เจาะลึกทิศทาง “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” จากสมรภูมิเดือดปี 66 สู่โอกาสทำกำไรและการลงทุนยุคใหม่ปี 2026
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาฯ มากว่าหนึ่งทศวรรษ ผมเห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่คงปฏิเสธไม่ได้ว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 ถึงปัจจุบัน ถือเป็นหนึ่งในช่วงเวลาที่ท้าทายและน่าจับตามองที่สุดสำหรับนักลงทุนและผู้บริโภค บทความนี้เราจะไม่ได้มาคุยกันแค่เรื่องตัวเลขสถิติที่ผ่านไปแล้ว แต่เราจะมา “ถอดรหัส” ผลประกอบการครั้งสำคัญของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์เจาะลึกถึงไส้ในว่า ใครคือของจริง ใครคือคนที่ต้องปรับตัว และทิศทางตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในประเทศไทยกำลังจะมุ่งหน้าไปทางไหน ท่ามกลางกระแสเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน
บทเรียนราคาแพงจากปีแห่งความหวังที่พังทลาย
ย้อนกลับไปมองภาพรวม ตลาดคาดหวังว่าปี 2566 จะเป็นปีแห่งการ “Take off” หรือการทะยานขึ้นฟ้าของภาคอสังหาฯ หลังจากสถานการณ์โควิดเริ่มคลี่คลาย แต่ความเป็นจริงกลับเหมือนหนังคนละม้วน โมเมนตัมที่สะสมมาจากปีก่อนหน้ากลับสะดุดลงด้วยปัจจัยลบหลายประการ ทั้งภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น และความไม่แน่นอนทางการเมืองในช่วงเลือกตั้ง ทำให้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยรวมเกิดภาวะชะลอตัวลากยาวไปจนถึงไตรมาสสุดท้าย แม้แต่ช่วง High Season ปลายปีที่ปกติต้องมียอดโอนคึกคัก ก็ยังเงียบเหงาจนน่าใจหาย
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 บริษัท พบตัวเลขที่น่าตกใจคือ รายได้รวมของทั้งกลุ่มลดลงเหลือ 371,560 ล้านบาท หรือติดลบประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ดูเผินๆ อาจเหมือนลดลงไม่มาก แต่ถ้าคุณเป็นนักวิเคราะห์ที่มองลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่า “ไส้ใน” นั้นมีความเหลื่อมล้ำอย่างมหาศาล เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่รายได้ลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เค้กที่หอมหวานสำหรับทุกคนอีกต่อไป
ใครเจ็บ ใครรอด? ผ่าโครงสร้างรายได้ผู้เล่นรายใหญ่
ในวงการนี้ เรามักพูดกันว่า “น้ำลดตอผุด” และปีที่ผ่านมาก็ได้พิสูจน์คำกล่าวนี้อย่างชัดเจน บริษัทระดับตำนานหลายรายเผชิญกับตัวเลขติดลบในระดับที่น่ากังวล อาทิ แอล.พี.เอ็น. (LPN) ที่เคยเป็นเจ้าตลาดคอนโดระดับกลาง-ล่าง, อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป ต่างก็มีรายได้ลดลงกว่า 28% เช่นเดียวกับ ไรมอน แลนด์ ผู้เชี่ยวชาญด้านลักชูรีที่ติดลบไป 26% แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18%
สิ่งที่น่าสนใจในเชิง การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ คือ ในบรรดา Top 10 บริษัทที่มีรายได้สูงสุด มีถึงครึ่งหนึ่งที่รายได้ลดลง ไม่ว่าจะเป็น ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) หรือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%) ข้อมูลเหล่านี้บ่งชี้ว่า กลยุทธ์แบบเดิมๆ อาจใช้ไม่ได้ผลอีกต่อไปในยุคที่พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปสู่ออนไลน์และการมองหา บ้านประหยัดพลังงาน หรือ Smart Home มากขึ้น
บัลลังก์แชมป์เปลี่ยนมือ: แสนสิริ vs เอพี (ไทยแลนด์)
ไฮไลท์สำคัญของการแข่งขันใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รอบนี้ คือการขับเคี่ยวกันระหว่าง “แสนสิริ” และ “เอพี (ไทยแลนด์)”
แสนสิริ สามารถผงาดขึ้นมาครองแชมป์รายได้รวมอันดับ 1 ด้วยมูลค่า 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาทไปอย่างเฉียดฉิว การที่แสนสิริก้าวขึ้นมาเป็นเบอร์หนึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความสำเร็จของแบรนด์ดิ้งที่แข็งแกร่ง และการเจาะตลาด บ้านหรู (Luxury Segment) ที่ยังมีกำลังซื้อสูง สวนทางกับเศรษฐกิจระดับล่างที่ซบเซา
อย่างไรก็ตาม หากเราเปลี่ยนเลนส์มามองที่ “รายได้จากการขาย” (Core Business) ซึ่งตัดรายได้พิเศษอื่นๆ ออกไป ภาพที่เห็นจะเปลี่ยนไปทันที เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงบัลลังก์แชมป์ด้านยอดขายด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นว่า ในแง่ของ Real Demand หรือความต้องการที่อยู่อาศัยจริง เอพียังคงเป็นเจ้าตลาดที่ผู้บริโภคในกรุงเทพฯ และปริมณฑลให้ความไว้วางใจสูงสุด โดยเฉพาะในกลุ่มทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยว
เจาะลึกผลกำไร: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
ในโลกของการทำธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) แม้รายได้จะสำคัญ แต่บรรทัดสุดท้าย (Bottom Line) หรือกำไรสุทธิต่างหากที่เป็นเครื่องชี้วัดสุขภาพทางการเงินและความสามารถในการปันผลให้กับนักลงทุน
ที่น่าประหลาดใจคือ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ยังคงยืนหนึ่งในเรื่องกำไรสุทธิ กวาดไปถึง 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากความฉลาดในการบริหารจัดการพอร์ตโฟลิโอ (Asset Management) โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนอสังหาฯ ทำกำไรพิเศษไปกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือชั้นเชิงของรุ่นเก๋าที่ใช้ การบริหารสินทรัพย์ เข้ามาช่วยพยุงผลประกอบการในยามที่ตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัว
แต่ถ้ามองในแง่ของผลกำไรจากการดำเนินงานปกติ (Organic Growth) ต้องยกนิ้วให้ “ศุภาลัย” ที่ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท ครองอันดับ 2 ตามด้วย เอพี (ไทยแลนด์) และ แสนสิริ ที่ทำกำไรเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% (5,846 ล้านบาท) ตัวเลขเหล่านี้สำคัญมากสำหรับใครที่กำลังมองหาหุ้นในกลุ่ม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเก็บเข้าพอร์ต เพราะมันสะท้อนถึงความสามารถในการควบคุมต้นทุน (Cost Control) และการรักษาอัตรากำไรขั้นต้น (Gross Margin) ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ดาวรุ่งพุ่งแรงและม้ามืดที่น่าจับตา
นอกจากยักษ์ใหญ่ที่กล่าวมาแล้ว ผมอยากให้จับตามอง “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ในบทบาทของผู้พัฒนาที่อยู่อาศัย จากเดิมที่เราคุ้นเคยกันในฐานะเจ้าพ่อห้างสรรพสินค้า วันนี้ CPN ได้เริ่มเก็บเกี่ยวรายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรที่เกาะไปกับศูนย์การค้า (Mixed-use Development) โดยทำรายได้จากการขายเติบโตถึง 103% (5,835 ล้านบาท)
กลยุทธ์ Mixed-use นี้กำลังเป็นเทรนด์ใหญ่ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในยุค 2024-2026 เพราะตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบาย อยู่ใกล้แหล่งช้อปปิ้ง และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันในที่เดียว
เทรนด์อสังหาฯ และกลยุทธ์การลงทุนสู่อนาคต
จากข้อมูลผลประกอบการปีที่ผ่านมา ส่งสัญญาณชัดเจนมาถึงปัจจุบันและอนาคตว่า ตลาดอสังหาฯ ไทยกำลังเข้าสู่ยุค “K-Shape Recovery” คือกลุ่มบนยังไปได้ดี แต่กลุ่มล่างยังน่าเป็นห่วง ดังนั้น หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย นี่คือคำแนะนำจากประสบการณ์ 10 ปีของผม:
เลือกทำเลที่มีศักยภาพ (Prime Location Only):
ในยุคที่ Supply ล้นตลาด ทำเลคือหัวใจสำคัญ การลงทุนในคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้ายังคงมีความน่าสนใจ แต่ต้องเป็นเส้นทางหลัก (Core CBD) เช่น สุขุมวิท, สาทร, หรือพระราม 9 ที่มี Demand ของชาวต่างชาติและคนทำงานออฟฟิศเกรด A รองรับ ราคาที่ดินในโซนเหล่านี้มีแต่จะปรับตัวสูงขึ้น ชนะเงินเฟ้อได้ในระยะยาว
บ้านหรู และ สินทรัพย์ระดับ High-End:
ตลาด Luxury ยังคงเป็น “Blue Ocean” ที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยที่สุด การลงทุนใน บ้านเดี่ยว ระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป หรือ Penthouse ใจกลางเมือง ยังคงให้ผลตอบแทนที่ดี ทั้งในแง่ของ Capital Gain และการปล่อยเช่าให้กับผู้บริหารชาวต่างชาติ (Expat)
ความสำคัญของสินเชื่อและการรีไฟแนนซ์ (Refinance):
สำหรับผู้ซื้อบ้าน ปัจจัยเรื่องดอกเบี้ยเป็นสิ่งที่ห้ามมองข้าม การเลือก สินเชื่อบ้าน (Home Loan) ที่ให้อัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วง 3 ปีแรก หรือการวางแผน รีไฟแนนซ์บ้าน ทุกๆ 3 ปี จะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายและทำให้ผ่อนบ้านหมดได้เร็วขึ้น นี่คือเทคนิคการบริหารเงินที่คนฉลาดเลือกทำ
Green & Smart Living:
เทรนด์ปี 2026 จะมุ่งเน้นไปที่ความยั่งยืน ผู้พัฒนา ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ใส่ใจเรื่องสิ่งแวดล้อม ติดตั้ง Solar Roof, มีจุดชาร์จ EV (EV Charger), และใช้วัสดุประหยัดพลังงาน จะได้รับความนิยมมากกว่าโครงการทั่วไป โครงการเหล่านี้ไม่เพียงแต่ช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงาน แต่ยังมีมูลค่าขายต่อ (Resale Value) ที่ดีกว่าในอนาคต
กระจายความเสี่ยงสู่ Property Funds / REITs:
หากคุณไม่อยากปวดหัวกับการบริหารผู้เช่าหรือดูแลสินทรัพย์ การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REITs) ที่มีความมั่นคง เช่น กองทุนที่ลงทุนในห้างสรรพสินค้า โกดังสินค้า หรือ Data Center เป็นทางเลือกที่น่าสนใจในการรับปันผลสม่ำเสมอ โดยเฉพาะในช่วงที่ดอกเบี้ยเงินฝากยังไม่จูงใจนัก
สรุปภาพรวมและก้าวต่อไป
ปีที่ผ่านมาอาจเป็นปีที่ยากลำบากสำหรับหลายบริษัทใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่ปรับตัวได้ไว เข้าใจลูกค้า และมีการบริหารจัดการทางการเงินที่ดีอย่าง เอพี, แสนสิริ, ศุภาลัย และ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ได้พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่าพวกเขาสามารถยืนหยัดและทำกำไรได้แม้ในวันที่ฟ้าฝนไม่เป็นใจ
สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน นี่คือจังหวะเวลาที่ดีในการ “เลือกซื้อของดีในราคาที่สมเหตุสมผล” ตลาดปัจจุบันเป็นของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) ที่มีอำนาจต่อรองสูง โปรโมชั่นและมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ต่างๆ ที่ออกมา เป็นเครื่องมือที่คุณควรใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุด
ไม่ว่าคุณจะกำลังมองหาบ้านหลังแรก คอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน หรือต้องการจัดพอร์ตหุ้นกลุ่มอสังหาฯ การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้านและการเข้าใจทิศทางตลาดเป็นสิ่งสำคัญที่สุด
พร้อมหรือยังที่จะก้าวทันโลกอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่?
หากคุณไม่อยากพลาดทุกความเคลื่อนไหว เจาะลึกข้อมูลวงใน และเทคนิคการลงทุนใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ช่วยให้คุณทำกำไรได้จริง ติดตามบทวิเคราะห์เชิงลึกและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญได้ที่นี่ เพื่อให้ทุกการตัดสินใจของคุณ เป็นการตัดสินใจที่ถูกต้องและคุ้มค่าที่สุดในระยะยาว เริ่มต้นวางแผนอนาคตของคุณตั้งแต่วันนี้ เพราะโอกาสที่ดีที่สุดในวงการอสังหาฯ มักจะไม่รอใคร
