ผ่าวิกฤต “ตลาดอสังหาริมทรัพย์”: บทเรียนจากสมรภูมิเลือดและทิศทางอนาคตสู่ปี 2026 ที่นักลงทุนต้องรู้
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในแวดวง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผ่านร้อนผ่านหนาวตั้งแต่วิกฤตน้ำท่วมใหญ่ จนถึงยุคโควิด-19 ต้องยอมรับตรงๆ ว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 ถึง 2567 คือบททดสอบที่โหดหินที่สุดครั้งหนึ่งของผู้ประกอบการไทย ภาพฝันที่เคยวาดไว้เมื่อปี 2565 ว่ากราฟธุรกิจกำลังจะ “Take off” พุ่งทะยานขึ้นฟ้า กลับกลายเป็นหนังคนละม้วน เมื่อเจอกับแรงต้านทางเศรษฐกิจ ทั้งดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และมาตรการ LTV ที่เข้มงวด ทำให้โมเมนตัมที่ควรจะดีกลับสะดุดหัวทิ่ม
วันนี้ ผมจะพาผู้อ่านทุกท่านมาเจาะลึกไส้ในของผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 แห่ง ข้อมูลชุดนี้ไม่ใช่แค่ตัวเลขในอดีต แต่มันคือ “ลายแทง” ที่บ่งบอกว่าใครคือ “ของจริง” และใครที่กำลัง “อาการหนัก” เพื่อเป็นแนวทางสำหรับการวิเคราะห์ทิศทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันและอนาคตปี 2026
ภาพรวมความเจ็บปวด: เมื่อรายได้ไม่ใช่คำตอบสุดท้าย
หากมองภาพกว้างของอุตสาหกรรม ตัวเลขรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเผินๆ เหมือนจะมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้หดตัวลง -1.2% นี่คือสัญญาณเตือนภัยแรกที่บอกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเข้าสู่ภาวะ “ทรงกับทรุด”
ความน่ากังวลอยู่ที่รายละเอียดข้างในครับ เพราะจาก 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลง! นี่ไม่ใช่เรื่องเล่นๆ มันสะท้อนว่า “เค้ก” ก้อนเดิมกำลังถูกแย่งชิงกันอย่างดุเดือด และผู้ที่อ่อนแอกว่ากำลังถูกบีบออกจากตลาด
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักหน่วงที่สุดคือกลุ่มที่พึ่งพาตลาดแมส (Mass Market) หรือคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง อย่าง แอล.พี.เอ็น. (LPN) ที่รายได้หายไปถึง -28% หรือแม้แต่ ไรมอน แลนด์ และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ที่จับตลาดบนก็ยังเจ็บตัวไม่น้อย ตัวเลขติดลบระดับ 20% ขึ้นไปในธุรกิจที่มีต้นทุนคงที่สูงแบบนี้ ถือเป็นเรื่องที่ต้องรีบแก้เกมด่วน
สิ่งที่น่าตกใจยิ่งกว่าสำหรับนักวิเคราะห์อย่างผม คือการเห็นยักษ์ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) มีรายได้รวมติดลบถึง -18% รวมถึง “ศุภาลัย” และ “พฤกษา” ที่กอดคอกันตัวเลขแดง นี่คือปรากฏการณ์ที่บอกว่า แม้แต่เสาหลักของวงการก็ยังสั่นคลอนหากปรับตัวไม่ทันกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป
แชมป์รายได้ VS แชมป์ยอดขาย: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
ในวงการ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เรามักจะมีคำถามเสมอว่า “รายได้รวม” (Total Revenue) กับ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) อันไหนสำคัญกว่ากัน? คำตอบคือ “แล้วแต่คุณจะมองมุมไหน”
ถ้ามองที่ รายได้รวม (ซึ่งรวมรายได้จากการบริหาร ค่าเช่า และบริการอื่น) ปีนี้ต้องยกนิ้วให้ “แสนสิริ” ที่ผงาดขึ้นแท่นอันดับ 1 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ไปแบบเฉียดฉิว การที่แสนสิริทำได้ขนาดนี้ สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์และการทำการตลาดที่เข้าถึงคนรุ่นใหม่ได้อย่างแม่นยำ รวมถึงการมี สินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่ดีลร่วมกับธนาคารพันธมิตรช่วยผลักดันยอดโอน
แต่ช้าก่อนครับ… ถ้าเราถอดเปลือกนอกออก แล้ววัดกันที่เนื้อในอย่าง “รายได้จากการขาย” (Real Estate Sales) ซึ่งวัดฝีมือการขายบ้านและคอนโดล้วนๆ โดยตัดรายได้พิเศษออก อันดับจะเปลี่ยนทันที
“เอพี (ไทยแลนด์)” คือเบอร์ 1 ในสมรภูมินี้ ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท ทิ้งห่างแสนสิริที่ตามมาเป็นอันดับ 2 สิ่งนี้พิสูจน์ให้เห็นว่า ในแง่ของ Product Strategy หรือกลยุทธ์สินค้า เอพีมีความแม่นยำสูงมากในการทำสินค้าให้ตรงใจลูกค้า โดยเฉพาะกลุ่มแนวราบและทาวน์โฮมที่ยังคงเป็น Real Demand ที่แท้จริง
ขณะที่ ศุภาลัย ยังคงรักษามาตรฐานอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยจุดแข็งเรื่องการบริหารต้นทุนและการเงินที่ Conservative ทำให้แม้ตลาดจะผันผวน แต่ศุภาลัยก็ยังยืนระยะได้ดีกว่าหลายค่าย
เจาะลึกความล้มเหลว: ทำไมรายได้จากการขายถึงร่วงระนาว?
ตัวเลขที่น่าตกใจที่สุดในรายงานชุดนี้ คือรายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท ลดลงถึง -11% เหลือเพียง 2.68 แสนล้านบาท และมีบริษัทถึง 30 แห่งที่ยอดขายตก!
กรณีศึกษาที่น่าสนใจคือ ไรมอน แลนด์ ที่รายได้จากการขายหายไปเกือบ -80% หรือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ลดลง -38% มันเกิดอะไรขึ้น?
คำตอบคือ “กำลังซื้อที่เปราะบาง” และ “การปฏิเสธสินเชื่อ” (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ ลูกค้าหลายรายที่จองบ้านไว้แล้ว แต่เมื่อถึงวันโอนกลับ กู้ซื้อบ้าน ไม่ผ่าน หรือได้วงเงินไม่เต็มจำนวน ทำให้ยอดขายที่จองไว้กลายเป็นยอดลม (Backlog ที่โอนไม่ได้)
นอกจากนี้ การแข่งขันในทำเล Red Ocean ก็มีส่วนสำคัญ คอนโดมิเนียมในแนวรถไฟฟ้าบางสายเกิดภาวะ Oversupply ทำให้ผู้ประกอบการต้องหั่นราคาแข่งกัน เจ็บตัวทั้งคู่ ยิ่งใครที่มีสต็อกเก่าเยอะ ยิ่งต้องแบกรับภาระดอกเบี้ยและการดูแลรักษา
สงครามกำไรสุทธิ: กลยุทธ์ลับของเจ้าสัว
ท้ายที่สุด ธุรกิจทำขึ้นมาก็เพื่อ “กำไร” (Net Profit) ไม่ใช่แค่ยอดขายเอาโล่
แม้ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ จะมีรายได้จากการขายที่ลดลงฮวบฮาบ แต่กลับยืนหนึ่งเป็นแชมป์ กำไรสุทธิ สูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท!
นี่คือ “เวทมนตร์ทางการเงิน” หรือไม่? เปล่าเลยครับ มันคือกลยุทธ์การบริหารพอร์ตโฟลิโอที่ชาญฉลาด (Asset Recycling) กำไรมหาศาลนี้ส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งในพัทยาและหัวหินเข้ากองทุน REIT ทำให้บุ๊กกำไรพิเศษเข้ามาราว 2,500 ล้านบาท หากตัดส่วนนี้ออก แชมป์ตัวจริงอาจเปลี่ยนมือไปเป็นศุภาลัยหรือเอพี
ตรงนี้สอนให้รู้อย่างหนึ่งว่า การทำธุรกิจอสังหาฯ ในยุคใหม่ จะหวังพึ่งแค่การสร้างบ้านขายอย่างเดียวไม่ได้อีกแล้ว การมี Recurring Income (รายได้ประจำ) หรือทรัพย์สินที่สามารถแปลงเป็นทุนได้ในยามวิกฤต คือเกราะป้องกันที่ดีที่สุด
ในขณะที่ แสนสิริ ทำกำไรเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% ทะลุ 5,800 ล้านบาท นี่คือผลลัพธ์ของการบริหารจัดการต้นทุนที่ดีขึ้น (Speed to Market) และการเจาะกลุ่มลูกค้า Luxury ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจหรือการ รีไฟแนนซ์บ้าน มากนัก
ม้ามืดที่ต้องจับตา: Central Pattana (CPN)
ท่ามกลางดงกระสุน มีหนึ่งบริษัทที่เติบโตสวนกระแสอย่างน่าตกใจ นั่นคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
จากเดิมที่เราคุ้นเคยในฐานะเจ้าของห้างสรรพสินค้า CPN เริ่มรุกเข้าสู่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว และปีนี้คือปีแห่งการเก็บเกี่ยว รายได้จากการขายของ CPN พุ่งทะยาน 103% แตะระดับ 5,835 ล้านบาท!
กลยุทธ์ “Retail-Led Mixed-Use Development” หรือการสร้างคอนโดติดห้าง เป็นสูตรสำเร็จที่ยากจะเลียนแบบ เพราะ CPN มีที่ดินทำเลทองในมืออยู่แล้ว (Land Bank) แถมยังมี Traffic ลูกค้าจากห้างที่พร้อมจะกลายเป็นลูกค้าที่อยู่อาศัย นี่คือคู่แข่งที่น่ากลัวที่สุดสำหรับ Developer ดั้งเดิมในปี 2567-2569
ทิศทางและกลยุทธ์การอยู่รอดในปี 2026
จากข้อมูลปี 2566 ส่งต่อมายังปัจจุบัน สิ่งที่ผมอยากจะเน้นย้ำสำหรับผู้ที่สนใจลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย มีดังนี้:
Luxury คือหลุมหลบภัย: ตัวเลขพิสูจน์แล้วว่าตลาดล่าง-กลางมีความเสี่ยงสูงจากหนี้เสียและการกู้ไม่ผ่าน ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะมุ่งเน้นไปที่ตลาด Luxury และ Super Luxury มากขึ้น เพราะลูกค้ากลุ่มนี้มีเงินสด หรือมีเครดิตที่ดี
ระวังกับดัก “ดอกเบี้ยต่ำ”: สำหรับผู้ซื้อ การเห็นโปรโมชั่น ดอกเบี้ยบ้าน ต่ำในช่วง 3 ปีแรกอาจเป็นกับดัก หากไม่วางแผนการ รีไฟแนนซ์ (Refinance) ให้ดีในปีที่ 4 คุณอาจเจอกับภาระผ่อนที่พุ่งสูงขึ้นจนรับมือไม่ไหว
ทำเลต้อง “Real” เท่านั้น: การเก็งกำไรในทำเลรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่ไกลเมืองเริ่มหมดมนต์ขลัง ความต้องการจะกลับมาสู่ทำเลในเมือง (Inner City) หรือทำเลที่มีแหล่งงานรองรับชัดเจน
จับตา “บ้านมือสอง” และ NPA: เมื่อคนผ่อนไม่ไหว ทรัพย์หลุดจำนองจะทะลักเข้าสู่ตลาด นี่คือโอกาสทองของนักลงทุนที่มีเงินเย็น (Cash is King) ที่จะช้อนซื้อของดีราคาถูก
การเลือก Developer สำคัญเท่าทำเล: ในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ ความมั่นคงของบริษัทผู้พัฒนาสำคัญมาก การซื้อโครงการจาก Top 5 หรือบริษัทที่มีสภาพคล่องสูง ช่วยลดความเสี่ยงเรื่องการทิ้งงานหรือลดสเปควัสดุได้
บทสรุป
ปี 2566 อาจเป็นปีแห่งความผิดหวังของใครหลายคน แต่มันคือกระจกสะท้อนความจริงที่ชัดเจนที่สุด ตัวเลข -1.2% ของรายได้รวม และ -11% ของกำไรสุทธิ บอกเราว่ายุคของการ “จับเสือมือเปล่า” ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้จบลงแล้ว
ผู้ชนะในวันนี้ คือผู้ที่มีวินัยทางการเงิน ปรับตัวไว และเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า ไม่ใช่แค่การสร้างตึกแล้วหวังว่าจะมีคนมาซื้อ สำหรับนักลงทุนหรือผู้บริโภค ปี 2026 นี้คือจังหวะที่ต้องระมัดระวังแต่ก็เต็มไปด้วยโอกาส หากคุณมีความรู้ที่ถูกต้อง
หากคุณกำลังวางแผนที่จะซื้อบ้านหลังแรก มองหาคอนโดเพื่อการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเรื่อง สินเชื่อที่อยู่อาศัย เพื่อให้ได้เงื่อนไขที่ดีที่สุดในสภาวะตลาดแบบนี้ อย่าปล่อยให้ความไม่รู้ทำให้คุณเสียเปรียบ การมีที่ปรึกษาหรือ นายหน้าอสังหา ที่เชี่ยวชาญจะช่วยให้คุณก้าวผ่านวิกฤตและคว้าโอกาสงามๆ ได้เสมอ
อย่ารอให้ตลาดกำหนดชะตาชีวิตคุณ เริ่มต้นศึกษาและวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างชาญฉลาดตั้งแต่วันนี้ เพื่อความมั่งคั่งที่ยั่งยืนในอนาคต
