เจาะลึก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ผ่ากลยุทธ์ผู้ชนะและบทเรียนจากงบการเงิน เพื่อการลงทุนที่แม่นยำในยุค 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผ่านร้อนผ่านหนาวตั้งแต่วิกฤตน้ำท่วมใหญ่จนถึงยุคโควิด-19 และการฟื้นตัวในปัจจุบัน ผมกล้าพูดได้เลยว่า ข้อมูลผลประกอบการในอดีตไม่ใช่แค่ตัวเลขในกระดาษ แต่มันคือ “ลายแทง” ที่บอกทิศทางอนาคตของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้อย่างแม่นยำที่สุด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเรามองย้อนกลับไปดูผลงานของบริษัทจดทะเบียนทั้ง 41 แห่งที่ผ่านมา เพื่อนำมาวิเคราะห์แนวโน้มตลาดในปี 2567 จนถึงเทรนด์ปี 2569
วันนี้ผมจะไม่เพียงแค่มารายงานตัวเลขว่าใครรวยหรือใครร่วง แต่จะพาคุณไป “แกะรอย” วิธีคิดและการบริหารจัดการความเสี่ยง เพื่อให้คุณ—ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนคอนโดมือโปร ผู้ที่กำลังมองหาบ้านหลังแรก หรือคนที่กำลังวางแผน รีไฟแนนซ์บ้าน—ได้เห็นภาพรวมที่แท้จริงและตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด
ภาพรวมตลาด: เมื่อพายุเศรษฐกิจพัดผ่าน “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์”
หากเราย้อนกลับไปดูจุดเปลี่ยนสำคัญ ตลาดที่หลายคนคาดว่าจะ Take Off กลับต้องเจอแรงต้านมหาศาล ปัจจัยลบจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และมาตรการ LTV ที่เข้มงวด ทำให้กำลังซื้อในระบบหดหายไปอย่างน่าตกใจ ข้อมูลจาก Property Mentor ที่รวบรวมไว้ชี้ให้เห็นชัดเจนว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทำรายได้รวมกันลดลงเหลือ 3.71 แสนล้านบาท ซึ่งหดตัวลง -1.2%
ตัวเลข -1.2% อาจดูน้อยในสายตาคนทั่วไป แต่ในมุมมองนักเศรษฐศาสตร์และนักลงทุน นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดง เพราะมันสะท้อนว่าเค้กไม่ได้ก้อนใหญ่ขึ้น แต่ผู้เล่นในตลาดกลับต้องแย่งชิงส่วนแบ่งกันอย่างดุเดือดในน่านน้ำสีเลือด (Red Ocean)
ใครคือ “ของจริง” ในสมรภูมิรายได้รวม?
ในสภาวะที่ตลาดผันผวน การรักษาเสถียรภาพของรายได้คือหัวใจสำคัญ จากการวิเคราะห์เชิงลึก พบว่ามีเพียงไม่กี่บริษัทที่สามารถต้านทานแรงเสียดทานนี้ได้
แสนสิริ: การสร้างแบรนด์ที่เหนือชั้น
แสนสิริผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในด้านรายได้รวมที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% สิ่งนี้ไม่ได้เกิดขึ้นเพราะโชคช่วย แต่เกิดจากกลยุทธ์ “Speed to Market” และการเจาะกลุ่มลูกค้า Luxury ที่มีกำลังซื้อจริง ไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) หรือปัญหา ดอกเบี้ยบ้าน ขาขึ้นมากนัก แสนสิริพิสูจน์ให้เห็นว่า Branding ที่แข็งแกร่งคือกุญแจสู่ความสำเร็จในยุคใหม่
เอพี (ไทยแลนด์): ราชาแห่งพอร์ตโฟลิโอที่สมดุล
ตามมาติดๆ แบบหายใจรดต้นคอคือ เอพี (ไทยแลนด์) ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะลดลงเล็กน้อย แต่เอพียังคงเป็นเบอร์หนึ่งในใจผู้บริโภคระดับ Mass และ Middle Segment ความสามารถในการกระจายสินค้าทั้งแนวราบและคอนโดมิเนียมทำให้เอพียังคงสถานะยักษ์ใหญ่ที่ล้มยาก
ในทางกลับกัน เราเห็นสัญญาณอันตรายจากหลายบริษัทที่รายได้ถดถอยรุนแรงในระดับ 20-30% เช่น แอล.พี.เอ็น., ไรมอน แลนด์ หรือแม้แต่ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าโมเดลธุรกิจแบบเดิมอาจใช้ไม่ได้ผลอีกต่อไปในบริบทของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ที่พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง
เจาะไส้ใน “รายได้จากการขาย”: วัดกึ๋น Developer
สำหรับนักลงทุนที่มองหาหุ้นคุณค่า (Value Stock) หรือผู้ซื้อที่ต้องการความมั่นใจว่าโครงการจะไม่ถูกทิ้งร้าง การดู “รายได้รวม” อาจเป็นภาพลวงตา เพราะรายได้รวมอาจเกิดจากการขายที่ดินหรือสินทรัพย์อื่น แต่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales) คือของจริง
เมื่อกรองเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพอันดับมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ:
เอพี (ไทยแลนด์) ยึดบัลลังก์ยอดขายสูงสุดที่ 36,927 ล้านบาท นี่คือเครื่องยืนยันว่าสินค้าของเอพีตอบโจทย์ Real Demand หรือผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมากที่สุด
แสนสิริ ตามมาที่ 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในน้อยรายที่มียอดขายเติบโต
ศุภาลัย ยังคงความเก๋าด้วยยอดขายกว่า 3 หมื่นล้านบาท จุดเด่นของศุภาลัยคือการบริหารต้นทุนที่ยอดเยี่ยม ทำให้สามารถตั้งราคาขายที่แข่งขันได้ในตลาด
ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
สิ่งที่น่าจับตามองที่สุดไม่ใช่ยักษ์ใหญ่หน้าเดิม แต่คือ “เซ็นทรัลพัฒนา” ที่กระโดดเข้ามาเล่นในตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว และทำผลงานได้น่าทึ่งด้วยการเติบโตกว่า 103% กวาดรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท กลยุทธ์ Mixed-Use Development ที่ผสานที่อยู่อาศัยเข้ากับห้างสรรพสินค้า คือเทรนด์แห่งอนาคตที่ตอบโจทย์ Lifestyle คนเมือง และเป็นโมเดลที่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อื่นๆ ต้องหันมามอง
บรรทัดสุดท้ายคือความจริง: กำไรสุทธิ (Net Profit)
ในวงการธุรกิจมีคำกล่าวว่า “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales are vanity, Profit is sanity) หากขายดีแต่ขาดทุน ก็ไม่ต่างอะไรกับการตำน้ำพริกละลายแม่น้ำ
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: ปรมาจารย์ด้านการเงิน
แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างน่าใจหาย แต่ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” กลับยืนหนึ่งเรื่องกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท นี่คือความเหนือชั้นของการบริหารจัดการพอร์ตโฟลิโอ (Asset Management) โดยการขายโรงแรมเข้ากองทุนเพื่อทำกำไรมาชดเชยรายได้จากการขายบ้านที่ลดลง กลยุทธ์นี้แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ของผู้บริหารที่รู้จักการใช้เครื่องมือทางการเงินมาช่วยพยุงธุรกิจในยามวิกฤต
ศุภาลัย และ เอพี: ความสม่ำเสมอที่ไว้ใจได้
ทั้งสองบริษัททำกำไรในระดับ 6 พันล้านบาทได้อย่างสูสี สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการควบคุมค่าใช้จ่าย (Cost Control) ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดในการทำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในยุคที่ราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงปรับตัวสูงขึ้น
ในขณะเดียวกัน เราต้องยอมรับความจริงว่ามีถึง 12 บริษัทที่ประสบปัญหาขาดทุน และบางรายขาดทุนสะสมต่อเนื่อง นี่คือความเสี่ยงที่ผู้บริโภคต้องระวัง การซื้อบ้านจาก Developer ที่มีสถานะทางการเงินไม่มั่นคง อาจนำไปสู่ปัญหาการก่อสร้างล่าช้า หรือบริการหลังการขายที่ไม่ได้มาตรฐาน
เทรนด์และกลยุทธ์การลงทุนในปี 2567-2569
จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอสรุปทิศทางและคำแนะนำสำหรับผู้ที่เกี่ยวข้องกับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ดังนี้:
“บ้าน” ไม่ใช่แค่ที่อยู่ แต่คือการลงทุนระยะยาว
เทรนด์ดอกเบี้ยที่เริ่มทรงตัวและมีแนวโน้มปรับลงเล็กน้อยในปีหน้า จะเป็นปัจจัยบวกสำหรับผู้ที่ต้องการ กู้ซื้อบ้าน แต่ธนาคารจะยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ดังนั้น การเตรียมตัวเรื่อง Statement และการลดภาระหนี้จึงเป็นเรื่องจำเป็นที่สุด หากคุณเป็นนักลงทุน การมองหาทรัพย์ในทำเลที่มีศักยภาพ (Prime Location) ใกล้รถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ยังคงเป็นกฎเหล็กที่ใช้ได้เสมอ
การเลือกผู้พัฒนาโครงการ (Developer Selection)
บทเรียนจากปีที่ผ่านมาสอนให้รู้ว่า “ความใหญ่” ไม่ได้รับประกันความสำเร็จเสมอไป แต่ “กระแสเงินสด” และ “ความสามารถในการทำกำไร” ต่างหากคือของจริง ก่อนตัดสินใจจองคอนโดหรือบ้านจัดสรร ควรตรวจสอบประวัติผลประกอบการของบริษัทนั้นๆ ว่ามีความมั่นคงเพียงพอที่จะส่งมอบโครงการได้ตามสัญญาหรือไม่
มองหา High Yield จากทำเลใหม่ๆ
ตลาดใจกลางเมือง (CBD) เริ่มอิ่มตัวและมีราคาสูงเกินเอื้อมสำหรับคนส่วนใหญ่ โอกาสใหม่ๆ ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จึงขยายตัวออกไปสู่ทำเลส่วนต่อขยาย (Extension Lines) และจังหวัดหัวเมืองท่องเที่ยว การลงทุนในอสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่าในโซนเหล่านี้ อาจให้ผลตอบแทน (Rental Yield) ที่สูงกว่าคอนโดหรูใจกลางเมืองเสียอีก
ระวังกับดัก “โปรโมชั่น”
หลายบริษัทที่ยอดขายตกพยายามอัดโปรโมชั่น “อยู่ฟรี” หรือ “ส่วนลดเงินสด” เพื่อระบายสต็อก (Inventory) ผู้ซื้อต้องคำนวณให้ดีว่าราคาหลังหักส่วนลดนั้นคุ้มค่าจริง หรือเป็นเพียงการตั้งราคาเผื่อลด (Mark-up) นอกจากนี้ ควรตรวจสอบเงื่อนไขการ รีไฟแนนซ์บ้าน ในอนาคตด้วยว่าทรัพย์สินนั้นมีมูลค่าประเมินที่ธนาคารยอมรับได้หรือไม่
ความยั่งยืน (Sustainability) คือมาตรฐานใหม่
ผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อม บ้านประหยัดพลังงาน (Energy Saving Home) หรือคอนโดที่มีจุดชาร์จ EV จะกลายเป็นมาตรฐานที่ทุกโครงการต้องมี บริษัทที่ไม่ปรับตัวในเรื่องนี้จะเสียส่วนแบ่งตลาดไปอย่างรวดเร็ว
บทสรุป: วิกฤตคัดกรองเพชร
ปีที่ผ่านมาอาจเป็นปีที่ยากลำบากสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ในความมืดมิด เราได้เห็น “เพชร” ที่เปล่งประกาย ผู้นำตลาดอย่าง เอพี, แสนสิริ, ศุภาลัย และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ได้พิสูจน์แล้วว่าการปรับตัวที่รวดเร็วและการบริหารงานอย่างมืออาชีพคือเกราะป้องกันที่ดีที่สุด
สำหรับคุณผู้อ่าน ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้เล่นหน้าใหม่หรือนักลงทุนมือเก๋า การมีข้อมูลที่ถูกต้องและทันสมัยคืออาวุธที่ทรงพลังที่สุด ตลาดอสังหาฯ ไทยยังมีโอกาสซ่อนอยู่เสมอสำหรับผู้ที่มองเห็น อย่าปล่อยให้ความผันผวนของตลาดมาหยุดยั้งแผนการสร้างความมั่งคั่งของคุณ
คุณพร้อมหรือยังที่จะก้าวเข้าสู่การเป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เหนือชั้น?
หากคุณกำลังมองหาทำเลศักยภาพหรือต้องการคำปรึกษาเรื่องการวางแผนสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย อย่ารอช้าที่จะศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจ เพราะก้าวที่ถูกต้องในวันนี้ คือความมั่นคงในวันหน้าของคุณ
หมายเหตุ: การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลและงบการเงินฉบับเต็มของแต่ละบริษัทก่อนตัดสินใจ บทวิเคราะห์นี้จัดทำขึ้นจากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญเพื่อเป็นแนวทางเท่านั้น
