ผ่าวิกฤต เจาะลึกทิศทาง “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” จากบทเรียนปีแห่งความผันผวน สู่โอกาสการลงทุนและแนวโน้มปี 2026
ในฐานะที่ผมคร่ำหวอดอยู่ในวงการที่อยู่อาศัยและการลงทุนมานานกว่าทศวรรษ ผ่านร้อนผ่านหนาวกับวัฏจักรเศรษฐกิจมาหลายรอบ ต้องยอมรับว่าช่วงเปลี่ยนผ่านจากปี 2566 เข้าสู่ยุคปัจจุบัน เป็นช่วงเวลาที่ท้าทายและน่าจับตามองที่สุดครั้งหนึ่งของประวัติศาสตร์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยครับ
หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมที่ผ่านมา หลายคนอาจคาดหวังว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวหลังโควิดจะช่วยดันกราฟให้พุ่งทะยาน แต่ความเป็นจริงกลับเหมือนหนังคนละม้วน ตลาดอสังหาฯ ต้องเผชิญกับ “Perfect Storm” ทั้งดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนที่กดดันกำลังซื้อ และมาตรการ LTV ที่เข้มงวด ทำให้ปี 2566 กลายเป็นปีแห่งการคัดกรอง “ตัวจริง” ในสนามนี้อย่างแท้จริง
วันนี้ผมจะพาเจาะลึกข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งเปรียบเสมือนเส้นเลือดใหญ่ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บ้านเรา เพื่อถอดรหัสว่าใครคือผู้รอด ใครคือผู้ร่วง และทิศทางจากนี้ไปจนถึงปี 2026 เราควรวางแผน ลงทุนอสังหา หรือ กู้ซื้อบ้าน อย่างไรให้คุ้มค่าที่สุด
ภาพรวมอุตสาหกรรม: เมื่อ “รายได้” ไม่ใช่คำตอบเดียวของความอยู่รอด
ตัวเลขไม่เคยโกหกครับ จากข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมา มูลค่ารวมของรายได้จาก 41 บริษัทใหญ่นั้นอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้ากลับลดลง -1.2% สิ่งที่น่าตกใจกว่านั้นคือ ในจำนวน 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่เผชิญภาวะรายได้หดตัว
นี่คือสัญญาณเตือนภัยที่บอกเราว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เค้กที่หอมหวานสำหรับทุกคนอีกต่อไป บริษัทระดับตำนานอย่าง แอล.พี.เอ็น. (LPN) หรือกลุ่มลักชูรีอย่าง ไรมอน แลนด์ ต้องเผชิญกับการติดลบของรายได้ในระดับ 20-28% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง การขายคอนโดมิเนียมแบบเดิม หรือการจับตลาดแมสในทำเลที่ไม่ตอบโจทย์ Real Demand อาจไม่ใช่กลยุทธ์ที่เวิร์กอีกต่อไปในยุคนี้
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่เรามักมองว่าเป็นพี่ใหญ่ที่มั่นคง ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็น Case Study ที่น่าสนใจมากสำหรับการบริหารจัดการพอร์ตโฟลิโอในยุคเศรษฐกิจผันผวน
ศึกชิงบัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ vs เอพี ไทยแลนด์
ไฮไลท์ที่ดุเดือดที่สุดของการแข่งขันใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือการขับเคี่ยวกันระหว่าง “แสนสิริ” และ “เอพี (ไทยแลนด์)”
ปี 2566 แสนสิริสามารถผงาดขึ้นแท่นแชมป์รายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาทไปอย่างเฉียดฉิว การที่แสนสิริก้าวขึ้นมาเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้รวม สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์ดิ้ง (Branding) และการรุกตลาดลักชูรีที่เศรษฐีไทยและต่างชาติยังคงมีกำลังซื้อสูง ไม่หวั่นไหวต่อภาวะเศรษฐกิจ
ในขณะที่ เอพี แม้จะพลาดแชมป์รายได้รวม แต่ตัวเลขก็ยังเกาะกลุ่มผู้นำได้อย่างเหนียวแน่น ตามมาด้วย ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท) และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) ที่แม้รายได้จะลดลงแต่ฐานธุรกิจยังคงใหญ่และแข็งแรง
สิ่งที่นักลงทุนหรือคนที่กำลังมองหา บ้านทำเลทอง ต้องสังเกตคือ 5 ใน 10 บริษัทท็อปเทน มีรายได้ลดลง ซึ่งรวมถึง ศุภาลัย (-10%) และ พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) นี่เป็นตัวบ่งชี้ว่า แม้แต่รายใหญ่ก็ยังต้องปรับตัวอย่างหนักเพื่อประคองตัวเลขในงบการเงิน
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: วัดกึ๋นผู้พัฒนาอสังหาฯ ตัวจริง
ในฐานะคนทำงานสายนี้ ผมมักจะบอกเสมอว่า “รายได้รวม” อาจมีรายได้พิเศษปนอยู่ แต่ถ้าอยากรู้ว่าใครขายเก่งจริง ใครครองใจลูกค้าที่ต้องการ ซื้อบ้าน หรือ คอนโดมิเนียม จริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales)
เมื่อกางตัวเลขนี้ออกมา ภาพของผู้นำตลาดจะเปลี่ยนไปทันทีครับ
เอพี (ไทยแลนด์) คือราชาแห่งการขาย ด้วยยอดรายได้จากการขายสูงถึง 36,927 ล้านบาท ปาดหน้าแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) กลับมาทวงคืนบัลลังก์ในหมวดนี้ได้สำเร็จ นี่คือเครื่องพิสูจน์ว่าโปรดักต์ของเอพี ไม่ว่าจะเป็นทาวน์โฮม หรือบ้านเดี่ยว ตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริง (Real Demand) มากที่สุดในตลาด
ในขณะเดียวกัน ศุภาลัย ยังคงรักษามาตรฐานได้ดีเยี่ยมในอันดับ 3 (30,836 ล้านบาท) ด้วยจุดแข็งเรื่องการคุมต้นทุนและการออกแบบที่เน้นฟังก์ชัน พื้นที่ใช้สอยคุ้มค่า ซึ่งเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจของผู้กู้ซื้อบ้านในยุคดอกเบี้ยแพง
สิ่งที่น่ากังวลสำหรับภาพรวมคือ จาก 41 บริษัท มีถึง 30 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง โดยเฉพาะ ไรมอน แลนด์ ที่รายได้ส่วนนี้หายไปถึง -78% และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ลดลง -38% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนว่า ตลาดกำลังมีการกระจุกตัว ผู้ซื้อเทใจไปหาแบรนด์ใหญ่ที่น่าเชื่อถือ (Trust) มั่นใจได้ว่าจะสร้างเสร็จและมีบริการหลังการขายที่ดี
ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) กับโมเดลธุรกิจที่น่าจับตา
ท่ามกลางตัวเลขสีแดงของหลายบริษัท มีม้ามืดที่วิ่งสวนกระแสขึ้นมาอย่างน่าตกใจ นั่นคือ “เซ็นทรัลพัฒนา”
จากเดิมที่เราคุ้นเคยกันในนามเจ้าของศูนย์การค้า แต่วันนี้ CPN กระโดดลงมาเล่นใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว และทำผลงานได้ระเบิดเถิดเทิง ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า!
กลยุทธ์ “Retail-Led Mixed-Use” ที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยติดกับห้างสรรพสินค้าของตัวเอง กลายเป็น Killer Feature ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบาย นี่คือเทรนด์ที่เราต้องจับตามองไปจนถึงปี 2026 ว่าการผนวกที่อยู่อาศัยเข้ากับไลฟ์สไตล์ฮับ จะเป็น New Standard ของการพัฒนาโครงการหรือไม่
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ฝีมือการบริหาร (Revenue is Vanity, Profit is Sanity)
ท้ายที่สุด ไม่ว่าคุณจะขายบ้านได้กี่พันล้าน แต่ถ้าไม่เหลือ “กำไร” เข้ากระเป๋า ก็เปล่าประโยชน์ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน
แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาส และผู้ชนะในเกมกำไรสุทธินี้คือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์
แม้รายได้จากการขายจะลดลงฮวบฮาบ แต่พี่ใหญ่ของเรากวาดกำไรไปสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท ยืนหนึ่งแบบทิ้งห่างคู่แข่ง เคล็ดลับวิชาคือการบริหารพอร์ตทรัพย์สิน (Asset Monetization) โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รับรู้กำไรกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเหนือชั้นของการเป็นมากกว่าแค่คนสร้างบ้านขาย แต่คือนักบริหารสินทรัพย์มืออาชีพ
อันดับ 2 และ 3 ตกเป็นของ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (6,054 ล้านบาท) ที่เฉือนกันเพียงปลายจมูก ส่วนแสนสิริเองก็ทำผลงานได้ยอดเยี่ยมด้วยกำไรที่โตกระโดดถึง 42% อยู่ที่ 5,846 ล้านบาท
วิเคราะห์เจาะลึก: ทิศทางตลาดและคำแนะนำสำหรับปี 2026
จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอสรุปบทเรียนและแนวโน้มสำหรับผู้ที่สนใจใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะในฐานะนักลงทุนหรือผู้บริโภค ดังนี้:
ยุคของแบรนด์ใหญ่ (Big Brand Era): ตลาดจะถูก Dominate โดย Top 5 อย่าง เอพี, แสนสิริ, ศุภาลัย, แลนด์ฯ, และ ออริจิ้น มากขึ้นเรื่อยๆ ผู้ซื้อมีความกังวลเรื่องความเสี่ยง ทำให้แบรนด์เล็กอยู่ยากขึ้น หากคุณคิดจะซื้อโครงการ Pre-sale ควรเลือกแบรนด์ที่มีสถานะการเงินแข็งแกร่งเท่านั้น
Cash is King สำหรับผู้ประกอบการ: บริษัทที่มี Recurring Income (รายได้ประจำ) เช่น ค่าเช่าพื้นที่, โรงแรม, หรือคลังสินค้า จะมีความได้เปรียบสูงในการประคองตัวช่วงเศรษฐกิจผันผวน เหมือนที่แลนด์แอนด์เฮ้าส์ หรือ สิงห์ เอสเตท ทำ
โอกาสของผู้ซื้อและนักลงทุน:
สำหรับคนหาบ้าน: ช่วงปี 2567-2569 จะยังคงเห็นสงครามราคาและการอัดโปรโมชั่นจาก Developer เพื่อระบายสต็อก โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมและทาวน์โฮม เป็นจังหวะดีที่จะต่อรองราคา หรือมองหา สินเชื่อบ้าน ดอกเบี้ยพิเศษที่เป็นพันธมิตรกับโครงการ
สำหรับนักลงทุน: มองหาทำเลที่มีศักยภาพการเติบโตจริง (Real Growth) ไม่ใช่แค่เก็งกำไรตามข่าว แนะนำให้โฟกัสโซนที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานใหม่ๆ หรือโซนใกล้มหาวิทยาลัยและแหล่งงาน (Industrial Estate) ซึ่งยังมีความต้องการเช่าสูง
เทรนด์ที่อยู่อาศัยเปลี่ยน: บ้านต้องไม่ใช่แค่ที่นอน แต่ต้องเป็น Multi-functional Space รองรับการทำงานที่บ้าน (WFH) และต้องประหยัดพลังงาน (Green Home) ซึ่งจะเป็นมาตรฐานใหม่ที่ทุกโครงการต้องมีในปี 2026
บทสรุป
ปี 2566 คือบททดสอบที่โหดหินสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย แต่ก็ทำให้เราเห็นธาตุแท้ของแต่ละบริษัท ว่าใครคือของจริง ข้อมูลเหล่านี้ไม่ได้มีไว้เพื่อดูย้อนหลังเท่านั้น แต่มันคือเข็มทิศนำทางสู่อนาคต
สำหรับท่านผู้อ่านที่กำลังวางแผนชีวิต ไม่ว่าจะเตรียมตัว กู้ซื้อบ้าน หลังแรก มองหา คอนโดใกล้รถไฟฟ้า เพื่อการลงทุน หรือแม้แต่สนใจหุ้นกลุ่มอสังหาฯ การเข้าใจไส้ในของผลประกอบการเหล่านี้จะช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างแม่นยำและปลอดภัยที่สุด
อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปในช่วงที่ตลาดกำลังปรับฐาน หากคุณต้องการคำปรึกษาเจาะลึกเรื่องการเลือกทำเลศักยภาพ หรือวิเคราะห์ความคุ้มค่าของโครงการที่คุณเล็งไว้
เริ่มวางแผนความมั่งคั่งด้วยอสังหาฯ ที่ใช่สำหรับคุณตั้งแต่วันนี้ คลิกเพื่อรับคำปรึกษาพิเศษจากผู้เชี่ยวชาญ หรือกดติดตามเพื่อไม่พลาดทุกอินไซต์สำคัญของวงการอสังหาฯ ก่อนใคร!
