปลี่ยนจากการเน้นปริมาณ (Volume) มาสู่การเน้นคุณภาพ (Quality) และความยั่งยืน (Sustainability)
ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนที่มองหา High Yield หรือคนธรรมดาที่ฝันจะมีบ้านสักหลัง การติดตามข้อมูลข่าวสารอย่างเจาะลึกและรอบด้านคือเกราะป้องกันที่ดีที่สุด อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปเพียงเพราะขาดข้อมูลที่ถูกต้อง
หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการเปรียบเทียบโครงการบ้านและคอนโดที่คุ้มค่าที่สุดในทำเลศักยภาพ พร้อมข้อเสนอสินเชื่อสุดพิเศษ ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราได้วันนี้ เพื่อวางแผนอนาคตที่มั่นคงของคุณและครอบครัว คลิกเลย!
