เจาะลึกผ่าตัดใหญ่ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ไทย: บทเรียนจากปี 2566 สู่ยุทธศาสตร์ความอยู่รอดปี 2569
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและการพัฒนาที่ดินมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยมาหลายรูปแบบ แต่สิ่งที่เกิดขึ้นในช่วงรอยต่อปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ถือเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจที่สุดครั้งหนึ่ง เป็นช่วงเวลาที่ “ภาพลวงตา” ของการฟื้นตัวหลังโควิดถูกกระชากออก เผยให้เห็นแผลสดของกำลังซื้อที่เปราะบาง และหนี้ครัวเรือนที่กดทับผู้บริโภคจนหายใจไม่ออก
บทความนี้เราจะไม่คุยกันแค่ตัวเลขดิบๆ ว่าใครกำไรเท่าไหร่ แต่เราจะมา “ผ่าตัด” โครงสร้างผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อถอดรหัสว่า ใครคือ “ของจริง” ใครที่กำลัง “ประคองตัว” และทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในอีก 3 ปีข้างหน้า (2024-2026) จะมุ่งหน้าไปทางไหน เพื่อให้คุณ ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุน ผู้ซื้อบ้าน หรือดีเวลลอปเปอร์ ได้เตรียมพร้อมรับมือกับคลื่นลูกใหม่ที่กำลังก่อตัว
ภาพรวมความเจ็บปวด: เมื่อ Momentum ที่วาดหวัง พังทลายลง
ย้อนกลับไปช่วงต้นปี 2566 นักวิเคราะห์และกูรูหลายสำนักต่างฟันธงว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังจะ Take off หรือพุ่งทะยานต่อจากแรงส่งปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าเราฉาดใหญ่ เมื่อตลาดเข้าสู่ภาวะ “ชะลอตัว” (Stagnation) อย่างรุนแรง ปัจจัยลบทางการเมืองก่อนการเลือกตั้ง และดอกเบี้ยขาขึ้น กลายเป็นตัวสกัดดาวรุ่ง แม้แต่ไตรมาส 4 ที่ปกติเป็นช่วงไฮซีซั่นของการโอนกรรมสิทธิ์ ก็ยังเงียบเหงา
ข้อมูลจาก Property Mentor ที่รวบรวมผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน ชี้ชัดว่ารายได้รวมของทั้งอุตสาหกรรมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลง -1.2% จากปีก่อนหน้า ดูเหมือนลดลงไม่เยอะใช่ไหมครับ? แต่ถ้าเจาะไส้ในดูรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจว่า มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่รายได้ “ติดลบ”
นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้เอื้อให้กับทุกคนอีกต่อไป มันกลายเป็นเกมของ “ปลาใหญ่กินปลาเล็ก” และแม้แต่ปลาใหญ่เอง หากปรับตัวไม่ทันยุค Digital Disruption หรือเทรนด์ Sustainability ก็อาจจะสำลักน้ำได้เช่นกัน
สงครามรายได้: ใครคือเจ้าตลาดตัวจริง?
ในสมรภูมิที่ฝุ่นตลบ การวัดศักยภาพที่ชัดเจนที่สุดคือ “ความสามารถในการสร้างรายได้” ท่ามกลางวิกฤต ในปีที่ผ่านมา เราได้เห็นการเปลี่ยนผ่านตำแหน่งแชมป์ที่น่าจับตามอง
แสนสิริ: ราชสีห์คำราม (รายได้ 39,082 ล้านบาท, +12%)
ต้องยอมรับว่าทีมบริหารของแสนสิริวางหมากเกมนี้ได้เฉียบขาด การบุกตลาดลักชัวรี (Luxury Segment) และกลุ่มลูกค้า Wealth ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจและการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) คือกุญแจสำคัญ แสนสิริก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลไปได้อย่างสมศักดิ์ศรี การโฟกัสที่แบรนด์ดิ้งที่แข็งแกร่ง และบริการหลังการขาย ทำให้ลูกค้ากลุ่ม High-End ยังคงเชื่อมั่น
เอพี (ไทยแลนด์): ยักษ์ใหญ่ที่สะดุดเล็กน้อย (รายได้ 38,399 ล้านบาท, -0.9%)
แม้จะเสียแชมป์รายได้รวม แต่เอพียังคงเป็นเบอร์ต้นๆ ที่แข็งแกร่งมาก พอร์ตสินค้าแนวราบทั้ง บ้านเดี่ยว และทาวน์โฮมของเอพียังคงเป็นที่ต้องการในตลาด เพียงแต่จังหวะการโอนคอนโดมิเนียมอาจจะไม่พีคเท่าปีก่อนหน้า
ศุภาลัย: ความเก๋าเกมที่ต้องระวัง (รายได้ 31,818 ล้านบาท, -10%)
ศุภาลัยมักจะเน้นกลยุทธ์ Cost Leadership และการบริหารต้นทุนที่เก่งฉกาจ แต่การลดลงของรายได้ถึง 10% สะท้อนให้เห็นว่า กลุ่มลูกค้าระดับกลาง-ล่าง (Mass Market) ซึ่งเป็นฐานสำคัญ เริ่มมีปัญหาในการกู้สินเชื่อบ้าน และกำลังซื้อที่หดหายไป
กลุ่มที่น่าเป็นห่วง:
เราเห็นสัญญาณอันตรายจากบริษัทที่มีชื่อเสียงหลายราย เช่น ไรมอน แลนด์ (-26%), แอล.พี.เอ็น. (-28%) หรือแม้แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่รายได้รวมลดลงถึง -18% ตัวเลขเหล่านี้บ่งบอกว่า การยึดติดกับโมเดลธุรกิจเดิมๆ อาจจะไม่เพียงพออีกต่อไปใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่
ผ่าตัด “รายได้จากการขาย”: เนื้อแท้ของธุรกิจพัฒนาที่ดิน
รายได้รวมอาจจะมีกำไรพิเศษหรือรายได้จากการเช่าปนอยู่ แต่ถ้าเราจะวัดฝีมือการขายโครงการจริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales)
เมื่อกางตัวเลขดูเฉพาะส่วนนี้ ภาพรวมทั้ง 41 บริษัททำได้ 268,460 ล้านบาท หายไปกว่า 11% จากปีก่อนหน้า นี่คือภาพสะท้อนที่ชัดเจนที่สุดว่า Demand หรือความต้องการซื้อจริงในตลาดหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงครองบัลลังก์ “นักขายมือทอง” ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท ยืนยันว่าสินค้าของ AP ยังตอบโจทย์ผู้บริโภคส่วนใหญ่
แสนสิริ ตามมาติดๆ ที่ 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในไม่กี่รายที่ยอดขายส่วนนี้ “เติบโต” (+7%) สวนกระแสตลาด
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) คือม้ามืดที่น่ากลัวที่สุด ด้วยยอดขายที่โตระเบิดถึง 103% (5,835 ล้านบาท) การที่เจ้าพ่อรีเทลกระโดดลงมาเล่น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขาย โดยใช้ข้อได้เปรียบเรื่องทำเลติดห้างสรรพสินค้า (Mixed-use) เป็นโมเดลที่พิสูจน์แล้วว่า “เวิร์ค” และจะเป็นคู่แข่งที่น่ากลัวมากในปี 2026
ในทางกลับกัน บริษัทที่เคยยิ่งใหญ่อย่าง แอล.พี.เอ็น. (LPN) ที่ยอดขายหายไปเกือบ 40% สะท้อนให้เห็นว่าตลาดคอนโดระดับล่าง (Budget Condo) กำลังถึงทางตัน เพราะกลุ่มลูกค้าหลักคือกูู้ไม่ผ่าน และพฤติกรรมคนรุ่นใหม่เริ่มหันไปเช่าอยู่มากกว่าซื้อขาด
บรรทัดสุดท้ายคือความจริง: กำไรสุทธิ (Net Profit)
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความอวดรวย กำไรคือความอยู่รอด” (Sales is vanity, Profit is sanity) ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) คือกรณีศึกษาชั้นครูของการบริหารสินทรัพย์ แม้รายได้จากการขายบ้านจะลดลงฮวบฮาบ แต่กำไรสุทธิกลับยืนหนึ่งที่ 7,495 ล้านบาท สาเหตุเพราะกลยุทธ์ “Asset Monetization” หรือการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรีท (REIT) ฟันกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท
นี่คือวิสัยทัศน์ที่เหนือชั้นของผู้บริหาร ที่ไม่ได้มองแค่การสร้างบ้านขาย แต่มอง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็น Financial Asset ที่สามารถบริหารจัดการเพื่อสร้างผลตอบแทนสูงสุดให้ผู้ถือหุ้นได้ในยามที่ตลาดหลักซบเซา
ขณะที่ แสนสิริ ทำกำไรเติบโตแบบ Organic ถึง 42% (5,846 ล้านบาท) แสดงให้เห็นถึง Margin หรือส่วนต่างกำไรที่ดีขึ้นจากการขายบ้านแพง ซึ่งเป็นเทรนด์ที่เราจะเห็นต่อเนื่องไปจนถึงปี 2569
เทรนด์อสังหาฯ 2026: ปรับตัวอย่างไรให้รอดในยุค “ดอกเบี้ยสูง-หนี้ท่วม”?
จากข้อมูลปี 2566 ส่งไม้ต่อถึงปัจจุบัน เราสามารถวิเคราะห์ทิศทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตได้ 4 ประเด็นหลัก สำหรับใครที่กำลังมองหาลู่ทางลงทุน หรือซื้อบ้านต้องรู้:
ทำเลศักยภาพใหม่ (Emerging Prime Locations):
ในยุคที่กรุงเทพฯ ชั้นในราคาที่ดินแพงจนจับต้องยาก การขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีเหลืองและสีชมพู ทำให้เกิดทำเลทองใหม่ๆ เช่น กรุงเทพกรีฑา, บางนา, และราชพฤกษ์ พื้นที่เหล่านี้จะกลายเป็น Beverly Hills ของเมืองไทย เป็นที่รวมของ บ้านเดี่ยว ระดับลักชัวรี ที่มูลค่าจะพุ่งสูงขึ้นเรื่อยๆ
Pet-Humanization & Aging Society:
โครงการคอนโดมิเนียมหรือหมู่บ้านจัดสรรที่ไม่รองรับการเลี้ยงสัตว์ (Pet-Friendly) หรือไม่มีการออกแบบ Universal Design สำหรับผู้สูงอายุ จะขายยากขึ้นมาก นี่ไม่ใช่แค่กิมมิคการตลาด แต่คือ Standard ใหม่ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2026
Green & Sustainability (ESG):
ผู้บริโภคยุคใหม่ และธนาคาร ให้ความสำคัญกับบ้านประหยัดพลังงาน การติดตั้ง Solar Roof และจุดชาร์จ EV Charger จะไม่ใช่ Option เสริม แต่เป็นสิ่งที่ “ต้องมี” โครงการไหนไม่มี จะถูกมองว่าล้าหลังและขายต่อยาก
การเช่าคือการซื้อใหม่ (Rent is the New Buy):
ด้วยราคาอสังหาฯ ที่พุ่งสวนทางกับรายได้ และดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่ทรงตัวในระดับสูง เทรนด์ “Generation Rent” จะรุนแรงขึ้น การลงทุนในคอนโดเพื่อปล่อยเช่า (Yield Play) ในทำเลใกล้มหาวิทยาลัยและย่านธุรกิจ (CBD) จะกลับมาน่าสนใจ โดยเฉพาะหากจับกลุ่ม Expat หรือ Digital Nomad ได้
บทสรุป: ผู้ชนะคือผู้ที่เข้าใจพฤติกรรมมนุษย์ ไม่ใช่แค่การก่อสร้าง
ปี 2566 คือบททดสอบที่โหดร้าย คัดกรองผู้เล่นที่อ่อนแอออกจากตลาด ส่วนปีต่อๆ ไป คือเวทีของผู้ตัวจริงที่มีสายป่านยาวและปรับตัวไว ตัวเลขที่ลดลงของรายได้รวมและกำไรสุทธิในภาพรวม เป็นเพียงการปรับฐานเพื่อเข้าสู่สมดุลใหม่ (New Equilibrium)
สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน ช่วงเวลานี้คือโอกาสทองในการ “ช้อปของดีในราคาที่สมเหตุสมผล” เพราะดีเวลลอปเปอร์หลายรายจำเป็นต้องระบายสต็อกด้วยโปรโมชั่นที่ดุเดือด ไม่ว่าจะเป็นการฟรีค่าโอน, ส่วนลดเงินสด, หรือดอกเบี้ยพิเศษ แต่สิ่งสำคัญคือต้องเลือกโครงการจากแบรนด์ที่เชื่อถือได้ (Trusted Brand) มีสถานะทางการเงินมั่นคง เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาทิ้งงานก่อสร้างในภายหลัง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยไม่ได้ตาย แต่กำลังกลายพันธุ์ไปสู่รูปแบบที่ซับซ้อนและพรีเมียมมากขึ้น การเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้เฉียบคมกว่าคนอื่น
คุณพร้อมหรือยังที่จะก้าวทันการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่นี้?
หากคุณกำลังมองหาบ้านหลังแรก คอนโดเพื่อการลงทุน หรือต้องการวางแผนสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้ผ่านฉลุยในยุคที่แบงก์เข้มงวด อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดลอยไป
คลิกที่นี่เพื่อรับคำปรึกษาวิเคราะห์ทำเลและสินเชื่อฟรีจากทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา หรือลงทะเบียนรับข่าวสารเจาะลึกอสังหาฯ ก่อนใคร!
