ผ่ากลยุทธ์ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ไทย: บทเรียนจากวิกฤตความผันผวน สู่ทิศทางการลงทุนและแนวโน้มตลาดปี 2026
ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจที่โหมกระหน่ำและความไม่แน่นอนทางการเมืองที่เกิดขึ้นในช่วงขวบปีที่ผ่านมา หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย คงปฏิเสธไม่ได้ว่าภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทยกำลังเผชิญกับบททดสอบที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่งในรอบทศวรรษ จากประสบการณ์กว่า 10 ปีในแวดวงการวิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัย ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่สำหรับข้อมูลผลประกอบการปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน ถือเป็น “จุดเปลี่ยน” (Turning Point) สำคัญที่จะกำหนดทิศทางของตลาดไปจนถึงปี 2026
บทความนี้เราจะไม่ได้มาคุยกันแค่เรื่องตัวเลขกำไรขาดทุนธรรมดา แต่เราจะเจาะลึกไปถึงไส้ในว่า “ใครคือของจริง” ในสมรภูมิเดือดครั้งนี้ และสัญญาณชีพของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังบอกอะไรเราเกี่ยวกับอนาคต เพื่อให้คุณวางแผนการลงทุน หรือตัดสินใจซื้อบ้านและ คอนโดมิเนียม ได้อย่างชาญฉลาดที่สุด
ภาพรวมตลาด: เมื่อ “โมเมนตัม” หายไป และความจริงปรากฏ
ย้อนกลับไปมองภาพใหญ่ ปี 2566 เคยถูกคาดหมายว่าจะเป็นปีแห่งการ “Take off” หรือการทะยานขึ้นของภาคอสังหาฯ โดยได้รับแรงส่งจากปี 2565 ที่เริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับตาลปัตร เมื่อภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว (Economic Slowdown) ผสมโรงกับความไม่ชัดเจนทางการเมืองช่วงก่อนเลือกตั้ง ทำให้กำลังซื้อในตลาดหดตัวอย่างรุนแรง ลากยาวไปจนถึงไตรมาสสุดท้ายที่เป็นช่วง High Season ก็ยังไม่สามารถกู้สถานการณ์กลับมาได้
จากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง พบตัวเลขที่น่าตกใจคือ รายได้รวมของทั้งกลุ่มอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลง -1.2% จากปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนลดลงไม่มาก แต่หากเจาะลึกลงไปในรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหารายได้ลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่สนามที่ใครจะลงมาเล่นแล้วกำไรได้ง่ายๆ อีกต่อไป
ความเจ็บปวดของการปรับตัวไม่ทัน
บริษัทระดับกลางและเล็กหลายรายได้รับผลกระทบอย่างหนัก โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้ติดลบมากกว่า 20% เช่น แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, และ ไรมอน แลนด์ ซึ่งติดลบหนักถึง -26% ถึง -28% สาเหตุหลักมาจากพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปและความเข้มงวดของการปล่อย สินเชื่อบ้าน จากสถาบันการเงิน ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) พุ่งสูงขึ้น เป็นปัจจัยลบที่กดดันรายได้ของบริษัทเหล่านี้อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
เจาะลึกรายได้รวม: การสลับขั้วอำนาจของยักษ์ใหญ่
ในสมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปีที่ผ่านมา การชิงไหวชิงพริบของกลุ่ม Top 10 ถือเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจที่สุด โดยเฉพาะการขับเคี่ยวกันระหว่าง “แสนสิริ” และ “เอพี (ไทยแลนด์)”
แสนสิริ: ราชันย์แห่งรายได้รวม
ปีนี้ต้องยกเครดิตให้กับทีมบริหารของ แสนสิริ ที่สามารถพลิกเกมขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวมสูงถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางตลาดสีแดงเดือด กลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรี (Luxury Segment) และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง ทำให้แสนสิริสามารถดึงดูดกำลังซื้อระดับบนที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจได้ดีเยี่ยม เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้รวมไป 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว
ในขณะที่พี่ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ กลับต้องเผชิญกับปีที่ยากลำบาก รายได้รวมลดลงถึง -18% หล่นมาอยู่อันดับ 4 และ ศุภาลัย ที่แม้จะขึ้นชื่อเรื่องการบริหารต้นทุน แต่รายได้รวมก็ลดลง -10% เช่นกัน
ปรากฏการณ์นี้ชี้ให้เห็นว่า ในยุคที่ผู้บริโภคมีทางเลือกและการเข้าถึงข้อมูลมหาศาล แบรนด์ที่สามารถปรับตัวเข้ากับไลฟ์สไตล์และเทรนด์ บ้านเดี่ยวหรู หรือ คอนโดติดรถไฟฟ้า ในทำเลศักยภาพได้ตรงจุดเท่านั้น ถึงจะเป็นผู้รอด
รายได้จากการขาย: วัดกึ๋นผู้พัฒนาอสังหาฯ ตัวจริง
หากเราตัดรายได้พิเศษอื่นๆ ออก และวัดกันที่ “ฝีมือการขายของ” ล้วนๆ (Revenue from Sales) ภาพการจัดอันดับจะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง และนี่คือจุดที่นักลงทุนต้องโฟกัส เพราะมันสะท้อนถึงดีมานด์ที่แท้จริง (Real Demand) ของสินค้าในมือผู้ประกอบการ
จากข้อมูล 41 บริษัท รายได้จากการขายรวมอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท หายไปจากระบบถึง -11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้คือสัญญาณเตือนภัยว่ากำลังซื้อในภาพรวมอ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด
เอพี (ไทยแลนด์): เจ้าตลาดแนวราบและคอนโด
เมื่อวัดกันที่ยอดขายเพียวๆ เอพี (ไทยแลนด์) พิสูจน์ให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของพอร์ตสินค้าที่กระจายตัวครอบคลุมทุกเซกเมนต์ โดยกวาดรายได้จากการขายไปถึง 36,927 ล้านบาท ยึดบัลลังก์อันดับ 1 คืนจากแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) ได้สำเร็จ สิ่งที่น่าสนใจคือ ทั้งเอพีและแสนสิริ เป็นเพียง 2 บริษัทในกลุ่มผู้นำที่มีรายได้จากการขายเติบโตสวนตลาด
ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
สิ่งที่ผมอยากให้จับตามองคือการขยับตัวของยักษ์ใหญ่รีเทลอย่าง เซ็นทรัลพัฒนา ที่กระโดดลงมาเล่นใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการอยู่อาศัยอย่างเต็มตัว ตัวเลขรายได้จากการขายที่เติบโตถึง 103% (5,835 ล้านบาท) ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เกิดจากการใช้โมเดล “Mixed-use” ที่ผสานห้างสรรพสินค้าเข้ากับที่อยู่อาศัย ซึ่งตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมืองยุคใหม่ นี่คือเทรนด์ที่จะมาแรงมากในปี 2025-2026
บทสรุปกำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะที่แท้จริง?
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) แม้จะขายได้มาก แต่ถ้าบริหารต้นทุนไม่ได้ ก็เปล่าประโยชน์ ภาพรวมกำไรสุทธิของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% ซึ่งสอดคล้องกับรายได้ที่ลดลง แต่เมื่อดูไส้ในกลับพบความจริงที่น่าสนใจ
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: เสือนอนกิน
แม้รายได้จากการขายจะตกลง แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งเรื่องกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากการบริหารพอร์ตโฟลิโอที่ชาญฉลาด โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนฯ ทำกำไรพิเศษไปกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือตัวอย่างของการกระจายความเสี่ยง (Diversification) ใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ไม่ได้พึ่งพาแค่ยอดขายบ้านเพียงอย่างเดียว
ศุภาลัย: ต้นแบบการบริหาร Cost Efficiency
อันดับ 2 ตกเป็นของศุภาลัย ที่ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท ด้วยจุดเด่นเรื่องการควบคุมต้นทุนก่อสร้างและการบริหารจัดการที่รัดกุม ทำให้ยังคงรักษาระดับกำไร (Net Profit Margin) ได้อย่างน่าประทับใจ แม้ในยามที่ราคาวัสดุก่อสร้างพุ่งสูงขึ้น
แสนสิริ: การเติบโตแบบก้าวกระโดด
ต้องชื่นชมแสนสิริที่สามารถทำกำไรเติบโตพุ่งถึง 42% (5,846 ล้านบาท) สะท้อนให้เห็นว่ากลยุทธ์การจับตลาดบนและการบริหารจัดการสต็อกสินค้าที่มีประสิทธิภาพ เริ่มส่งผลดอกผลอย่างงดงาม
ส่องเทรนด์อนาคต: ทิศทางธุรกิจอสังหาฯ สู่ปี 2026
จากข้อมูลปี 2566 เชื่อมโยงสู่ปัจจุบันและอนาคต ผมมองเห็น 3 เทรนด์หลักที่จะเป็นตัวกำหนดชะตาชีวิตของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย ดังนี้:
การคัดกรองผู้เล่น (Market Consolidation)
ตลาดจะไม่ได้เป็นของผู้เล่นรายเล็กอีกต่อไป บริษัทที่มีสายป่านยาวและมีการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ที่ดีเท่านั้นที่จะอยู่รอด เราจะเห็นการควบรวมกิจการ หรือการที่รายเล็กต้องออกจากตลาดมากขึ้น ผู้ซื้อบ้านควรพิจารณาความมั่นคงของแบรนด์ (Brand Credibility) เป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อ เพื่อเลี่ยงปัญหาโครงการสร้างไม่เสร็จ
ทำเลศักยภาพใหม่ และการขยายตัวของเมือง
คำว่า “ทำเล” (Location) ยังคงเป็นหัวใจสำคัญ แต่คำจำกัดความจะเปลี่ยนไป การมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ ทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล เปิดโอกาสให้เกิดทำเลทองใหม่ๆ ราคาที่ดิน ในโซนส่วนต่อขยายจะขยับสูงขึ้น ผู้พัฒนาฯ จะมุ่งเน้นโครงการแนวราบในโซนปริมณฑล และคอนโดมิเนียม Low Rise ในซอยย่อยที่เข้าถึงง่ายมากขึ้น เพื่อทำราคาให้สอดคล้องกับกำลังซื้อ
Sustainability และ Smart Living
ภายในปี 2026 เรื่องของการประหยัดพลังงาน (Energy Saving) และนวัตกรรมบ้านอัจฉริยะ จะไม่ใช่แค่ “ทางเลือก” แต่เป็น “มาตรฐาน” ผู้บริโภคจะมองหาบ้านที่ติดตั้ง Solar Roof, รองรับ EV Charger และมีระบบระบายอากาศที่ดี ซึ่งเป็นผลพวงจากบทเรียนเรื่องค่าไฟแพงและฝุ่น PM2.5
การลงทุนอสังหาฯ ที่เปลี่ยนไป
สำหรับนักลงทุน ยุคของการ “เก็งกำไรใบจอง” ได้จบลงไปแล้ว การลงทุนในปัจจุบันต้องมองระยะยาว (Long-term Investment) หรือเน้นการปล่อยเช่าที่ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ (Rental Yield) โดยเฉพาะในโซนใกล้มหาวิทยาลัยและย่านธุรกิจ (CBD) ที่ดีมานด์ยังคงหนาแน่น
บทสรุป
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังในแง่ของตัวเลขการเติบโต แต่ก็เป็นปีที่ “คัดกรอง” ผู้ประกอบการตัวจริงออกจากผู้เล่นทั่วไป บทเรียนที่สำคัญที่สุดคือ ความยืดหยุ่นในการปรับตัว และการเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว
สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน ช่วงเวลานี้คือโอกาสดีในวิกฤต (Opportunity in Crisis) เพราะผู้ประกอบการต่างงัดกลยุทธ์โปรโมชั่นและราคาที่สมเหตุสมผลออกมาแข่งขันกัน หากคุณมีความพร้อมทางการเงิน และกำลังมองหา บ้านเดี่ยว, ทาวน์โฮม, หรือ คอนโดมิเนียม การตัดสินใจในช่วงที่ตลาดยังเป็นของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) ก่อนที่เทรนด์ดอกเบี้ยจะเปลี่ยนทิศและราคาประเมินที่ดินรอบใหม่จะประกาศใช้ อาจเป็นการตัดสินใจที่คุ้มค่าที่สุดในรอบทศวรรษ
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยังคงเป็นฟันเฟืองสำคัญของเศรษฐกิจไทย และเป็นสินทรัพย์ปลอดภัยที่ชนะเงินเฟ้อได้ในระยะยาว หากคุณวางแผนอย่างรอบคอบและเลือกอยู่ข้าง “ผู้ชนะ” ในตลาด
หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลโครงการ หรือปรึกษาเรื่องการวิเคราะห์ทำเลและการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบส่วนตัว เพื่อก้าวทันเทรนด์ปี 2026 สามารถติดตามบทวิเคราะห์เชิงลึกเพิ่มเติมได้ในบทความถัดไปของเรา
