เจาะลึกผ่ากลยุทธ์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ใครคือผู้รอดชีวิตตัวจริงจากมรสุมเศรษฐกิจ และทิศทางตลาดสู่ปี 2026
ในฐานะที่ผมคร่ำหวอดอยู่ในวงการและจับตาดูความเคลื่อนไหวของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ปี 2566 ที่ผ่านมาเปรียบเสมือนบททดสอบสุดหินที่คัดกรอง “ตัวจริง” ออกจากสนามการแข่งขันได้อย่างชัดเจนที่สุดปีหนึ่ง หากเราย้อนกลับไปมอง ภาพฝันที่หลายคนวาดไว้ว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะเป็นแรงส่งให้ตลาด Take off พุ่งทะยานขึ้นฟ้า กลับกลายเป็นเพียงภาพลวงตา เมื่อความเป็นจริงคือตลาดต้องเผชิญกับภาวะ “Landing” หรือการลงจอดฉุกเฉินจากปัจจัยลบที่ถาโถมเข้ามาไม่หยุดหย่อน ตั้งแต่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง จนถึงมาตรการเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อย สินเชื่อบ้าน
วันนี้ผมจะพาผู้อ่านทุกท่านไปชำแหละงบการเงินและผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อถอดรหัสว่า ใครกันแน่ที่ปรับตัวได้ทันท่วงที ใครที่บาดเจ็บสาหัส และทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังจะมุ่งหน้าไปทางไหน ท่ามกลางกระแสความเปลี่ยนแปลงที่จะส่งผลยาวไปจนถึงปี 2026
ภาพรวมตลาด: เมื่อรายได้รวมไม่ใช่คำตอบเดียวของความสำเร็จ
จากการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกของ Property Mentor พบตัวเลขที่น่าสนใจและน่าตกใจในเวลาเดียวกัน รายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2566 ปิดที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูมหาศาลครับ แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า กลับลดลง -1.2% ซึ่งในเชิงเศรษฐศาสตร์และธุรกิจ การติดลบแม้เพียงเล็กน้อยในอุตสาหกรรมที่เป็นปัจจัยสี่ สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของกำลังซื้ออย่างมีนัยสำคัญ
สิ่งที่น่ากังวลกว่าตัวเลขรวม คือไส้ในของข้อมูล พบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่เผชิญกับภาวะรายได้หดตัว ซึ่งไม่ใช่เรื่องปกติสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่มักจะเติบโตล้อไปกับ GDP ของประเทศ
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักหน่วงที่สุด คือกลุ่มที่รายได้ติดลบระดับ “Red Zone” เกินกว่า 20% ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่รายได้หายไปเกือบ 1 ใน 3 (-28%) ตามมาด้วย ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) และ ไซมิส แอสเสท (-21%)
แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังสะดุดขาตัวเองด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง -18% นี่คือสัญญาณเตือนภัยว่า แม้แต่แบรนด์ที่แข็งแกร่งที่สุดใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็ไม่อาจต้านทานกระแสลมเปลี่ยนทิศได้ หากไม่ปรับกลยุทธ์ให้เฉียบคมพอ
ศึกชิงบัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ เบียด เอพี เข้าวิน
ในสมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การช่วงชิงอันดับ 1 ในแง่รายได้รวมถือเป็นศักดิ์ศรีที่ยอมกันไม่ได้ ปีที่ผ่านมา “แสนสิริ” สามารถประกาศศักดาคว้าแชมป์ไปด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ชนิดที่เรียกว่าหายใจรดต้นคอ
ปัจจัยที่ทำให้แสนสิริผงาดขึ้นมาได้ คือการกล้าที่จะรุกตลาดลักชัวรี่ (Luxury Segment) ในจังหวะที่ถูกต้อง และการบริหารจัดการแบรนด์ที่เข้าถึงคนรุ่นใหม่ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อจริง ในขณะที่ เอพี (ไทยแลนด์) แม้จะพลาดแชมป์รายได้รวม แต่รากฐานยังคงแข็งแกร่งมหาศาล
ส่วนอันดับอื่นๆ ใน Top 10 ได้แก่:
ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท) – เน้นการบริหารต้นทุนที่เก่งกาจ
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท)
พฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท) – อยู่ในช่วงปรับโครงสร้างธุรกิจสู่ Wellness
เอสซี แอสเสท (24,487 ล้านบาท) – เจ้าตลาดบ้านหรู
ยูนิเวนเจอร์ (17,672 ล้านบาท)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (16,169 ล้านบาท) – โดดเด่นด้านอสังหาฯ เพื่ออุตสาหกรรม
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (15,157 ล้านบาท) – เจ้าพ่อคอนโดเกาะแนวรถไฟฟ้า
สิงห์ เอสเตท (15,066 ล้านบาท)
แกะรอย “รายได้จากการขาย” (Real Demand): ความจริงที่ซ่อนอยู่
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การดูแค่ “รายได้รวม” อาจจะถูกภาพลวงตาจากกำไรพิเศษหรือรายได้จากการลงทุนบดบัง หากเราต้องการวัดฝีมือในการ “ขายบ้านและคอนโด” จริงๆ เราต้องเจาะไปที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales)
เมื่อกางตัวเลขนี้ออกมา ภาพของผู้นำใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะเปลี่ยนไปทันที
เอพี (ไทยแลนด์) คือ “ราชาแห่งยอดขาย” ตัวจริง ด้วยตัวเลขรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ทิ้งห่าง แสนสิริ ที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท สิ่งนี้สะท้อนว่าสินค้าของ เอพี ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม สามารถตอบโจทย์ Real Demand หรือผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงได้ดีที่สุดในตลาด
ในขณะที่ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ตัวเลขนี้คือดัชนีชี้วัดความซบเซาของกำลังซื้อในระดับรากหญ้าถึงระดับกลาง สอดคล้องกับยอดปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน (Rejection Rate) ของธนาคารที่พุ่งสูงขึ้น
กรณีศึกษาที่น่าสนใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% เหลือ 18,966 ล้านบาท และ ไรมอน แลนด์ ที่ลดลงถึง -78% นี่คือสัญญาณว่าโมเดลธุรกิจเดิมอาจจะไม่ตอบโจทย์ในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน การพึ่งพาตลาดระดับบนเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอ หากสินค้าไม่มีความแตกต่าง หรือตั้งอยู่ในทำเลที่ไม่ใช่ Prime Location อย่างแท้จริง
แต่ท่ามกลางวิกฤต ยังมีดาวรุ่งที่น่าจับตามอง คือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการรุกตลาดที่อยู่อาศัยอย่างจริงจัง สร้างรายได้จากการขายเติบโตถึง 103% แตะระดับ 5,835 ล้านบาท การผนึกกำลังระหว่างศูนย์การค้าและโครงการที่อยู่อาศัย (Mixed-use) พิสูจน์แล้วว่าเป็นกลยุทธ์ที่ทรงพลัง และจะเป็นเทรนด์หลักของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2025-2026 อย่างแน่นอน
บรรทัดสุดท้าย (Net Profit): ใครคือนักบริหารเงินมืออาชีพ?
“ขายดี แต่ไม่มีกำไร” คือกับดักที่ผู้ประกอบการหลายรายพลาดท่า แต่สำหรับปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% ซึ่งสอดคล้องกับยอดขายที่ลดลง
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งในฐานะ “เสือนอนกิน” ด้วยกำไรสุทธิสูงสุด 7,495 ล้านบาท แต่เดี๋ยวก่อนครับ… อย่าเพิ่งตื่นเต้นไป เพราะกำไรส่วนใหญ่ราว 2,500 ล้านบาท มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนฯ หากตัดส่วนนี้ออกไป แชมป์ตัวจริงด้านกำไรจากการดำเนินงานอาจเปลี่ยนมือ
ศุภาลัย ยังคงรักษามาตรฐาน “Low Cost, High Margin” ได้อย่างยอดเยี่ยม ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ตามมาด้วย เอพี (ไทยแลนด์) 6,054 ล้านบาท
แต่ที่ต้องปรบมือให้คือ แสนสิริ ที่ทำกำไรเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% แตะระดับ 5,846 ล้านบาท นี่คือผลลัพธ์ของการปรับพอร์ตสินค้า ลดต้นทุนทางการเงิน และการบริหารจัดการสต็อกที่มีประสิทธิภาพ
ทิศทางและเทรนด์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สู่ปี 2026
จากข้อมูลปี 2566 ส่งต่อมาถึงปัจจุบัน และมองยาวไปถึงปี 2026 ผมขอวิเคราะห์เทรนด์ที่จะเป็นตัวกำหนดชะตาชีวิตของบริษัทอสังหาฯ ดังนี้:
การคัดกรองสินเชื่อที่เข้มข้น (Strict Mortgage Policies): สถาบันการเงินจะยังคงเข้มงวดกับการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย ต่อไป ผู้ประกอบการต้องหันมาทำบทบาทเป็นที่ปรึกษาทางการเงิน ช่วยลูกค้าเตรียมตัวยื่นกู้ หรือแม้แต่การทำแคมเปญ “เช่าออมบ้าน” เพื่อลดอุปสรรคในการโอนกรรมสิทธิ์
สงครามราคาจะหมดไป เน้นคุณค่าที่จับต้องได้: การตัดราคาขายแข่งกันในตลาดแมส (Mass Market) จะทำให้เจ็บตัวเปล่าๆ เทรนด์ปี 2026 คือการสร้าง “Product Value” เช่น บ้านประหยัดพลังงาน (Solar Roof), รองรับ EV Charger และฟังก์ชันสำหรับผู้สูงอายุ (Universal Design) ซึ่งจะดึงดูดกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงและต้องการบ้านที่ยั่งยืน
ทำเลศักยภาพใหม่ (Emerging Locations): กรุงเทพฯ ชั้นในเริ่มอิ่มตัว การลงทุนอสังหา จะขยายตัวออกไปสู่ทำเลส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ และโซน EEC ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงจากการย้ายฐานการผลิต
Pet-Friendly คือมาตรฐานใหม่: ไม่ใช่แค่กิมมิคอีกต่อไป คอนโดมิเนียมที่เลี้ยงสัตว์ได้ จะมีอัตราการดูดซับ (Absorption Rate) สูงกว่าคอนโดทั่วไปอย่างเห็นได้ชัด เพราะไลฟ์สไตล์คนเมืองยุคใหม่มองหาสัตว์เลี้ยงเป็นสมาชิกในครอบครัว
โอกาสในการลงทุน (Investment Opportunities): สำหรับนักลงทุนรายย่อย ช่วงเวลานี้คือจังหวะของ “Buyer’s Market” ราคาอสังหาฯ หลายแห่งยังไม่ปรับขึ้นแรง การมองหาคอนโดมือสองในทำเล CBD เพื่อ ลงทุนปล่อยเช่า หรือการซื้อเพื่อรอ รีไฟแนนซ์บ้าน ในอนาคตเมื่อดอกเบี้ยปรับลดลง เป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจ รวมถึงการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REITs) ที่ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ
บทสรุปสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน
ตัวเลขผลประกอบการปี 2566 ไม่ใช่แค่สถิติในอดีต แต่มันคือลายแทงที่บอกว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังเปลี่ยนผ่าน ผู้ชนะคือผู้ที่ปรับตัวเร็วและแม่นยำ สำหรับผู้บริโภค หากคุณมีความพร้อมทางการเงิน ช่วงเวลานี้ถือเป็นโอกาสทองในการต่อรองราคาและเลือกของดีที่สุดในตลาด
ไม่ว่าคุณจะมองหาบ้านหลังแรก คอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน หรือต้องการวางแผนการเงินเพื่อขอ สินเชื่อบ้าน สิ่งสำคัญที่สุดคือ “ข้อมูล” และ “จังหวะเวลา” อย่าตัดสินใจเพียงเพราะโปรโมชั่นฉาบฉวย แต่ให้มองลึกถึงศักยภาพของทำเลและชื่อเสียงของผู้พัฒนาโครงการ (Developer) ที่มีความมั่นคง เพื่อไม่ให้การลงทุนครั้งใหญ่ในชีวิตกลายเป็นภาระในระยะยาว
โลกอสังหาฯ กำลังหมุนเร็วขึ้น หากคุณไม่อยากตกขบวน หรือต้องการคำแนะนำเจาะลึกเฉพาะทำเลที่คุณสนใจ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์จะช่วยให้คุณเห็นภาพที่ชัดเจนกว่า
หากคุณกำลังมองหาทรัพย์สินเพื่อการลงทุน หรือต้องการวิเคราะห์พอร์ตอสังหาฯ ของคุณให้แตกฉาน ผมพร้อมที่จะเป็นที่ปรึกษาเพื่อความสำเร็จของคุณ คลิกที่นี่เพื่อลงทะเบียนรับบทวิเคราะห์เจาะลึกและคำปรึกษาพิเศษจากทีมงานมืออาชีพของเรา
