ผ่ากลยุทธ์ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ไทย: บทสรุปสงครามแย่งชิงส่วนแบ่งตลาด และทิศทางอนาคตสู่ปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์และที่ปรึกษาด้านการลงทุนมานากว่า 10 ปี ต้องยอมรับว่าช่วงเปลี่ยนผ่านจากปี 2566 เข้าสู่ปี 2567 และมองยาวไปถึงปี 2569-2570 นั้น เป็นช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่งของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย ภาพที่หลายคนคาดหวังว่าจะเห็นกราฟพุ่งทะยานแบบ “V-Shape” หรือการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดดหลังวิกฤต กลับกลายเป็นภาพลวงตา เพราะสิ่งที่เกิดขึ้นจริงคือ “K-Shape Recovery” หรือความเหลื่อมล้ำของการฟื้นตัวที่ชัดเจนจนน่าตกใจ
บทความนี้ผมไม่ได้แค่จะมาสรุปตัวเลขรายได้ว่าใครรวยที่สุด เพราะตัวเลขในงบการเงินเป็นเพียง “ผลลัพธ์” ของอดีต แต่ผมจะพาเจาะลึกไปถึง “ไส้ใน” ของกลยุทธ์ ความเป็นจริงที่เจ็บปวดของผู้ประกอบการรายกลาง และทิศทางลมที่จะกำหนดชะตาของตลาดที่อยู่อาศัยในอีก 3 ปีข้างหน้า เพื่อให้นักลงทุน ผู้ซื้อบ้าน และผู้ที่อยู่ในอุตสาหกรรมเห็นภาพเดียวกัน
ภาพลวงตาของรายได้รวม: เมื่อ “ไซส์” ไม่ได้การันตีความอยู่รอดเสมอไป
หากเรากางงบการเงินของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่ประกอบ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มาดู จะพบตัวเลขรายได้รวมมโหฬารกว่า 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูเหมือนมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (Year-on-Year) กลับพบว่าลดลง -1.2% ซึ่งในภาษาของนักวิเคราะห์ เราเรียกว่า “Growth Stagnation” หรือภาวะเติบโตชะงักงัน
สิ่งที่น่ากังวลกว่าตัวเลขรวม คือ “ไส้ใน” ของตัวเลขนั้น จาก 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้หดตัว! นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงที่บอกว่า ตลาดไม่ได้แย่สำหรับทุกคน แต่ตลาดกำลัง “คัดเลือกผู้ชนะ” อย่างโหดร้าย
ผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กกำลังเผชิญศึกหนักรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่พุ่งสูง การแข่งขันราคาที่ดิน และที่สำคัญที่สุดคือ “Rejection Rate” หรือยอดปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารที่พุ่งสูงทำลายสถิติ ทำให้แบรนด์อย่าง แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ หรือแม้แต่ ไรมอน แลนด์ ต้องเผชิญกับการติดลบของรายได้ในระดับ 20-28% ซึ่งถือว่าเป็นตัวเลขที่อันตรายสำหรับการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow)
เจาะลึกสมรภูมิ Top 10: ใครคือเจ้าแห่ง “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ตัวจริง?
การจัดอันดับในปีที่ผ่านมามีความดุเดือดชนิดหายใจรดต้นคอ โดยเฉพาะในกลุ่ม Top 5 ที่กินส่วนแบ่งตลาด (Market Share) ไปเกินครึ่งของอุตสาหกรรม
แสนสิริ: แชมป์รายได้รวมกับกลยุทธ์ Brand Love
การที่แสนสิริผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวมกว่า 39,082 ล้านบาท (+12%) ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เกิดจากการวางกลยุทธ์ “Speed to Market” และการกระจายพอร์ตสินค้าที่ครอบคลุม ทั้ง คอนโดติดรถไฟฟ้า และ บ้านเดี่ยวโครงการใหม่ ในเซกเมนต์ลักชัวรี่ ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อจริง (Real Demand) และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า
เอพี (ไทยแลนด์): ราชาแห่งยอดขายแนวราบ
แม้รายได้รวมจะพ่ายแพ้แสนสิริไปแบบเฉียดฉิวในหลักร้อยล้าน แต่ถ้าเราตัดรายได้พิเศษออกและวัดกันที่ “เนื้อผ้า” ของการขายอสังหาฯ จริงๆ เอพี คือผู้ชนะในสมรภูมินี้ ด้วยรายได้จากการขาย (Sales Revenue) สูงที่สุดในตลาดที่ 36,927 ล้านบาท สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่าสินค้าของเอพี ไม่ว่าจะเป็นทาวน์โฮมหรือบ้านแฝด ยังคงตอบโจทย์ End-user ได้อย่างแม่นยำที่สุด
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: ปรามาจารย์ด้าน Financial Engineering
หลายคนอาจตกใจที่เห็นรายได้จากการขายของพี่ใหญ่อย่างแลนด์ฯ ลดลงถึง -38% แต่ช้าก่อน… อย่าเพิ่งด่วนตัดสิน เพราะในโลกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำไรสุทธิต่างหากคือเส้นชัย และแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็พิสูจน์ความเก๋าเกมด้วยการครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท
เคล็ดลับความสำเร็จไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่คือการบริหาร “พอร์ตโฟลิโอรายได้” (Recurring Income) และการแปลงสินทรัพย์ให้เป็นทุน (Asset Divestment) การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนฯ ทำให้แลนด์ฯ มีกำไรพิเศษเข้ามาพยุงพอร์ต ซึ่งเป็นโมเดลธุรกิจที่ยั่งยืนและลอกเลียนแบบได้ยาก
แนวโน้มตลาดและกับดักที่ต้องระวังในปี 2024-2026
จากข้อมูลเชิงลึกและการวิเคราะห์สถานการณ์ปัจจุบัน ผมมองเห็นเทรนด์ที่จะเข้ามา Disrupt ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในระยะยาว ดังนี้:
การล่มสลายของตลาดแมส (Mass Market Meltdown)
โครงการที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท จะกลายเป็น “Red Ocean” ที่อันตราย ผู้ซื้อในกลุ่มนี้มีความเปราะบางสูงต่อภาวะหนี้ครัวเรือนและดอกเบี้ย ผู้ประกอบการจะเริ่มทิ้งตลาดนี้และหันไปโฟกัสที่ตลาด Premium Mass ถึง Luxury แทน ดังนั้น เราจะเห็นการเปิดตัว บ้านหรู หรือ คอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ มากขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
Mixed-Use คือทางรอด ไม่ใช่แค่ทางเลือก
กรณีศึกษาของ “เซ็นทรัลพัฒนา” ที่รายได้จากการขายโตระเบิดถึง 103% พิสูจน์แล้วว่า การทำโครงการที่อยู่อาศัยควบคู่ไปกับศูนย์การค้า (Retail-Led Mixed-Use) คือกลยุทธ์ที่ทรงพลัง การที่ลูกค้าสามารถเดินจากคอนโดเข้าห้างสรรพสินค้าได้ทันที เป็น Value Proposition ที่โครงการ Standalone สู้ได้ยาก ในอนาคตเราจะเห็น Developer จับมือกับ Retailer มากขึ้นเพื่อสร้าง Ecosystem นี้
Green Living และ Energy Saving
เทรนด์ปี 2026 จะไม่ใช่แค่เรื่องทำเล แต่เป็นเรื่อง “ค่าใช้จ่ายแฝง” ผู้ซื้อบ้านยุคใหม่จะให้ความสำคัญกับ บ้านประหยัดพลังงาน การติดตั้ง Solar Roof และระบบรองรับ EV Charger จะกลายเป็นมาตรฐาน (Standard Spec) ไม่ใช่แค่ Option เสริมอีกต่อไป เพราะค่าไฟที่มีแนวโน้มสูงขึ้นจะบีบให้ผู้บริโภคต้องเลือก
Pet Humanization: สัตว์เลี้ยงคือลูก
คอนโดมิเนียมที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ (Pet-Friendly Condo) จะมีราคาขายต่อ (Resale Value) และอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) สูงกว่าคอนโดทั่วไปอย่างชัดเจน Developer เจ้าไหนที่ไม่ปรับตัวรับเทรนด์นี้ อาจจะเสียโอกาสในการเข้าถึงกลุ่มลูกค้า Gen Y และ Gen Z ไปอย่างน่าเสียดาย
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ความจริงที่ซ่อนอยู่
เมื่อเราถอดหน้ากาก “รายได้รวม” ออก แล้วโฟกัสเฉพาะ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” ซึ่งเป็น Core Business จะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นว่า ใครคือคนที่ลูกค้าควักกระเป๋าจ่ายเงินให้จริงๆ
จาก 41 บริษัท รายได้จากการขายรวมอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท หายไปถึง 3 หมื่นกว่าล้าน หรือ -11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้บอกเราว่า “เค้ก” ก้อนนี้เล็กลง แต่คนกินเท่าเดิม นี่คือสาเหตุที่ผู้ประกอบการต้องอัดงบการตลาดและโปรโมชั่นอย่างบ้าคลั่ง ทั้ง “อยู่ฟรี” “ช่วยผ่อน” หรือ “ลดเป็นล้าน”
กลุ่มที่น่าเป็นห่วงคือกลุ่มที่รายได้จากการขายติดลบหนักๆ เช่น ไรมอน แลนด์ (-78%) หรือ แอล.พี.เอ็น. (-40%) สะท้อนให้เห็นว่าสินค้าในมือ (Inventory) ระบายออกยากขึ้น อาจเกิดจากทำเลที่ไม่ตอบโจทย์ หรือรูปแบบสินค้า (Product Design) ที่ไม่ทันสมัยเมื่อเทียบกับคู่แข่งหน้าใหม่ๆ
ในทางกลับกัน “เอสซี แอสเสท” (SC Asset) กลับทำผลงานได้น่าประทับใจด้วยการเติบโต 13% ในฝั่งรายได้จากการขาย การวางตำแหน่งแบรนด์ (Brand Positioning) ที่ชัดเจนในเรื่องบริการหลังการขายและความเป็นส่วนตัว ทำให้ SC Asset สามารถเจาะกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจได้สำเร็จ นี่คือตัวอย่างของการทำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่เน้น Quality มากกว่า Quantity
การบริหารกำไร: ศิลปะของการอยู่รอด
“ขายดีจนเจ๊ง” เป็นคำพูดที่ไม่เกินจริงในวงการนี้ หากดูบรรทัดสุดท้าย (Net Profit) ทั้งอุตสาหกรรมทำกำไรได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% สอดคล้องกับรายได้ที่หายไป แต่จุดที่น่าสังเกตคือ Margin หรืออัตรากำไรขั้นต้นที่บางลง
ผู้ชนะในเกมกำไรปีนี้ต้องยกให้ ศุภาลัย และ เอพี ที่ยังคงรักษามาตรฐานกำไรระดับ 6,000 ล้านบาทไว้ได้ การบริหารจัดการต้นทุน (Cost Control) ของทั้งสองค่ายนี้ถือเป็น Best Practice ของอุตสาหกรรม ไม่ว่าจะเป็นการออกแบบบ้านที่ลดเศษวัสดุเหลือทิ้ง (Zero Waste) หรือการมีอำนาจต่อรองสูงกับ Supplier ทำให้สามารถทำกำไรได้แม้ในวันที่ตลาดแข่งกันตัดราคา
ส่วน ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ แม้กำไรจะลดลง แต่การรักษาระดับ 3,000 ล้านบาทไว้ได้ท่ามกลางพายุ ก็ถือว่ามีความยืดหยุ่นสูง (Resilience) ด้วยโมเดลธุรกิจแบบ Open Platform ที่เปิดกว้างในการร่วมทุน (Joint Venture) กับพันธมิตรต่างชาติ ช่วยลดความเสี่ยงและเติมเงินทุนหมุนเวียนได้ตลอดเวลา
คำแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้านในปีนี้
จากข้อมูลทั้งหมดที่ผมวิเคราะห์มา หากคุณกำลังมองหาลู่ทางใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะในฐานะนักลงทุนหรือผู้ซื้ออยู่เอง นี่คือคำแนะนำจากประสบการณ์ 10 ปีของผม:
เลือก Developer ที่ “สุขภาพการเงิน” แข็งแรง: ในยุคที่ผู้รับเหมาทิ้งงานและโครงการสร้างไม่เสร็จมีให้เห็นบ่อยขึ้น การเลือกซื้อบ้านจาก Top 5 หรือ Top 10 ที่มีกระแสเงินสดดี จะช่วยลดความเสี่ยงได้มาก อย่าดูแค่ราคาถูก แต่ให้ดูความน่าเชื่อถือด้วย
Location ยังเป็นหัวใจ แต่ต้องเป็น “Strategic Location”: คำว่า “ทำเลดี” เปลี่ยนความหมายไปแล้ว ไม่ใช่แค่ติดรถไฟฟ้า แต่ต้องเป็นทำเลที่มีแหล่งงาน (CBD), โรงเรียนนานาชาติ หรือโรงพยาบาลรายล้อม คอนโดใกล้มหาวิทยาลัย หรือ บ้านโซนราชพฤกษ์/บางนา จะยังคงเป็นสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องสูง (High Liquidity)
ดอกเบี้ยขาขึ้น ต้องวางแผนให้รอบคอบ: สำหรับคนที่ต้อง กู้ซื้อบ้าน หรือกำลังจะ รีไฟแนนซ์บ้าน ควรคำนวณภาระหนี้เผื่อไว้ที่อัตราดอกเบี้ยลอยตัว และควรมีเงินสำรอง (Buffer) ไว้อย่างน้อย 6-12 เดือน ของยอดผ่อน
มองหา High CPC Opportunity: สำหรับนักลงทุน การมองหาทรัพย์ในโซนที่มีการเติบโตของราคาประเมินที่ดินสูง หรือโซน EEC (Eastern Economic Corridor) อาจให้ผลตอบแทนในระยะยาวที่ดีกว่าการกระจุกตัวอยู่ในกรุงเทพฯ ชั้นในที่ Supply ล้นตลาด
บทสรุป: ปีแห่งการคัดสรรธรรมชาติ (Natural Selection)
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังในแง่ตัวเลข แต่เป็นปีที่ “เปิดเผยความจริง” ว่าใครคือของจริงใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย ปีต่อๆ ไปจะเป็นเกมของการปรับตัว ใครที่ยังยึดติดกับวิธีการเดิมๆ สร้างบ้านแบบเดิม ขายแบบเดิม จะถูกกลืนหายไปจากตลาด
ผู้ที่อยู่รอดคือผู้ที่เข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป (Customer Centric) ผู้ที่ใส่ใจเรื่องความยั่งยืน (Sustainability) และผู้ที่มีวินัยทางการเงินที่เข้มแข็ง
ตลาดอสังหาฯ ไทยไม่ได้กำลังจะตาย แต่กำลัง “ผลัดใบ” เพื่อเข้าสู่ยุคใหม่ที่แข็งแกร่งกว่าเดิม สำหรับผู้บริโภค นี่อาจเป็นจังหวะที่ดีที่สุดในการ “ช้อปของดี” ในราคาที่สมเหตุสมผล หากคุณมีความพร้อมและศึกษาข้อมูลมาอย่างดีพอ
หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลเฉพาะทำเล หรือต้องการคำปรึกษาเรื่องการจัดพอร์ตลงทุนอสังหาฯ ให้ได้ผลตอบแทนชนะเงินเฟ้อ อย่าลืมติดตามบทวิเคราะห์เจาะลึกในตอนต่อไป หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจลงทุนครั้งสำคัญในชีวิตครับ
