เจาะลึกสมรภูมิ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ใครรอด ใครร่วง? บทเรียนจากงบการเงินสู่ทิศทางตลาดปี 2026
หากย้อนกลับไปมองภาพรวมเศรษฐกิจไทยในช่วงขวบปีที่ผ่านมา หลายคนอาจนิยามว่าเป็นปีแห่งความผันผวน แต่สำหรับผมในฐานะที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้มากว่าทศวรรษ ผมมองว่ามันคือ “บททดสอบการคัดเลือกสายพันธุ์ที่แข็งแกร่งที่สุด” (Survival of the Fittest) โดยเฉพาะอย่างยิ่งใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นเสมือนเส้นเลือดใหญ่ของเศรษฐกิจไทย ปี 2566 ที่ผ่านมาไม่ใช่แค่ปีที่น่าผิดหวังธรรมดา แต่มันคือสัญญาณเตือนภัยล่วงหน้า (Early Warning System) ที่บอกเราว่า โมเมนตัมเดิมๆ จากปี 2565 ที่หลายคนคาดหวังว่าจะ Take off นั้น ได้พังทลายลงด้วยกำแพงหนี้ครัวเรือนและดอกเบี้ยที่พุ่งสูงขึ้น
แม้จะผ่านพ้นช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 มาแล้ว แต่ตัวเลขต่างๆ ก็ยังฟ้องว่าตลาดไม่ได้ฟื้นตัวอย่างที่คิด และปัญหานี้ได้ลากยาวมาจนถึงปัจจุบัน ซึ่งส่งผลกระทบชิ่งไปยังทิศทางตลาดในปี 2567 จนถึงปี 2569 บทความนี้ผมจะพาไปชำแหละงบการเงิน เจาะลึกไส้ในของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อดูว่าภายใต้พายุลูกใหญ่นี้ ใครคือ “ของจริง” และทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตจะเปลี่ยนโฉมหน้าไปอย่างไร
ภาพรวมรายได้: เมื่อเค้กในตลาดหดตัว การแย่งชิงจึงดุเดือด
จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้ง 41 แห่ง เราพบตัวเลขที่น่าสนใจและน่าตกใจในเวลาเดียวกัน รายได้รวมของกลุ่มอุตสาหกรรมนี้อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อาจดูเหมือนลดลงไม่เยอะ แต่ในโลกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ต้นทุนทางการเงินเดินอยู่ตลอดเวลา การที่รายได้ไม่โตเท่ากับเรากำลังถอยหลัง
สิ่งที่น่ากังวลกว่าตัวเลขรวม คือ “ความเหลื่อมล้ำ” ของผู้เล่นในตลาด จาก 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้หดตัวลง และหลายรายติดลบหนักในระดับ 20-28% รายชื่อที่น่าห่วงใยได้แก่ แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และ ไซมิส แอสเสท การติดลบระดับนี้สะท้อนให้เห็นว่า “แบรนด์” และ “ฐานลูกค้าเก่า” อาจไม่เพียงพออีกต่อไปในยุคที่กำลังซื้อของผู้บริโภคเปราะบาง
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” (LH) ก็ยังเจ็บตัวด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% เช่นเดียวกับ ศุภาลัย และ พฤกษา โฮลดิ้ง ที่รายได้หดตัวลงเช่นกัน ปรากฏการณ์นี้ชี้ให้เห็นว่า ใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่มีใครใหญ่เกินกว่าจะล้ม หรือแข็งแกร่งเกินกว่าจะได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจมหภาค
Top 5 เจ้าตลาดรายได้รวม: บัลลังก์เปลี่ยนมือ?
ในท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีโอกาสเสมอ และปีที่ผ่านมาคือปีทองของ “แสนสิริ” ที่สามารถผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ไปแบบฉิวเฉียด ซึ่งเอพีทำได้ 38,399 ล้านบาท
ทำเนียบ 5 อันดับแรกด้านรายได้รวม:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (กลยุทธ์ Luxury และ Brand Loyalty ทำงานได้ดีเยี่ยม)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท (เจ้าแห่งพอร์ตสินค้าแนวราบที่กระจายตัวครอบคลุม)
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท (ยังคงรักษามาตรฐานการบริหารต้นทุนได้ดี แม้รายได้ลดลง)
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท (รายได้จากการขายลดลง แต่พอร์ตเช่าและโรงแรมยังช่วยพยุง)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท (กำลังอยู่ในช่วงปรับโครงสร้างธุรกิจสู่ Wellness และ Healthcare)
เจาะลึก “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales): วัดฝีมือ Developer ตัวจริง
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การดูแค่รายได้รวมอาจเป็นภาพลวงตา เพราะรายได้รวมมักรวมเอากำไรพิเศษ การขายที่ดิน หรือรายได้จากการลงทุนอื่นๆ เข้าไปด้วย แต่ถ้าจะวัดฝีมือการ “สร้างบ้านขาย” จริงๆ เราต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์”
เมื่อตัดรายได้พิเศษออก ภาพรวมตลาดดูแย่ลงกว่าเดิม รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้สะท้อนภาวะ “Rejection Rate” หรือยอดปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารที่พุ่งสูงขึ้น ทำให้โอนบ้านไม่ได้ ยอดขายจึงไม่ถูกรับรู้เป็นรายได้
ในสมรภูมินี้ “เอพี (ไทยแลนด์)” พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่าพวกเขาคือ “ตัวจริง” ในด้านการขาย ด้วยตัวเลขรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ยึดอันดับ 1 คืนจากแสนสิริได้สำเร็จ (แสนสิริทำได้ 32,829 ล้านบาท) สิ่งนี้สะท้อนกลยุทธ์ของเอพีที่เน้นสินค้าแนวราบ (บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม) ในทำเลที่เข้าถึงง่าย และราคาที่จับต้องได้สำหรับชนชั้นกลาง ซึ่งเป็น Real Demand
สิ่งที่น่าจับตามองในกลุ่มรายได้จากการขาย:
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): ม้ามืดที่น่ากลัวที่สุดในเวลานี้ การเติบโตแบบก้าวกระโดด 103% (รายได้ 5,835 ล้านบาท) แสดงให้เห็นว่า เมื่อยักษ์ใหญ่ค้าปลีกกระโดดลงมาเล่น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างเต็มตัว โดยใช้ทำเลทองข้างห้างสรรพสินค้าเป็นจุดขาย (Mixed-use) คู่แข่งรายเดิมต้องหนาวๆ ร้อนๆ
ไรมอน แลนด์ และ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: รายได้จากการขายตกลงอย่างน่าใจหาย (-78% และ -38% ตามลำดับ) กรณีของ LH อาจเป็นความตั้งใจในการชะลอการขายเพื่อรอจังหวะตลาด แต่สำหรับรายอื่น อาจเป็นสัญญาณของปัญหาสภาพคล่องหรือสต็อกสินค้าที่ไม่ตอบโจทย์
บทวิเคราะห์กำไรสุทธิ: ใครบริหาร “เงิน” เก่งที่สุด?
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) แม้จะขายดีแค่ไหน แต่ถ้าบริหารต้นทุนไม่ได้ ก็เปล่าประโยชน์ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของกลุ่มลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุนสุทธิ
แชมป์กำไรสุทธิ: แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (7,495 ล้านบาท)
นี่คือความเก๋าเกมของ LH แม้รายได้จากการขายบ้านจะลดฮวบ แต่กำไรกลับมาเป็นอันดับ 1 สาเหตุหลักคือกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือโมเดลธุรกิจที่ชาญฉลาดของ LH ที่ไม่ได้พึ่งพาแค่การขายบ้าน (Trading) แต่มีการสร้างทรัพย์สินเพื่อหารายได้ (Recurring Income) และสามารถ Monetize ทรัพย์สินนั้นได้ในยามจำเป็น
แชมป์การเติบโตของกำไร: แสนสิริ (+42%)
ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท การเติบโตระดับนี้ในตลาดขาลงถือว่ามหัศจรรย์ แสนสิริสามารถจับกลุ่มลูกค้า Hi-End ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจ และสามารถโอนกรรมสิทธิ์โครงการคอนโดมิเนียมหรูได้ตามเป้า
ความยั่งยืนของ ศุภาลัย และ เอพี
ทั้งสองบริษัทยังคงทำกำไรได้ในระดับ 6,000 ล้านบาท รักษามาตรฐาน Profit Margin ได้อย่างดีเยี่ยม โดยเฉพาะศุภาลัยที่มีชื่อเสียงเรื่องการคุม Cost ก่อสร้าง ทำให้สามารถตั้งราคาขายที่แข่งขันได้เสมอ
เจาะเทรนด์อนาคต: ทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 2026
จากข้อมูลปี 2566 ต่อเนื่องมายังปัจจุบัน ส่งผลให้การคาดการณ์อนาคตของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องปรับเปลี่ยนครั้งใหญ่ หากคุณเป็นนักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย นี่คือเทรนด์ที่คุณต้องรู้เพื่อเตรียมรับมือกับปี 2026:
การปรับตัวสู่ตลาด Niche และ Luxury
เนื่องจากหนี้ครัวเรือนในกลุ่มสินค้าระดับล่าง-กลาง ยังคงวิกฤต ทำให้ธนาคารเข้มงวดการปล่อย กู้ซื้อบ้าน อย่างมาก Developer จะหนีตายไปจับตลาดบน (Luxury) มากขึ้น หรือหันไปทำตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) เช่น
Pet-Friendly Residence: คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้ จะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ ไม่ใช่แค่ลูกเล่นทางการตลาด
Wellness Residence: บ้านเพื่อสุขภาพและผู้สูงอายุ รองรับ Aging Society ของไทย
สงครามราคาและการระบายสต็อก (Price War)
ในปี 2567-2568 เราจะเห็นการทำโปรโมชั่นลดราคาอย่างรุนแรง โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม เพื่อระบาย Inventory คงค้าง นี่เป็นโอกาสทองของผู้ซื้อที่มีเงินสด หรือมีเครดิตดี ที่จะช้อนซื้อของดีราคาถูก หรือ ลงทุนคอนโด ในทำเลศักยภาพสูง เช่น สุขุมวิท, รัชดา หรือแนวรถไฟฟ้าสายใหม่
Mixed-Use คือทางรอด
โมเดลการพัฒนาโครงการเดี่ยวๆ จะลดน้อยลง บริษัทอสังหาริมทรัพย์ จะหันมาจับมือกับ Partner ข้ามอุตสาหกรรม หรือพัฒนาโครงการ Mixed-Use ที่มีทั้งที่อยู่อาศัย, ออฟฟิศ, และรีเทล เพื่อสร้าง Ecosystem ในตัวเอง และลดความเสี่ยงจากการพึ่งพารายได้ทางเดียว
นวัตกรรมบ้านประหยัดพลังงาน (Green Energy & Sustainability)
เทรนด์ ESG ไม่ใช่เรื่องไกลตัวอีกต่อไป ผู้บริโภคยุคใหม่มองหาบ้านที่ติด Solar Roof, มีจุดชาร์จ EV และใช้วัสดุประหยัดพลังงาน เพื่อลดค่าใช้จ่ายในระยะยาว บ้านที่ไม่ปรับตัวเรื่องนี้ จะขายยากขึ้นเรื่อยๆ และอาจมีผลต่อราคาประเมินในอนาคต
การเช่าตลอดชีพ (Leasehold) และตลาดเช่าที่แข็งแกร่ง
เมื่อคนรุ่นใหม่ซื้อบ้านยากขึ้น หรือไม่อยากเป็นหนี้ระยะยาว 30 ปี เทรนด์ “Generation Rent” จะเติบโตขึ้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะเริ่มมีโมเดล Build-to-Rent หรือการสร้างเพื่อปล่อยเช่าโดยเฉพาะมากขึ้น รวมถึงสินทรัพย์แบบ Leasehold ในทำเล Prime Area จะได้รับความสนใจมากขึ้น เพราะราคาถูกกว่า Freehold
คำแนะนำสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน
ท่ามกลางความผันผวนของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นี้ ผู้บริโภคต้องฉลาดเลือกมากขึ้น:
สำหรับคนซื้ออยู่เอง: ช่วงนี้เป็นตลาดของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) ให้เปรียบเทียบราคาและโปรโมชั่นให้มากที่สุด เจรจาต่อรองของแถมและส่วนลด และที่สำคัญต้องเช็คความสามารถในการกู้ของตนเองก่อนวางเงินจอง เพื่อไม่ให้ถูกยึดเงินจองฟรีๆ
สำหรับนักลงทุน: มองหา High CPC Asset หรือทรัพย์ที่มีโอกาสทำกำไรสูง เช่น คอนโดมือสองที่ราคาต่ำกว่าตลาด (Distressed Asset) หรือโครงการใหม่ในทำเลที่มีศักยภาพการเติบโตจริง (Real Demand) ไม่ใช่แค่เก็งกำไรตามกระแส การลงทุนในกองทุนอสังหาฯ (REITs) ของบริษัทที่มีผลประกอบการดี (เช่น LH, CPN) ก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจในการกระจายความเสี่ยง
บทสรุป
ปี 2566 อาจเป็นปีที่เจ็บปวดสำหรับหลายบริษัทใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่มันก็ได้คัดกรองให้เราเห็นแล้วว่า ใครคือ “ตัวจริง” ที่มีความยืดหยุ่น ปรับตัวได้ไว และมีการบริหารจัดการความเสี่ยงที่ดี สำหรับปีต่อๆ ไป โจทย์จะยากขึ้นอีกหลายเท่า ทั้งจากปัจจัยเศรษฐกิจและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป
สงครามครั้งนี้ยังไม่จบ และผู้ชนะในวันนี้ อาจไม่ใช่ผู้ชนะในวันพรุ่งนี้ หากหยุดพัฒนา…
หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลเจาะลึกโครงการที่คุ้มค่าที่สุดในทำเลที่คุณสนใจ อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปในช่วงเวลาทองของผู้ซื้อเช่นนี้
ค้นหาบ้านที่ใช่ และโอกาสการลงทุนที่ตอบโจทย์คุณได้แล้ววันนี้ คลิกเพื่อรับคำปรึกษาฟรีจากผู้เชี่ยวชาญ!
