เจาะลึกผ่าตัดใหญ่ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ใครรอด? ใครร่วง? บทวิเคราะห์งบการเงินฉบับผู้เชี่ยวชาญ สู่ทิศทางตลาดปี 2026
ในฐานะคนที่คลุกคลีและเฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เต็มปากว่าช่วงเวลาเปลี่ยนผ่านจากปี 2566 เข้าสู่ปี 2567 จนถึงแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นในปี 2569-2570 นี้ คือบททดสอบที่โหดหินที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ความผันผวนที่เราเผชิญไม่ใช่เพียงแค่คลื่นลมชั่วคราว แต่มันคือการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างที่คัดกรอง “ตัวจริง” ให้อยู่รอด ในขณะที่ “ผู้ตาม” อาจจะต้องเจ็บตัวและล้มหายตายจากไป
บทความนี้ผมจะไม่เพียงแค่นำเสนอตัวเลขที่เกิดขึ้นในปีที่ผ่านมา แต่จะพาคุณไป “อ่านเกม” และ “วิเคราะห์ไส้ใน” ของบริษัทจดทะเบียนทั้ง 41 แห่ง เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนว่า ทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังมุ่งหน้าไปทางไหน และกลยุทธ์ใดคือกุญแจสู่ความสำเร็จในยุคที่พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปตลอดกาล
ภาพรวมตลาด: เมื่อพายุลูกใหญ่ซัดกระหน่ำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
หากย้อนกลับไปมองโมเมนตัมช่วงต้นปี 2566 หลายสำนักวิเคราะห์ต่างฟันธงว่าจะเป็นปีแห่งการ Take off หรือการทะยานขึ้นของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หลังจากอั้นมาจากช่วงโควิด แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าเราอย่างจัง เมื่อปัจจัยลบทางเศรษฐกิจ ทั้งหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น และความเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อบ้าน ของสถาบันการเงิน ทำให้กำลังซื้อในตลาดหดตัวลงอย่างน่าใจหาย
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor ที่เจาะลึกผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ พบตัวเลขที่น่าตกใจคือ รายได้รวมของทั้งกลุ่มอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลง -1.2% จากปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนลดลงไม่มาก แต่หากเจาะลึกลงไปในรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่เผชิญภาวะรายได้ถดถอย นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงที่บอกว่า “เค้กก้อนนี้ไม่ได้โตขึ้น แต่คนกินต้องแย่งชิงกันดุเดือดกว่าเดิม”
สมรภูมิรายได้: ศึกชิงบัลลังก์เจ้าตลาดที่อยู่อาศัย
ในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตัวเลขรายได้รวมคือด่านแรกที่บอกถึงขนาดและความแข็งแกร่งของพอร์ตโฟลิโอ ปีนี้เราได้เห็นการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจในกลุ่ม Top 10
“แสนสิริ” ผงาดขึ้นครองแชมป์ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% กลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรี่และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งทำให้แสนสิริสามารถดึงดูดกำลังซื้อกลุ่ม Real Demand ระดับบนได้สำเร็จ ในขณะที่ “เอพี (ไทยแลนด์)” แม้จะหล่นมาอยู่อันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท แต่ส่วนต่างที่เฉือนกันเพียงหลักร้อยล้านบาท ก็สะท้อนให้เห็นว่าเอพียังคงเป็นยักษ์ใหญ่ที่ใครก็ประมาทไม่ได้
ที่น่ากังวลคือกลุ่มบริษัทที่รายได้ติดลบหนักๆ อย่าง ไรมอน แลนด์ (-26%), แอล.พี.เอ็น. (-28%) หรือแม้แต่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่รายได้รวมลดลงถึง -18% สิ่งเหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่า โมเดลธุรกิจแบบเดิมๆ อาจใช้ไม่ได้ผลอีกต่อไปในยุคปัจจุบัน การปรับตัวเข้าสู่เทรนด์ใหม่ๆ เช่น การพัฒนาที่อยู่อาศัยแบบ Green Building หรือ Smart Home ที่ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่ จึงเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัด “ฝีมือ” ที่แท้จริง
ถ้าเราตัดรายได้พิเศษอื่นๆ ออก และวัดกันที่ “ฝีมือการขายของ” ล้วนๆ หน้าตาของตารางอันดับจะเปลี่ยนไปทันที ในมิตินี้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ วัดกันที่ความสามารถในการโอนกรรมสิทธิ์และการระบายสต็อก
เอพี (ไทยแลนด์) คือพระเอกตัวจริงในสมรภูมินี้ ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ครองอันดับ 1 อย่างเหนียวแน่น สิ่งนี้พิสูจน์ให้เห็นว่าโปรดักต์ของเอพี ไม่ว่าจะเป็นทาวน์โฮม หรือคอนโดมิเนียม ยังคงตอบโจทย์ผู้ซื้อบ้านทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑลได้ดีที่สุด
ในขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท และ ศุภาลัย ในอันดับ 3 ที่ 30,836 ล้านบาท จุดที่น่าสังเกตคือ บริษัทเหล่านี้ล้วนมี Product Mix ที่หลากหลาย กระจายความเสี่ยงได้ดี ไม่ได้พึ่งพาคอนโดหรือบ้านแนวราบเพียงอย่างเดียว
ทว่า ความน่ากังวลอยู่ที่บริษัทที่ยอดขายตกลงอย่างน่าใจหาย เช่น ไรมอน แลนด์ ที่รายได้จากการขายดิ่งลงถึง -78% หรือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่ลดลง -38% ตัวเลขเหล่านี้บ่งบอกถึงปัญหาในการระบายสต็อก หรืออาจเกิดจาก Gap ช่วงรอยต่อของการพัฒนาโครงการใหม่ที่ไม่ต่อเนื่อง ซึ่งเป็นบทเรียนสำคัญสำหรับการบริหาร Cash Flow ใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: บรรทัดสุดท้ายที่บอกว่าใครคือ “ของจริง”
ในโลกธุรกิจ ยอดขายคือความเท่ แต่ “กำไร” คือความจริง แม้รายได้จะลดลง แต่ถ้าบริหารจัดการต้นทุนได้ดี ก็ยังถือว่าเป็นผู้ชนะ
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งเรื่องความเก๋าเกม แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดถึง 7,495 ล้านบาท ส่วนหนึ่งมาจากการบริหารพอร์ตทรัพย์สิน (Recurring Income) และการขายโรงแรมเข้ากองทุนฯ นี่คือกลยุทธ์ “Asset Rotation” ระดับเซียนที่ทำให้แลนด์ฯ ยังคงรักษาสภาพคล่องและกำไรไว้ได้ แม้ในยามที่ตลาดซบเซา
ทางด้าน แสนสิริ สร้างความฮือฮาด้วยการเติบโตของกำไรแบบก้าวกระโดดถึง 42% (5,846 ล้านบาท) สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการควบคุมต้นทุน (Cost Control) และการเพิ่มอัตรากำไรขั้นต้น (Gross Margin) ได้อย่างยอดเยี่ยม
ตรงกันข้ามกับหลายบริษัทที่กำไรหดตัว หรือพลิกเป็นขาดทุน ซึ่งมีถึง 12 บริษัทจาก 41 แห่งที่ประสบภาวะขาดทุน นี่คือสัญญาณเตือนว่าสายป่านทางการเงินและการบริหารต้นทุนก่อสร้าง คือหัวใจสำคัญของการอยู่รอด หากใครยังแบกรับต้นทุนวัสดุที่สูงขึ้นไม่ไหว หรือมีภาระดอกเบี้ยจ่ายที่สูงเกินไป อาจต้องเผชิญกับวิกฤตสภาพคล่องในปีต่อๆ ไป
เทรนด์อสังหาริมทรัพย์สู่อนาคต: จากปี 2567 ถึง 2026
จากการวิเคราะห์ข้อมูลปี 2566 ผมมองเห็นทิศทางที่จะเป็น Game Changer ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอีก 3 ปีข้างหน้า ดังนี้:
การเติบโตของ Mixed-Use และ Recurring Income
กรณีศึกษาที่น่าสนใจที่สุดคือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่กระโดดเข้ามาเล่นในตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว และทำรายได้เติบโตถึง 103% โมเดลการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยติดศูนย์การค้า หรือ Mixed-Use Project จะเป็นเทรนด์หลักที่ช่วยสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ และตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ Convenience ของคนเมือง
ตลาด Niche Market จะมาแรงกว่า Mass Market
ตลาดแมส (Mass Market) หรือกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท จะยังคงเหนื่อยหนักจากการถูกปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน (Rejection Rate) ที่สูงลิ่ว ผู้ประกอบการจะหันไปจับตลาด Niche มากขึ้น เช่น Pet-Friendly Condo, Wellness Residence สำหรับผู้สูงอายุ หรือ Luxury Housing ที่ลูกค้ามีกำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ
นวัตกรรมทางการเงินและการกู้ซื้อบ้าน
เมื่อธนาคารเข้มงวด การมองหาทางเลือกทางการเงินจึงสำคัญ สำหรับผู้บริโภค การวางแผนการเงินเพื่อ กู้ซื้อบ้าน หรือการหาจังหวะ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย จะเป็นหัวข้อที่ได้รับความนิยมสูงมาก การค้นหาข้อมูลเกี่ยวกับ “ดอกเบี้ยบ้านถูกที่สุด” หรือ “ตารางผ่อนบ้าน” จะเพิ่มสูงขึ้น ผู้ประกอบการอาจต้องจับมือกับธนาคารพันธมิตรเพื่อเสนอแพ็กเกจสินเชื่อพิเศษเพื่อกระตุ้นยอดโอน
Green & Sustainability ไม่ใช่ทางเลือก แต่คือทางรอด
ภายในปี 2026 มาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อมจะถูกนำมาใช้เป็นเกณฑ์ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินและการปล่อยสินเชื่อ Project Finance โครงการที่ประหยัดพลังงาน ติดตั้ง Solar Roof หรือมีระบบจัดการขยะ จะได้รับความสนใจจากทั้งผู้ซื้อและนักลงทุนมากกว่าโครงการทั่วไป
คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุนในปีนี้
สำหรับท่านที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย หรือต้องการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ช่วงเวลานี้ถือเป็น “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง แต่ต้องมีการวางแผนที่รัดกุม:
เช็คสุขภาพทางการเงิน: ก่อนตัดสินใจ ซื้อบ้าน หรือคอนโด ควรตรวจสอบเครดิตบูโรและประเมินความสามารถในการผ่อนชำระให้ดี เพื่อป้องกันปัญหากู้ไม่ผ่าน
มองหาทำเลศักยภาพใหม่: รถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ที่กำลังจะเปิดให้บริการ หรือโซน EEC ยังคงเป็นทำเลที่มีอนาคตสำหรับการลงทุนระยะยาว
เลือกแบรนด์ที่น่าเชื่อถือ: จากผลประกอบการข้างต้น การเลือกซื้อโครงการจาก Developer ที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน (Top 10 ของตลาด) จะช่วยลดความเสี่ยงเรื่องการทิ้งงาน หรือปัญหาบริการหลังการขายได้มาก
ใช้ประโยชน์จากดอกเบี้ย: แม้ดอกเบี้ยจะอยู่ในขาขึ้น แต่การเปรียบเทียบโปรโมชั่น สินเชื่อบ้าน และการวางแผน รีไฟแนนซ์ ทุกๆ 3 ปี จะช่วยให้คุณเป็นเจ้าของบ้านได้เร็วขึ้นและประหยัดเงินได้หลักแสน
บทสรุป: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับภาพรวม แต่สำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แล้ว มันคือปีแห่งการคัดกรอง ผู้ชนะไม่ใช่คนที่ตัวใหญ่ที่สุด แต่คือคนที่ “ปรับตัวได้เร็วที่สุด” (Agility)
แสนสิริ และ เอพี (ไทยแลนด์) พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่า การเข้าใจลูกค้าและการมีสินค้าที่หลากหลายคือเกราะป้องกันที่ดีที่สุด ส่วน แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ สอนให้เรารู้ว่า การมีแหล่งรายได้หลายทาง (Diversification) คือกุญแจสำคัญของความยั่งยืน
มองไปข้างหน้าสู่ปี 2026 ตลาดอสังหาฯ ไทยจะมีความซับซ้อนมากขึ้น การแข่งขันจะไม่ใช่แค่เรื่องราคา แต่เป็นเรื่องของการส่งมอบคุณภาพชีวิต (Quality of Life) และนวัตกรรม หากคุณคือผู้บริโภค นี่คือโอกาสทองในการเลือกช้อปของดีในราคาที่สมเหตุสมผล หากคุณคือนักลงทุน นี่คือจังหวะในการเก็บของดีเข้าพอร์ต
อย่าปล่อยให้โอกาสในวิกฤตนี้หลุดลอยไป หากคุณกำลังวางแผนซื้อที่อยู่อาศัยหรือต้องการคำปรึกษาเรื่องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์และการขอสินเชื่ออย่างมืออาชีพ เริ่มต้นวางแผนตั้งแต่วันนี้ เพื่ออนาคตที่มั่นคงของคุณและครอบครัว คลิกเพื่อรับคำปรึกษาพิเศษจากผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันที!
