เจาะลึก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ถอดบทเรียนวิกฤตสู่อนาคต ใครคือผู้รอดชีวิตตัวจริงในสมรภูมิเดือด
ในฐานะคนที่คลุกคลีและเฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าหนึ่งทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เต็มปากว่าช่วงเวลาที่ผ่านมาคือบททดสอบที่โหดหินที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับผู้ประกอบการไทย หากเราย้อนกลับไปมองข้อมูลเชิงลึกในช่วงปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน เราจะพบ “ความจริง” บางอย่างที่ซ่อนอยู่ใต้ตัวเลขผลประกอบการ ความจริงที่บอกว่าโมเมนตัม (Momentum) ของตลาดที่หลายคนคาดหวังว่าจะ Take off หรือทะยานขึ้นฟ้านั้น กลับกลายเป็นการลงจอดฉุกเฉิน หรือ Soft Landing ที่เจ็บปวดสำหรับหลายบริษัท
บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปชำแหละข้อมูลของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อเฟ้นหาว่าใครคือ “ของจริง” ในยุคที่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังเปลี่ยนผ่าน และอะไรคือกลยุทธ์ที่ทำให้บางบริษัทเติบโตสวนกระแส ในขณะที่ยักษ์ใหญ่บางรายกลับสะดุดขาตัวเอง พร้อมแทรกเกร็ดความรู้สำหรับผู้ที่กำลังมองหา บ้านเดี่ยว หรือ คอนโดมิเนียม และการเตรียมตัวเรื่อง สินเชื่อบ้าน ให้พร้อมรับมือกับทุกสถานการณ์
ภาวะตลาดชะลอตัว: บทเรียนราคาแพงของผู้พัฒนาอสังหาฯ
ปี 2566 ถูกจารึกว่าเป็นปีแห่งความผิดหวัง จากความหวังที่เรืองรองในปี 2565 ว่าเศรษฐกิจจะฟื้นตัวเต็มสูบ แต่กลับต้องเผชิญกับปัจจัยลบมากมาย ทั้งภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง การเมืองที่รอความชัดเจน และอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ปัจจัยเหล่านี้ฉุดรั้งกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างรุนแรง ทำให้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เข้าสู่ภาวะชะลอตัวลากยาวมาจนถึงไตรมาส 4 ซึ่งปกติควรเป็นช่วง High Season หรือนาทีทองของการขาย แต่กลับเงียบเหงาจนน่าใจหาย
จากข้อมูลที่รวบรวมโดย Property Mentor พบว่า บริษัทอสังหาฯ ทั้ง 41 ราย มีรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (376,141 ล้านบาท) ดูเผินๆ เหมือนลดลงไม่มาก แต่หากเจาะไส้ในจะพบความน่ากังวล เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่รายได้หดตัวลง นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงที่บอกว่า “น้ำลดตอผุด” ใครที่บริหารจัดการกระแสเงินสดไม่ดี หรือมีสต็อกสินค้าคงค้างเยอะเกินไป เริ่มออกอาการเป๋ให้เห็น
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้ติดลบระดับ 20% ขึ้นไป มีรายชื่อที่คุ้นหูหลายราย ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ สาเหตุหลักมาจากการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคาร (Rejection Rate) ที่สูงขึ้น และการแข่งขันที่ดุเดือดในตลาด คอนโดใกล้รถไฟฟ้า ที่เริ่มมีอุปทานล้นตลาดในบางทำเล
สงครามรายได้: เมื่อ “แสนสิริ” เฉือนชนะ “เอพี” ในยกแรก
ในการจัดอันดับรายได้รวม (Total Revenue) ซึ่งรวมรายได้จากการขาย รายได้ค่าเช่า และรายได้จากบริการอื่นๆ เราได้เห็นการขับเคี่ยวที่สูสีที่สุดคู่หนึ่งในประวัติศาสตร์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย
แสนสิริ (SANSIRI) ผงาดขึ้นครองแชมป์ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% ความสำเร็จนี้ไม่ได้ได้มาเพราะโชคช่วย แต่เกิดจากกลยุทธ์การตลาดที่แม่นยำ เจาะกลุ่มลูกค้าลักชูรี (Luxury Segment) ที่มีกำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ รวมถึงการรุกตลาดต่างจังหวัดในหัวเมืองท่องเที่ยว
ในขณะที่ เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาติดๆ ชนิดหายใจรดต้นคอ ที่ 38,399 ล้านบาท แพ้ไปเพียงเส้นยาแดงผ่าแปด แม้รายได้รวมจะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่เอพียังคงรักษามาตรฐานความเป็นผู้นำในตลาดแนวราบ ทั้ง บ้านเดี่ยว และทาวน์โฮม ได้อย่างเหนียวแน่น
อันดับ 3 คือ ศุภาลัย ที่ยังคงสไตล์การบริหารแบบ Conservative แต่ทำกำไรได้ดีเสมอ รายได้รวมอยู่ที่ 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลง -10% แต่ฐานะทางการเงินยังคงแข็งแกร่งมาก ตามมาด้วย แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ในอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท ซึ่งรายได้รวมลดลงถึง -18% ซึ่งเป็นประเด็นที่เราจะวิเคราะห์เจาะลึกกันต่อในส่วนของกำไรสุทธิ
ส่วนอันดับอื่นๆ ใน Top 10 ได้แก่ พฤกษา โฮลดิ้ง, เอสซี แอสเสท (SC Asset), ยูนิเวนเจอร์, เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ และสิงห์ เอสเตท การที่ยักษ์ใหญ่เหล่านี้ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ แสดงให้เห็นถึงความเก๋าเกมในการปรับตัว แม้ในวันที่พายุเศรษฐกิจโหมกระหน่ำ
วัดกันที่เนื้อแท้: ใครคือเจ้าตลาด “ยอดขาย” ตัวจริง?
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมักแนะนำนักลงทุนเสมอว่า อย่าดูแค่ “รายได้รวม” แต่ให้ดู “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales) เป็นหลัก เพราะนี่คือตัวชี้วัด Demand หรือความต้องการซื้อที่แท้จริงของผู้บริโภคต่อโปรดักต์ของบริษัทนั้นๆ
เมื่อคัดกรองเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพของผู้นำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็เปลี่ยนไปทันที
เอพี (ไทยแลนด์) พลิกกลับมาเป็นเบอร์ 1 ในด้านยอดขาย ด้วยมูลค่า 36,927 ล้านบาท นี่คือเครื่องพิสูจน์ว่าแบรนด์เอพี แข็งแกร่งมากในใจผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand) ไม่ว่าจะเป็นทาวน์โฮมแบรนด์ Pleno หรือบ้านเดี่ยวแบรนด์ Centro และ The City ที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยยุคใหม่ได้ตรงจุด
แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ในด้านยอดขายที่ 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่ยอดขายเติบโตสวนตลาด (+7%) สิ่งนี้สะท้อนว่าแคมเปญการตลาดของแสนสิริมีประสิทธิภาพสูงมากในการกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ
ศุภาลัย ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้ที่ 30,836 ล้านบาท ด้วยจุดแข็งเรื่องความคุ้มค่า (Value for Money) พื้นที่ใช้สอยกว้างขวางในราคาที่จับต้องได้ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญสำหรับการตัดสินใจกู้ สินเชื่อบ้าน ของกลุ่มชนชั้นกลาง
สิ่งที่น่าตกใจคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% หล่นไปอยู่อันดับ 6 ในตารางยอดขาย นี่อาจเป็นสัญญาณว่าแลนด์ฯ กำลังปรับพอร์ตโฟลิโอ หรืออาจจะเน้นขายของเดิมมากกว่าเปิดโครงการใหม่ หรืออาจจะกำลังซุ่มรอจังหวะเปิดตัวโครงการระดับ Super Luxury ในทำเลใหม่ๆ ก็เป็นได้
อีกหนึ่งม้ามืดที่ต้องจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่กระโดดเข้ามาเล่นใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว และทำผลงานได้น่าประทับใจด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% การผนึกกำลัง (Synergy) ระหว่างห้างสรรพสินค้าและคอนโดมิเนียม (Mixed-use) คือไม้ตายที่คู่แข่งรายอื่นยากจะเลียนแบบ
เจาะลึกกำไรสุทธิ: ใครบริหารเงินเก่งที่สุด?
“ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” ประโยคนี้ยังคงใช้ได้เสมอในโลกธุรกิจ แม้เอพีจะขายดีที่สุด แสนสิริจะมีรายได้รวมมากที่สุด แต่เมื่อหักลบกลบหนี้แล้ว ใครคือผู้ที่เหลือเงินเข้ากระเป๋ามากที่สุด?
คำตอบคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่ยังคงยืนหนึ่งเป็นแชมป์กำไรสุทธิด้วยมูลค่า 7,495 ล้านบาท สาเหตุที่แลนด์ฯ ทำกำไรได้มหาศาลแม้รายได้จากการขายจะลดลง เพราะกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) ที่ชาญฉลาด โดยในปีนั้นมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ทำให้มีกำไรพิเศษเข้ามาช่วยพยุงและเสริมความแข็งแกร่ง นี่คือความเหนือชั้นของการกระจายความเสี่ยงที่ไม่พึ่งพาเพียงรายได้จากการขายบ้านเพียงอย่างเดียว
อันดับ 2 คือ ศุภาลัย ที่ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ได้กำไร 6,054 ล้านบาท ไปเพียงนิดเดียว จุดเด่นของศุภาลัยคือการบริหารจัดการต้นทุน (Cost Control) ที่มีประสิทธิภาพสูงที่สุดในอุตสาหกรรม ทำให้อัตรากำไรขั้นต้น (Gross Margin) อยู่ในระดับที่น่าพอใจเสมอ
แสนสิริ ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% ซึ่งถือเป็นการเติบโตที่โดดเด่นที่สุดในกลุ่ม Top 5 สะท้อนให้เห็นว่าการปรับกลยุทธ์มาเน้นโครงการราคาสูง ช่วยเพิ่ม Margin ได้อย่างเป็นกอบเป็นกำ
ในขณะที่บริษัทอื่นๆ อย่าง ออริจิ้น, เอสซี แอสเสท, ควอลิตี้เฮ้าส์ และพฤกษา ก็ยังคงทำกำไรได้ในระดับพันล้านบาท แต่ก็ต้องเผชิญกับแรงกดดันจากต้นทุนการก่อสร้างและดอกเบี้ยที่สูงขึ้น
วิเคราะห์แนวโน้มและโอกาสทองของผู้บริโภค
จากข้อมูลทั้งหมดนี้ เราเห็นภาพชัดเจนว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังถูกแบ่งขั้ว (Polarized) ระหว่าง “ผู้เล่นรายใหญ่” ที่แข็งแกร่ง กับ “ผู้เล่นรายกลาง-เล็ก” ที่ต้องดิ้นรนอย่างหนัก สถานการณ์เช่นนี้ส่งผลอย่างไรต่อคุณ? ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนหรือผู้ที่กำลังมองหาบ้าน
โอกาสทองของผู้ซื้อที่มีความพร้อม (Cash is King)
ในภาวะที่ตลาดชะลอตัว ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต่างงัดโปรโมชั่น “ลด แลก แจก แถม” ออกมาเพื่อระบายสต็อก หากคุณมีเครดิตดี มีเงินออม หรือมีความพร้อมในการกู้ นี่คือจังหวะที่ดีที่สุดในการต่อรองราคา ไม่ว่าจะเป็น บ้านจัดสรร ในทำเลศักยภาพ หรือ คอนโดมิเนียม ใจกลางเมือง คุณมีอำนาจในการเลือกมากกว่าที่เคย
การเลือกแบรนด์มีความสำคัญเท่ากับทำเล
บทเรียนจากบริษัทที่มีปัญหาทางการเงินบอกเราว่า การซื้อบ้านจากผู้พัฒนาที่มีความมั่นคงทางการเงิน (Top Tier Developers) คือการซื้อความอุ่นใจ คุณมั่นใจได้ว่าจะได้บ้านที่มีคุณภาพ ส่วนกลางสร้างเสร็จจริง และบริการหลังการขายที่ไม่ถูกลอยแพ ดังนั้นการเลือกซื้อโครงการจากบริษัทที่มีกำไรต่อเนื่อง เช่น แลนด์ฯ, เอพี, แสนสิริ หรือศุภาลัย จึงเป็นการลดความเสี่ยงที่ดีที่สุด
การวางแผนการเงินเรื่อง “สินเชื่อบ้าน” และ “รีไฟแนนซ์”
สำหรับคนที่มีบ้านอยู่แล้วและผ่อนมาครบ 3 ปี ช่วงเวลานี้คือช่วงที่ควรพิจารณาเรื่อง รีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) อย่างยิ่ง เพื่อลดภาระดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวอยู่ในระดับสูง การเปรียบเทียบโปรโมชั่นจากธนาคารต่างๆ หรือการขอ Retention ลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม จะช่วยให้คุณประหยัดเงินได้หลักแสนบาทในระยะยาว
นอกจากนี้ การทำ ประกันภัยบ้าน (Home Insurance) ก็เป็นเรื่องที่ห้ามมองข้าม โดยเฉพาะในยุคที่สภาพอากาศแปรปรวน ภัยธรรมชาติเกิดขึ้นได้บ่อย การมีความคุ้มครองไว้จะช่วยปกป้องทรัพย์สินที่มีค่าที่สุดของคุณ
การลงทุนในอสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่า
หากคุณมองหาการลงทุน ตลาดเช่ายังคงมีความต้องการสูง โดยเฉพาะในโซนที่ใกล้แหล่งงานและมหาวิทยาลัย การเลือกซื้อ คอนโดใกล้รถไฟฟ้า มือสอง (Second-hand condo) ที่ราคาตกลงมามาก อาจทำกำไร (Yield) ได้ดีกว่าการซื้อคอนโดใหม่ เพราะต้นทุนหน้าสัญญาถูกกว่า แต่ค่าเช่าในทำเลเดียวกันมักไม่ต่างกันมากนัก
ก้าวต่อไปของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
มองไปข้างหน้า ผมเชื่อว่าตลาดจะยังคงอยู่ในภาวะ “ซึมแต่ไม่ทรุด” ผู้ประกอบการจะระมัดระวังตัวมากขึ้นในการเปิดโครงการใหม่ (Launch) เน้นไปที่กลุ่มลูกค้า Real Demand มากกว่านักเก็งกำไร เทรนด์ของบ้านประหยัดพลังงาน (Eco-friendly) และบ้านที่รองรับผู้สูงอายุ (Universal Design) จะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ ไม่ใช่แค่ทางเลือกอีกต่อไป
การแข่งขันจะย้ายสมรภูมิจาก “ราคา” ไปสู่ “บริการ” และ “นวัตกรรม” บริษัทอย่าง ออริจิ้น หรือ เอสซี แอสเสท ที่พยายามใส่นวัตกรรมและบริการใหม่ๆ เข้าไปในโครงการ จะเริ่มเห็นผลตอบแทนที่ชัดเจนขึ้นในระยะยาว
สำหรับผู้ที่อยู่ในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่กำลังวางแผนซื้อบ้าน การติดตามข่าวสารและข้อมูลเชิงลึกเป็นเรื่องสำคัญที่สุด อย่าตัดสินใจเพียงเพราะเห็นโฆษณาที่สวยหรู แต่ให้ดูที่ผลงานย้อนหลัง ความมั่นคงของบริษัท และคุณภาพที่จับต้องได้
สุดท้ายนี้ หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาฯ หรือต้องการเปรียบเทียบ สินเชื่อบ้าน เพื่อให้ได้เงื่อนไขที่ดีที่สุด อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป การมีความรู้ที่ถูกต้องคือเกราะป้องกันความเสี่ยงที่ดีที่สุด
พร้อมหรือยังที่จะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์คุณภาพในราคาที่คุ้มค่าที่สุด? อย่ารอให้ตลาดวายแล้วค่อยเสียดายทีหลัง เริ่มต้นศึกษาข้อมูล วางแผนการเงิน และออกไปสำรวจโครงการจริงตั้งแต่วันนี้ เพราะ “บ้าน” ไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย แต่มันคือรากฐานของความสุขและความมั่งคั่งในอนาคตของคุณ
