ผ่ากลยุทธ์ 41 บิ๊กคอร์ป “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ใครรอด ใครร่วง? เจาะลึกงบการเงินและทิศทางตลาดสู่ปี 2026
ท่ามกลางมรสุมทางเศรษฐกิจที่พัดกระหน่ำมาตั้งแต่ช่วงหลังโควิด-19 จนถึงปัจจุบัน ผมในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ต้องยอมรับว่าช่วงปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปี 2567 นี้ เป็นช่วงเวลาที่ “ปราบเซียน” อย่างแท้จริง สำหรับดีเวลลอปเปอร์ในประเทศไทย
ภาพที่หลายคนวาดฝันไว้ว่ากราฟจะพุ่งทะยานแบบ Take off จากแรงส่งของปี 2565 กลับกลายเป็นภาพลวงตา เมื่อปัจจัยลบทั้งดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และมาตรการ LTV ที่เข้มงวด ได้ฉุดรั้งกำลังซื้อของผู้บริโภคจนตลาดเกิดภาวะชะลอตัว หรือ “Sluggish” ยาวนานข้ามปี แม้แต่ช่วง High Season ปลายปีที่ปกติต้องคึกคัก ก็ยังเงียบเหงาจนน่าใจหาย
วันนี้ผมจึงอยากพาทุกท่านไปเจาะลึกไส้ใน แกะงบการเงินของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อดูว่าภายใต้พายุลูกใหญ่นี้ ใครคือ “ของจริง” ที่ยังยืนหยัดทำกำไรได้ และใครที่กำลังเพลี่ยงพล้ำ เพื่อเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจ ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนที่มองหาหุ้นปันผล หรือผู้บริโภคที่กำลังมองหา บ้านเดี่ยว หรือ คอนโดมิเนียม คุณภาพในทำเลศักยภาพอย่าง กรุงเทพมหานคร และปริมณฑล
ภาพรวมรายได้: เมื่อ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ต้องเผชิญความจริงที่เจ็บปวด
จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของทั้ง 41 บริษัท พบตัวเลขที่น่าสนใจและสะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมได้เป็นอย่างดี รายได้รวมของทุกบริษัทอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากมองผิวเผินอาจดูเหมือนลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% จากปีก่อนหน้า (376,141 ล้านบาท) แต่ในความเป็นจริง นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดง
ทำไมผมถึงกล่าวเช่นนั้น? เพราะเมื่อเจาะลึกลงไปรายบริษัท เราพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่มีรายได้ลดลง! นี่ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เป็นปัญหาระดับโครงสร้าง
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด คือกลุ่มที่มีรายได้ติดลบระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ แอล.พี.เอ็น. (LPN) ที่ครั้งหนึ่งเคยเป็นเจ้าตลาดคอนโดระดับกลาง-ล่าง แต่ด้วยพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปและการแข่งขันที่รุนแรง ทำให้รายได้หดตัวถึง -28% เช่นเดียวกับ อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป ที่กอดคอกันร่วง
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) พี่ใหญ่ของวงการ ก็ยังเจ็บตัวไม่น้อยด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% สิ่งนี้ชี้ให้เห็นว่า ในสมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ แบรนด์เก่าแก่อาจไม่ใช่เกราะป้องกันความเสี่ยงได้เสมอไป หากปรับตัวไม่ทันท่วงที
ศึกชิงบัลลังก์รายได้: “แสนสิริ” ปาดหน้าคว้าแชมป์
ในวิกฤตย่อมมีโอกาส และผู้ที่คว้าโอกาสนั้นได้ดีที่สุดในปีที่ผ่านมาคือ “แสนสิริ” ที่สามารถผงาดขึ้นแท่นอันดับ 1 ด้านรายได้รวม ด้วยมูลค่า 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% กลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรี่และแบรนด์ที่แข็งแกร่ง ทำให้แสนสิริสามารถดึงดูดกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง (High Net Worth) ซึ่งได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า
ตามมาติดๆ แบบหายใจรดต้นคอคือ “เอพี ไทยแลนด์” ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท ห่างกันเพียงหลักร้อยล้าน เป็นความพ่ายแพ้ที่น่าเจ็บใจแต่ก็น่าชื่นชมในศักยภาพ ขณะที่ “ศุภาลัย” ยังคงรักษามาตรฐานความเก๋า เกมรับที่เหนียวแน่น เข้าป้ายอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท
10 อันดับบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโตโดดเด่น)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
ข้อสังเกตที่น่าสนใจคือ บริษัทอย่าง “สิงห์ เอสเตท” และ “เฟรเซอร์ส” สามารถสอดแทรกเข้ามาใน Top 10 ได้ แสดงให้เห็นถึงการกระจายพอร์ตโฟลิโอ (Diversification) ไปยังธุรกิจโรงแรม อาคารสำนักงาน และนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งเป็นเกราะป้องกันที่ดีในยามที่การขายที่อยู่อาศัยชะลอตัว
เจาะไส้ใน “รายได้จากการขาย”: ใครคือเจ้าตลาดตัวจริง?
ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักจะบอกเสมอว่า “รายได้รวม” อาจเป็นภาพลวงตา เพราะมันรวมกำไรพิเศษ การขายที่ดิน หรือรายได้จากการเช่า แต่ถ้าจะวัดฝีมือการขายบ้านและคอนโดจริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales)
เมื่อกางตัวเลขชุดนี้ออกมา ภาพจะเปลี่ยนไปทันที มูลค่าตลาดรวมจากการขายของทั้ง 41 บริษัท หายไปกว่า -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท (จากเกือบ 3 แสนล้านในปี 2565) และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตก!
นี่คือดัชนีชี้วัดที่ชัดเจนที่สุดว่ากำลังซื้อในตลาด “Real Demand” หดตัวอย่างรุนแรง ปัจจัยหลักมาจากการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ของธนาคารที่พุ่งสูงขึ้น ทำให้คนอยากซื้อบ้านแต่ กู้ซื้อบ้าน ไม่ผ่าน โดยเฉพาะในกลุ่มระดับราคา 3-5 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) ยืนหนึ่งเรื่องการขาย
ในสังเวียนนี้ เอพี คือนักสู้ที่แข็งแกร่งที่สุด ด้วยพอร์ตสินค้าแนวราบที่ครอบคลุมทุกเซกเมนต์และคอนโดมิเนียมทำเลดี ทำให้กวาดรายได้จากการขายไปถึง 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) กลับมาทวงบัลลังก์ได้สำเร็จ
สิ่งที่น่ากังวลคือ รายได้จากการขายของ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ที่ลดลงอย่างน่าตกใจถึง -38% หล่นไปอยู่อันดับ 6 ในตารางยอดขาย สะท้อนให้เห็นว่าสินค้าในมืออาจจะเริ่มไม่ตอบโจทย์ หรือมีการชะลอการเปิดโครงการใหม่เพื่อระบายสต็อกเดิม
ม้ามืดที่น่าจับตา: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
อีกหนึ่งผู้เล่นที่ผมต้องขอไฮไลท์ตัวหนาๆ คือ “เซ็นทรัลพัฒนา” จากเดิมที่เราคุ้นเคยในฐานะเจ้าของห้างสรรพสินค้า แต่วันนี้ CPN รุกหนักใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการอยู่อาศัย โดยทำยอดขายเติบโตระเบิดเถิดเทิงถึง 103% กวาดไป 5,835 ล้านบาท กลยุทธ์ “Mixed-use” ที่สร้างคอนโดติดห้าง เป็น Winning Zone ที่คู่แข่งเลียนแบบได้ยาก
บรรทัดสุดท้าย “กำไรสุทธิ”: ใครบริหารเงินเก่งที่สุด?
ยอดขายหมื่นล้านอาจไร้ความหมายถ้าบรรทัดสุดท้ายขาดทุน ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท และมีบริษัทที่ขาดทุนถึง 12 ราย บางรายขาดทุนสะสมต่อเนื่องมาตั้งแต่ยุคโควิด ส่อแววอาการหนักหากไม่มีการ รีไฟแนนซ์บ้าน หรือปรับโครงสร้างหนี้องค์กร
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: ราชาแห่งการทำกำไร (และวิศวกรรมการเงิน)
แม้รายได้จากการขายจะตกรูด แต่ LH กลับเข้าป้ายอันดับ 1 ในแง่กำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท! หลายท่านอาจสงสัยว่าเป็นไปได้อย่างไร?
คำตอบคือ “Recurring Income” และการบริหารสินทรัพย์ครับ ในปีดังกล่าว LH มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน REIT กว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเก๋าเกมของ LH ที่ไม่ได้พึ่งพาแค่การสร้างบ้านขาย แต่มีสินทรัพย์ที่สร้าง Passive Income ช่วยพยุงในวันที่พายุเข้า
Top 5 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุด:
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (กำไรพิเศษช่วยชีวิต)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท (บริหารต้นทุนเป็นเลิศ)
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท (Volume มา กำไรก็มา)
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโตสูงสุด +42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลด แต่ยังแกร่งในกลุ่มคอนโด)
บทวิเคราะห์เจาะลึก: ทิศทางสู่ปี 2026 และคำแนะนำสำหรับผู้บริโภค
จากข้อมูลทั้งหมด ผมมองเห็นเทรนด์ที่จะเกิดขึ้นใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ช่วงปี 2025-2026 อย่างชัดเจน ดังนี้:
ยุคแห่งการคัดกรอง (The Great Filtering):
บริษัทขนาดกลางและเล็กที่สายป่านไม่ยาวพอ จะเริ่มทยอยหายไปจากตลาด หรือถูกควบรวมกิจการ (M&A) โดยรายใหญ่ ตลาดจะถูกผูกขาดโดย Top 5 มากขึ้น ผู้บริโภคควรเลือกซื้อโครงการจาก Developer ที่มีความมั่นคงทางการเงินสูง เพื่อลดความเสี่ยงในการทิ้งงานก่อสร้าง
Pet Humanization & Wellness คือมาตรฐานใหม่:
การสร้างแค่ “ที่ซุกหัวนอน” ไม่เพียงพออีกต่อไป โครงการใหม่ๆ ในปี 2026 จะต้องรองรับสังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) และกลุ่มคนรักสัตว์เลี้ยง (Pet Friendly) อย่างเต็มรูปแบบ ไม่ใช่แค่การอนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ แต่ต้องมี Facility ที่ออกแบบมาโดยเฉพาะ นี่คือ High Value Segment ที่ยังมีกำลังซื้อ
ทำเลที่ใช่ ในราคาที่เอื้อมถึง:
การเก็งกำไรใน คอนโดติดรถไฟฟ้า สายสีต่างๆ เริ่มทำได้ยากขึ้น เพราะ Supply ล้นตลาด แต่ Demand ที่แท้จริงจะไหลไปสู่ “บ้านแนวราบ” ชานเมืองที่เดินทางสะดวก หรือคอนโด Low Rise ในซอยที่มีราคาจับต้องได้ (Affordable Price) กลุ่มราคา 2-3 ล้านบาทจะเป็นสมรภูมิเดือดที่ผู้ประกอบการต้องลงมาเล่น
นวัตกรรมสีเขียว (Green Construction):
บริษัทอสังหาฯ จะมุ่งเน้นเรื่อง ESG มากขึ้น ไม่ใช่แค่เพื่อภาพลักษณ์ แต่เพื่อลดต้นทุนและดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ การใช้ Solar Roof, EV Charger และวัสดุประหยัดพลังงาน จะกลายเป็น Standard Spec ของบ้านทุกหลัง
สำหรับผู้ที่มองหาการลงทุน หรือต้องการซื้อที่อยู่อาศัย:
ช่วงเวลานี้เป็น “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริงครับ ดีเวลลอปเปอร์ต่างงัดโปรโมชั่น อยู่ฟรี, ฟรีโอน, หรือส่วนลดเงินสดมหาศาลออกมาเพื่อระบายสต็อก หากคุณมีความพร้อมทางการเงิน เครดิตบูโรดี นี่คือจังหวะช้อนของดีในราคาถูก
แต่อย่าลืมครับว่า… “ของถูกที่สุด ไม่ใช่ของที่ดีที่สุดเสมอไป” การเลือกบ้านคือการเลือกคุณภาพชีวิตในระยะยาว
หากคุณกำลังมองหา บ้านเดี่ยวหรู, คอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเรื่องการ กู้ซื้อบ้าน และวางแผนการเงินเพื่ออสังหาริมทรัพย์ อย่าปล่อยให้โอกาสในวิกฤตนี้หลุดลอยไป
ศึกษาข้อมูลให้ลึก เลือกแบรนด์ที่ไว้ใจได้ และตัดสินใจด้วยข้อมูล ไม่ใช่อารมณ์
ถ้าคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลโครงการไหนเป็นพิเศษ หรือต้องการเทคนิคการเลือกอสังหาฯ ที่ทำกำไรได้จริง สามารถติดตามบทวิเคราะห์เชิงลึกจากผมได้ในบทความถัดไป หรือคลิกเพื่อรับคำปรึกษาพิเศษจากทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันทีที่ด้านล่างนี้ครับ
[คลิกเพื่อรับคำปรึกษาและการวิเคราะห์ทำเลทองก่อนใคร]
