เจาะลึก “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” บทสรุปสงครามชิงแชมป์ 41 บริษัทชั้นนำ: ใครคือผู้ชนะตัวจริง และทิศทางอนาคตสู่ปี 2026
หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมของเศรษฐกิจไทยในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ต้องยอมรับว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เปรียบเสมือนชีพจรสำคัญที่บ่งบอกถึงสุขภาพทางการเงินของผู้บริโภคและความเชื่อมั่นของนักลงทุน จากประสบการณ์กว่า 10 ปีที่ผมได้คร่ำหวอดอยู่ในวงการนี้ และเฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของผู้ประกอบการรายใหญ่ ปี 2566 นับเป็น “ปีแห่งบททดสอบ” ที่คัดกรองตัวจริงออกจากสนามอย่างชัดเจนที่สุดปีหนึ่ง
จากความคาดหวังเดิมที่หลายฝ่ายมองว่า Momentum จากปี 2565 จะเป็นแรงส่งให้ธุรกิจ Take off พุ่งทะยาน แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นหนังคนละม้วน ปัจจัยลบทางเศรษฐกิจ ภาวะหนี้ครัวเรือน และมาตรการทางการเงินที่เข้มงวด (LTV) ทำให้กราฟการเติบโตไม่ได้พุ่งขึ้นอย่างที่คิด ซ้ำร้ายยังชะลอตัวลากยาวตั้งแต่ช่วงก่อนเลือกตั้งใหญ่ไปจนถึงปลายปี แม้แต่ไตรมาส 4 ที่เป็นช่วง High Season ของการโอนกรรมสิทธิ์และการทำโปรโมชั่น สินเชื่อบ้าน ก็ยังไม่สามารถกู้สถานการณ์ให้กลับมาคึกคักได้เท่าที่ควร
บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปเจาะลึกไส้ในของผลประกอบการ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ว่าภายใต้พายุเศรษฐกิจลูกนี้ ใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะ” และใครที่ต้องเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ พร้อมวิเคราะห์เจาะลึกถึงกลยุทธ์ที่นักลงทุนและผู้ซื้อบ้านต้องรู้ เพื่อเตรียมพร้อมสำหรับการ กู้ซื้อบ้าน หรือ การลงทุนอสังหา ในยุคปัจจุบันและอนาคต
ภาพรวมรายได้: เมื่อ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” หดตัว ใครยังแกร่ง?
ตัวเลขไม่เคยโกหกใคร จากข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมจาก 41 บริษัทจดทะเบียน พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (376,141 ล้านบาท) ดูเผินๆ เหมือนจะทรงตัว แต่เมื่อเรา “X-Ray” ลงไปในรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจว่า มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง!
นี่คือสัญญาณเตือนภัยที่บ่งบอกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เค้กที่หอมหวานสำหรับทุกคนอีกต่อไป การแข่งขันที่ดุเดือดในทำเลศักยภาพอย่าง กรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงหัวเมืองท่องเที่ยว ทำให้ผู้ประกอบการต้องงัดทุกกลยุทธ์ออกมาสู้ ทั้งสงครามราคาและการอัดแคมเปญ ดอกเบี้ยบ้าน ร่วมกับพันธมิตรธนาคาร
กลุ่มบริษัทที่เผชิญภาวะรายได้ถดถอย
กลุ่มที่น่าเป็นห่วงคือบริษัทที่มีรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงปัญหาสภาพคล่องหรือการระบายสต็อกสินค้า (Inventory) ที่ไม่เป็นไปตามเป้า ได้แก่:
แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN): ติดลบราว -28% ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายในการปรับภาพลักษณ์แบรนด์ให้ทันกับคนรุ่นใหม่
อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป: ติดลบในระดับใกล้เคียงกัน
ไรมอน แลนด์ (RML): ติดลบ -26% ซึ่งกระทบจากตลาดลักชัวรี่ที่เริ่มอิ่มตัวในบางเซกเมนต์
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): พี่ใหญ่ของวงการที่รายได้รวมหายไปถึง -18% ซึ่งเป็นประเด็นที่เราจะมาวิเคราะห์กันต่อว่าเกิดอะไรขึ้น
ที่น่าสังเกตคือ แม้แต่ในกลุ่ม Top 10 ผู้นำตลาด ก็ยังมีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลง เช่น ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%) แสดงให้เห็นว่าแม้แต่ยักษ์ใหญ่ก็ยังเหนื่อยในการประคองตัวเลขใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยุคนี้
บัลลังก์รายได้สูงสุด: “แสนสิริ” ผงาดคว้าแชมป์ เฉือนชนะ “เอพี”
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีโอกาส และผู้ที่คว้าโอกาสได้ดีที่สุดในปี 2566 คือ แสนสิริ การประกาศผลประกอบการครั้งนี้สร้างความฮือฮาให้กับวงการ การลงทุนอสังหา เป็นอย่างมาก ด้วยการก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในด้านรายได้รวม
Top 5 รายได้รวมสูงสุด (Total Revenue)
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (+12%) – การเติบโตนี้มาจากกลยุทธ์การเจาะตลาด Luxury และ Super Luxury ที่กลุ่มลูกค้าได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจน้อยกว่า รวมถึงการบริหารจัดการแบรนด์ที่แข็งแกร่ง
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท – ตามมาติดๆ แบบหายใจรดต้นคอ แม้จะติดลบเล็กน้อย (-1%) แต่ยังคงรักษาฐานที่มั่นได้อย่างแข็งแกร่ง
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท – ยังคงเป็น Big Player ที่เน้นการบริหารต้นทุนที่ดีเยี่ยม
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
การที่แสนสิริสามารถเติบโตได้ถึง 12% ในขณะที่ตลาดรวมติดลบ สะท้อนให้เห็นถึงความสำคัญของ “Brand Loyalty” และการเลือกทำเลที่แม่นยำ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้บริโภคใช้ตัดสินใจก่อนยื่นกู้ สินเชื่อที่อยู่อาศัย
วัดกันที่ฝีมือ: รายได้จากการขาย (Transfers) ใครคือเจ้าตลาดตัวจริง?
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ รายได้รวมอาจมีส่วนผสมของกำไรจากการขายที่ดิน หรือรายได้ค่าเช่า แต่ถ้าจะวัดว่า “ใครขายบ้านเก่งที่สุด” เราต้องดูที่ รายได้จากการขาย (Revenue from Sales) ซึ่งหมายถึงยอดโอนกรรมสิทธิ์จริง
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้ยืนยันว่ากำลังซื้อใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในกลุ่มระดับราคาล่าง-กลาง ที่เจอปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) สูง
เอพี (ไทยแลนด์) ยืนหนึ่งเรื่องการขาย
แม้แสนสิริจะได้แชมป์รายได้รวม แต่ในสมรภูมิการขายและโอนกรรมสิทธิ์ เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงบัลลังก์คืนได้สำเร็จ
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท – จุดแข็งของเอพีคือพอร์ตโฟลิโอสินค้าแนวราบ (บ้านเดี่ยว, ทาวน์โฮม) ที่ครอบคลุมทุกทำเลและการออกแบบที่ตอบโจทย์ Pain Point ของผู้อยู่อาศัยจริง ทำให้ยอดโอนยังคงไหลลื่น
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (+7%) – ยังคงเติบโตสวนตลาด
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท – รักษามาตรฐานได้ดีเยี่ยม
เอสซี แอสเสท (SC Asset): 23,370 ล้านบาท – เติบโตโดดเด่น +13% จากความสำเร็จของแบรนด์บ้านหรู
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
สิ่งที่น่าจับตามองและเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจคือ เซ็นทรัลพัฒนา แม้จะเพิ่งลงมาเล่นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว แต่ด้วยโมเดล “Mixed-use” ที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยติดกับศูนย์การค้า ทำให้ปี 2566 CPN กวาดรายได้จากการขายไปถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตมโหฬารกว่า 103% นี่คือบทพิสูจน์ว่า “Location” และ “Ecosystem” คือหัวใจของการขายอสังหาฯ ยุคใหม่
บรรทัดสุดท้ายที่สำคัญที่สุด: “กำไรสุทธิ” ใครกระเป๋าตุงที่สุด?
คนทำธุรกิจ ยอดขายคือมายา กำไรคือของจริง ในสภาวะที่ต้นทุนก่อสร้างพุ่งสูง ดอกเบี้ยขาขึ้น และค่าแรงมีแนวโน้มปรับตัว การบริหารจัดการต้นทุน (Cost Control) จึงเป็นกุญแจสำคัญ
กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีบริษัทที่ขาดทุนถึง 12 แห่ง บางรายขาดทุนสะสมต่อเนื่องมาตั้งแต่ยุคโควิด ซึ่งอาจส่งผลต่อความเชื่อมั่นของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อโครงการ หรือแม้แต่ผู้ซื้อที่กังวลเรื่องบริการหลังการขาย
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: แชมป์กำไรตลอดกาล
แม้รายได้จากการขายจะลดลงหนัก แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งเรื่องกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากโมเดลธุรกิจที่แตกต่าง คือมีรายได้จากค่าเช่า (Recurring Income) และในปีนี้มีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รับรู้กำไรพิเศษถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือความฉลาดในการบริหารสินทรัพย์ที่นักลงทุนในหุ้นอสังหาฯ หรือผู้ที่สนใจ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ควรศึกษา
Top 5 กำไรสุทธิ:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท – กำไรจากการดำเนินงานล้วนๆ บริหาร Cost เก่งที่สุดในตลาด
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท – กำไรโตก้าวกระโดด +42%
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท
วิเคราะห์เจาะลึก: ปัจจัยชี้วัดความสำเร็จและทิศทางอนาคตสู่ปี 2026
จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอสรุป Key Takeaways สำคัญสำหรับผู้ที่อยู่ในแวดวง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าคุณจะเป็นนักพัฒนา นายหน้า หรือผู้กำลังมองหาที่อยู่อาศัย:
Product is King, but Brand is Queen
ปีที่ผ่านมาพิสูจน์แล้วว่า แบรนด์ที่แข็งแกร่งอย่าง แสนสิริ, เอพี และ เอสซี แอสเสท สามารถเติบโตได้แม้ตลาดจะแย่ ความน่าเชื่อถือของแบรนด์มีผลอย่างมากต่อการขอ สินเชื่อบ้าน ของลูกค้า เพราะธนาคารมักปล่อยกู้ให้กับโครงการ Top Tier ได้ง่ายกว่าและให้วงเงินสูงกว่า
การปรับตัวสู่เทรนด์ใหม่ (Modern Living Trends)
บริษัทที่ประสบปัญหาคือบริษัทที่ไม่ปรับตัวตามพฤติกรรมผู้บริโภค ในขณะที่ผู้ชนะคือผู้ที่จับเทรนด์ได้แม่นยำ:
Pet Friendly: คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้ กลายเป็น Blue Ocean ที่ทำกำไรมหาศาล (เช่น เมเจอร์ฯ และ ออริจิ้น ที่เน้นตลาดนี้)
Green Energy: บ้านติดโซลาร์เซลล์ และรองรับ EV Charger ไม่ใช่แค่ของแถม แต่เป็น Standard ที่ผู้ซื้อเรียกร้อง เพื่อลดค่าใช้จ่ายระยะยาว
Smart Home: ระบบอัตโนมัติภายในบ้าน เป็นปัจจัยที่ช่วยเพิ่มมูลค่าในการ รีไฟแนนซ์บ้าน หรือขายต่อในอนาคต
การกระจายความเสี่ยง (Diversification)
โมเดลของ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และ ออริจิ้น (ที่มีธุรกิจโรงแรม คลังสินค้า) ช่วยพยุงกำไรในวันที่ยอดโอนบ้านชะลอตัว สำหรับนักลงทุนรายย่อย นี่คือบทเรียนว่าไม่ควรทุ่มเงินทั้งหมดไปกับอสังหาฯ ประเภทเดียว การกระจายพอร์ตไปยัง การลงทุนอสังหา รูปแบบอื่นๆ เช่น REITs หรือกองทุนโครงสร้างพื้นฐาน ก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจ
จับตาทำเลศักยภาพใหม่
การเติบโตของ เซ็นทรัลพัฒนา ชี้ให้เห็นว่าทำเลรอบศูนย์การค้าและจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ (สีเหลือง, สีชมพู) กำลังเป็นทำเลทองใหม่ ราคาประเมินที่ดินในโซนเหล่านี้มีแนวโน้มพุ่งสูงขึ้น เหมาะสำหรับการซื้อเพื่ออยู่อาศัยและเก็งกำไร
บทสรุป: ก้าวต่อไปของผู้ซื้อและนักลงทุน
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับภาพรวม แต่เป็นปีที่ “คัดเกรด” ผู้ประกอบการได้อย่างดีเยี่ยม สำหรับปี 2567 และทิศทางสู่ปี 2568-2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยจะเข้าสู่ยุค Recovery & Reshape
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย ช่วงเวลานี้คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง โปรโมชั่นระบายสต็อกยังมีอยู่มาก แต่อย่าลืมวางแผนการเงินให้รอบคอบ ตรวจสอบความสามารถในการผ่อนชำระ และเปรียบเทียบ ดอกเบี้ยบ้าน จากหลายธนาคารก่อนตัดสินใจ การเลือกซื้อบ้านจากผู้ประกอบการที่มีสถานะทางการเงินแข็งแกร่ง (ดูได้จากกำไรสุทธิที่เราวิเคราะห์ไป) จะช่วยลดความเสี่ยงในการทิ้งงานก่อสร้างหรือปัญหาบริการหลังการขาย
ส่วนนักลงทุน หากคุณมองหา High Yield การลงทุนในคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองยังคงน่าสนใจ แต่ต้องเลือกโครงการที่มีบริการดูแลปล่อยเช่า หรือหากต้องการ Cash Flow ที่มั่นคง หุ้นกู้ของบริษัทอสังหาฯ ชั้นนำก็เป็นตัวเลือกที่ให้ผลตอบแทนดีกว่าเงินฝาก แต่อย่าลืมประเมินความเสี่ยงด้วยครับ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่เคยตาย เพียงแค่เปลี่ยนรูปแบบไปตามกาลเวลา ผู้ที่ปรับตัวได้เร็วที่สุด คือผู้ที่จะมั่งคั่งที่สุดในรอบวัฏจักรเศรษฐกิจนี้
คุณพร้อมหรือยังที่จะเป็นเจ้าของสินทรัพย์ที่มีคุณภาพในราคาที่คุ้มค่าที่สุด?
อย่ารอให้โอกาสผ่านไป เริ่มต้นศึกษาข้อมูล วางแผนการเงิน และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อเพื่อหาข้อเสนอที่ดีที่สุดสำหรับการ กู้ซื้อบ้าน หรือ รีไฟแนนซ์ วันนี้ เพื่อสร้างรากฐานความมั่นคงให้กับชีวิตและพอร์ตการลงทุนของคุณในอนาคต!
