เจาะลึก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: บทเรียนจากปีแห่งความผันผวน สู่ยุทธศาสตร์ความยั่งยืนและการปรับตัวในยุคปัจจุบัน
หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมของเศรษฐกิจไทยในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ปฏิเสธไม่ได้เลยว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เปรียบเสมือนชีพจรสำคัญที่บ่งบอกถึงสุขภาพทางการเงินของประเทศ ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์และที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมเห็นวัฏจักรของการ “Boom and Bust” มานับครั้งไม่ถ้วน แต่สิ่งที่เกิดขึ้นในช่วงรอยต่อปี 2566 จนส่งผลกระทบสืบเนื่องมาถึงปัจจุบัน ถือเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์วงการที่อยู่อาศัยไทย
บทความนี้เราจะมา “ผ่าตัด” งบการเงินและผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อถอดรหัสว่า ใครคือ “ของจริง” ในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยฝุ่นตลบ และทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังมุ่งหน้าไปทางไหน ท่ามกลางความท้าทายของเศรษฐกิจโลกและเทรนด์ปี 2026 ที่กำลังเปลี่ยนโฉมหน้าการอยู่อาศัยไปตลอดกาล
เมื่อ “โมเมนตัม” หายไป: บทวิเคราะห์ภาพรวมตลาด
ปี 2566 เริ่มต้นด้วยความหวัง นักวิเคราะห์หลายสำนักรวมถึงผมเอง ต่างคาดการณ์ว่ากราฟจะพุ่งทะยานขึ้น (Take off) โดยได้รับแรงส่งจากปี 2565 ที่เริ่มฟื้นตัวจากวิกฤตโรคระบาด แต่ความเป็นจริงกลับเหมือนหนังคนละม้วน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องเผชิญกับ “Perfect Storm” หรือพายุลูกใหญ่ ทั้งภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น และความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนการเลือกตั้ง ทำให้กำลังซื้อชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด
แม้กระทั่งช่วงไตรมาส 4 ซึ่งปกติถือเป็น “High Season” ที่ผู้พัฒนาโครงการจะเร่งยอดโอนและระบายสต็อก แต่ตลาดกลับเงียบเหงากว่าที่คาดการณ์ไว้ ตัวเลขที่ Property Mentor รวบรวมมาจาก 41 บริษัทจดทะเบียนสะท้อนความจริงอันเจ็บปวด: รายได้รวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลง -1.2% จากปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนลดลงไม่มาก แต่ในเชิงโครงสร้างธุรกิจ นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดง เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลง
เจาะลึกผู้ได้รับผลกระทบ: ใครเจ็บหนักที่สุด?
ในสมรภูมินี้ ความแข็งแกร่งของแบรนด์และสายป่านทางการเงินคือเกราะกำบังสำคัญ บริษัทขนาดกลางและเล็ก หรือบริษัทที่พอร์ตสินค้าไม่มีความยืดหยุ่น ต้องเผชิญกับสภาวะที่ยากลำบาก ตัวเลขรายได้ที่ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป เกิดขึ้นกับแบรนด์ที่เราคุ้นหูหลายราย ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, หรือ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่รายได้หายไปเกือบ 1 ใน 3 (-28%)
แม้แต่ผู้เล่นในตลาดลักชัวรี่อย่าง ไรมอน แลนด์ ก็ยังต้องเผชิญกับตัวเลขติดลบถึง -26% สะท้อนให้เห็นว่าในภาวะที่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผันผวน แม้แต่ตลาดบนก็ยังมีความเปราะบาง หากสินค้าไม่ตอบโจทย์ Real Demand หรือจังหวะเวลาในการเปิดตัวไม่เหมาะสม การบริหารจัดการ Cash Flow จึงเป็นหัวใจสำคัญยิ่งกว่าการเร่งเปิดโครงการใหม่
สิ่งที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ ยักษ์ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” พี่ใหญ่ของวงการ ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ที่ไม่เห็นได้บ่อยนัก นี่คือเครื่องยืนยันว่า วิกฤตครั้งนี้ไม่ได้เลือกปฏิบัติ มันกระทบตั้งแต่ฐานรากจนถึงยอดพีระมิด
บัลลังก์เปลี่ยนมือ: แสนสิริ ผงาดเหนือคู่แข่ง
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีโอกาสเสมอ ในปีที่ยากลำบากนี้ “แสนสิริ” ได้พิสูจน์ฝีมือการบริหารจัดการและการตลาดที่แม่นยำ ด้วยการคว้าแชมป์รายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% การที่แสนสิริสามารถแซงหน้าคู่แข่งคนสำคัญอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ไปได้อย่างเฉียดฉิว (เอพีทำได้ 38,399 ล้านบาท) สะท้อนให้เห็นถึงความสำเร็จของกลยุทธ์ “Speed to Market” และการเจาะกลุ่มลูกค้าลักชัวรี่ที่มีกำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ของธนาคาร
การจัดอันดับ Top 5 ด้านรายได้รวม:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (ผู้นำเทรนด์ บ้านเดี่ยว ระดับไฮเอนด์)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท (เจ้าตลาดทาวน์โฮมและบ้านแฝด)
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท (เน้นความคุ้มค่าและกำไรขั้นต้นที่แข็งแกร่ง)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท (แบรนด์แห่งความเชื่อมั่น)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท (กำลังปรับโครงสร้างสู่ธุรกิจสุขภาพและที่อยู่อาศัย)
แกะรอย “รายได้จากการขาย”: วัดกึ๋นผู้พัฒนาอสังหาฯ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมักจะแนะนำให้นักลงทุนมองข้ามตัวเลข “รายได้รวม” และเจาะลึกลงไปที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales) เพราะตัวเลขนี้คือเนื้อแท้ของการดำเนินธุรกิจ เป็นตัวชี้วัดว่าโปรดักต์ที่สร้างขึ้นมานั้น ขายได้จริงหรือไม่ โดยตัดรายได้พิเศษหรือกำไรจากการขายสินทรัพย์อื่นออกไป
เมื่อเราใช้เกณฑ์นี้ กราฟของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะเปลี่ยนหน้าตาไปทันที ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท หายไปถึง -11% จากปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้สะท้อนภาวะ “กำลังซื้อหดตัว” อย่างรุนแรง ผู้คนชะลอการตัดสินใจซื้อ หรือประสบปัญหา กู้ซื้อบ้าน ไม่ผ่าน
เอพี (ไทยแลนด์) คือราชาแห่งยอดขาย:
แม้รายได้รวมจะเป็นรอง แต่ถ้าวัดกันที่ฝีมือการขายโครงการ เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงยืนหนึ่งด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท ทิ้งห่างแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) พอสมควร สิ่งนี้บอกอะไรเรา? มันบอกว่า เอพี มีสินค้าที่กระจายตัวครอบคลุมทุกเซกเมนต์และทุกทำเลศักยภาพ ทำให้สามารถจับ Real Demand ได้อย่างเหนียวแน่น
ในขณะที่ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) กลายเป็นม้ามืดที่น่าจับตามองที่สุด การเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% ในฝั่งที่อยู่อาศัย (รายได้ 5,835 ล้านบาท) พิสูจน์ว่าโมเดล “Mixed-use” ที่นำที่อยู่อาศัยไปพ่วงกับศูนย์การค้า เป็นกลยุทธ์ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ และเป็นทิศทางที่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังมุ่งไปในปี 2567-2569
บรรทัดสุดท้ายคือความจริง: กำไรสุทธิและการอยู่รอด
“ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” คำกล่าวนี้ยังคงใช้ได้เสมอในโลกธุรกิจ ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทขาดทุนถึง 12 ราย นี่คือสัญญาณเตือนว่า สงครามราคา (Price War) และต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่พุ่งสูง กำลังกัดกินเนื้อของผู้ประกอบการ
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: แชมป์กำไรด้วยกลยุทธ์การเงิน
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่แลนด์แอนด์เฮ้าส์กลับทำกำไรสุทธิได้สูงสุดถึง 7,495 ล้านบาท เคล็ดลับไม่ได้อยู่ที่การขายบ้านเพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่การบริหารพอร์ตโฟลิโออัจฉริยะ โดยมีการบันทึกกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือตัวอย่างของการกระจายความเสี่ยง (Diversification) ที่ผู้ประกอบการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รายอื่นควรศึกษา
ในขณะที่ ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงรักษามาตรฐานการทำกำไรจากการดำเนินงานหลักได้อย่างยอดเยี่ยมที่ระดับ 6,000 ล้านบาท สะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุน (Cost Control) ที่มีประสิทธิภาพ ซึ่งเป็นปัจจัยชี้ขาดความอยู่รอดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคือง
ทิศทางอนาคต: ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 2567 – 2569
จากฐานข้อมูลปี 2566 สู่เทรนด์ปี 2569 เราเห็นการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างที่สำคัญ 3 ประการที่นักลงทุนและผู้ซื้อบ้านต้องรู้:
ยุคแห่งการคัดกรอง (The Great Filtering):
ตลาดจะไม่ใช่ของผู้เล่นทุกรายอีกต่อไป บริษัทที่มีหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) สูง และพึ่งพาแต่ตลาดแมส (Mass Market) จะอยู่ยากขึ้น เราจะเห็นการควบรวมกิจการ หรือการร่วมทุน (JV) มากขึ้นเพื่อความอยู่รอด การ รีไฟแนนซ์บ้าน และการบริหารจัดการหนี้จะเป็นหัวข้อสำคัญสำหรับผู้บริโภค
Sustainability & Pet-Friendly คือมาตรฐานใหม่:
คำว่า “บ้านรักษ์โลก” หรือคอนโดเลี้ยงสัตว์ได้ ไม่ใช่จุดขายทางการตลาด (Gimmick) อีกต่อไป แต่เป็น “Standard Requirement” ของผู้บริโภคยุคใหม่ โครงการที่ไม่มีสถานีชาร์จ EV หรือไม่มีพื้นที่สีเขียวที่ใช้งานได้จริง จะถูกมองข้ามจากตลาด
ทำเลศักยภาพใหม่ ตามแนวรถไฟฟ้าและทางด่วน:
กรุงเทพฯ และปริมณฑลยังคงขยายตัว แต่รูปแบบจะเปลี่ยนไป การมองหา ทาวน์โฮม หรือ บ้านเดี่ยว ชานเมืองที่เดินทางเข้าเมืองสะดวกด้วยทางด่วนหรือรถไฟฟ้าสายสีใหม่ๆ (เช่น สีชมพู สีเหลือง) จะได้รับความนิยมสูงขึ้น แทนที่คอนโดมิเนียมใจกลางเมืองที่มีราคาสูงเกินเอื้อม (High CPC Location)
สรุป: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
ผู้ชนะใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคนี้ ไม่ใช่แค่คนที่ขายเก่งที่สุด หรือสร้างบ้านได้เยอะที่สุด แต่คือคนที่ “ปรับตัว” ได้เร็วที่สุด แสนสิริชนะในเกมของแบรนดิ้งและความเร็ว เอพีชนะในเกมของความครอบคลุมและ Real Demand ส่วนแลนด์แอนด์เฮ้าส์ชนะในเกมของการบริหารสินทรัพย์
สำหรับผู้บริโภคอย่างเรา ปีนี้และปีต่อๆ ไป คือช่วงเวลาที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ หากคุณกำลังมองหาที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นการซื้ออยู่เองหรือเพื่อ การลงทุนอสังหา การเลือกแบรนด์ที่มีความมั่นคงทางการเงิน และมีบริการหลังการขายที่พิสูจน์แล้ว คือหลักประกันความเสี่ยงที่ดีที่สุด
โอกาสทองของการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์คุณภาพรอคุณอยู่
ตลาดที่ชะลอตัวคือโอกาสของผู้ซื้อที่มีความพร้อม หากคุณต้องการที่ปรึกษาเพื่อวิเคราะห์ทำเล คัดเลือกโครงการที่คุ้มค่าที่สุด หรือวางแผน สินเชื่อบ้าน ให้ผ่านฉลุยในยุคดอกเบี้ยผันผวน อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป
คลิกที่นี่เพื่อรับคำปรึกษาและข้อเสนอสุดพิเศษสำหรับโครงการบ้านและคอนโดระดับพรีเมียมก่อนใคร!
