เจาะลึกทิศทาง “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ไทย: ถอดบทเรียนจากปีแห่งความผันผวน สู่โอกาสการลงทุนและแนวโน้มปี 2569
จากประสบการณ์กว่าทศวรรษที่ผมได้คลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและการพัฒนาที่อยู่อาศัย หากจะให้นนิยามสถานการณ์ที่ผ่านมาและส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน คงต้องยอมรับว่าช่วงเวลารอยต่อระหว่างปี 2566 ถึง 2567 คือบททดสอบที่หินที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย ภาพฝันที่เคยวาดไว้ว่ากราฟจะพุ่งทะยาน (Take off) จากโมเมนตัมช่วงฟื้นตัวโควิด กลับถูกเบรกหัวทิ่มด้วยปัจจัยลบทางเศรษฐกิจ หนี้ครัวเรือน และอัตราดอกเบี้ยที่ผันผวน ส่งผลให้กำลังซื้อชะลอตัวลากยาว แม้แต่ช่วง High Season ปลายปีที่มักจะเป็นนาทีทองของการโอนกรรมสิทธิ์ ก็ยังเงียบเหงาจนน่าใจหาย
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีผู้ที่ “ปรับตัว” และ “อยู่รอด” เสมอ วันนี้ผมจะพาเจาะลึกข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อถอดรหัสว่า ใครคือ “ของจริง” ในสมรภูมิที่ดุเดือดนี้ และทิศทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2569 ที่กำลังจะมาถึง เราควรจับตามองอะไร เพื่อไม่ให้พลาดโอกาสในการสร้างความมั่งคั่งและการเลือกที่อยู่อาศัยที่คุ้มค่าที่สุด
บทเรียนจากตัวเลข: เมื่อรายได้รวมไม่ใช่คำตอบเดียว
หากเรากางงบการเงินดูเฉพาะบรรทัดสุดท้ายของปี 2566 จะพบตัวเลขที่น่าสนใจและน่าตกใจไปพร้อมๆ กัน บริษัทอสังหาฯ ทั้ง 41 ราย ทำรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า กลับลดลง -1.2% ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนภัยแรกที่บอกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเข้าสู่ภาวะอิ่มตัวชั่วคราว หรือที่เรียกว่า Correction Period
ความน่ากังวลไม่ได้อยู่ที่ตัวเลขรวม แต่อยู่ที่ไส้ใน เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่เผชิญภาวะรายได้หดตัว บางรายบาดเจ็บสาหัสติดลบระดับ 20-30% ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ หรือแม้แต่ ไรมอน แลนด์ ที่เน้นตลาดลักชัวรี่ ก็ยังได้รับผลกระทบอย่างหนัก สะท้อนให้เห็นว่า ไม่ว่าจะเป็นตลาด Mass หรือ Luxury หากกลยุทธ์ไม่แม่นยำ ก็ยากที่จะประคองตัวในสภาวะที่ลูกค้าเข้าถึง สินเชื่อบ้าน ได้ยากขึ้น
การเปลี่ยนแปลงของบัลลังก์แชมป์รายได้
สิ่งที่ทำให้นักวิเคราะห์และนักลงทุนต้องจับตามองเป็นพิเศษคือ การสลับขั้วอำนาจในกลุ่มผู้นำ Top 10 แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ซึ่งเป็นเสาหลักของวงการ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มาอย่างยาวนาน ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% หล่นจากตำแหน่งผู้นำสูงสุด
ในปีที่ผ่านมา “แสนสิริ” ได้ก้าวขึ้นมาเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้รวม ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ไปแบบเส้นยาแดงผ่าแปด สะท้อนให้เห็นถึงความสำเร็จของแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Brand Strength) และการกระจายพอร์ตสินค้าที่ครอบคลุมทุกเซกเมนต์ ตั้งแต่ คอนโดมิเนียม ราคาจับต้องได้ ไปจนถึง บ้านเดี่ยว ระดับอัลตร้าลักชัวรี่
ผ่ากลยุทธ์ “รายได้จากการขาย”: วัดฝีมือ Developer ตัวจริง
ในฐานะคนทำงานในวงการ ผมมักจะแนะนำให้นักลงทุนดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales) มากกว่ารายได้รวม เพราะนี่คือดัชนีชี้วัดความสามารถในการระบายสต็อกและการตอบโจทย์ลูกค้าที่แท้จริง โดยตัดรายได้พิเศษอื่นๆ ออกไป
เมื่อวัดกันที่หมัดนี้ ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กลับดูซึมเซากว่าที่คิด รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท ลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท และมีบริษัทถึง 30 รายที่ยอดขายตกลง นี่คือสัญญาณที่บ่งบอกว่า Demand ในตลาดหดตัวอย่างมีนัยสำคัญ หรืออาจเกิดจากปัญหา Rejection Rate (ยอดปฏิเสธสินเชื่อ) ที่พุ่งสูงขึ้น ทำให้การโอนไม่สำเร็จ
เอพี (ไทยแลนด์) ราชันย์แห่งยอดโอน
ในสมรภูมินี้ “เอพี (ไทยแลนด์)” พิสูจน์ให้เห็นถึงความเป็นผู้นำตัวจริง แม้รายได้รวมจะเป็นรอง แต่รายได้จากการขายสินค้าหลัก (Core Business) กลับยืนหนึ่งที่ 36,927 ล้านบาท ชนะแสนสิริที่ตามมาเป็นอันดับ 2 และทิ้งห่างศุภาลัยในอันดับ 3
สิ่งที่น่าสนใจคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่กระโดดเข้ามาเล่นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว และเริ่มเก็บเกี่ยวผลกำไรอย่างเป็นกอบเป็นกำ ด้วยอัตราการเติบโตของรายได้จากการขายที่พุ่งทะยานถึง 103% นี่คือ Game Changer ที่ผู้เล่นรายเดิมต้องระวัง เพราะ CPN มีจุดแข็งเรื่องทำเลที่ตั้งที่เชื่อมต่อกับศูนย์การค้า ซึ่งเป็นแม่เหล็กดึงดูดกำลังซื้อชั้นดี
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์การบริหารจัดการ (Wealth Management)
ท้ายที่สุด ธุรกิจคือการทำกำไร การขายดีแต่ไม่มีกำไรย่อมไม่ใช่ชัยชนะที่ยั่งยืน ในปีที่ยากลำบาก กำไรสุทธิรวมของทั้งตลาดลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท และมีบริษัทขาดทุนกว่า 12 ราย
แต่ในความมืดมน ยังมีดาวฤกษ์ที่ส่องแสง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” แม้ยอดขายบ้านจะตก แต่ด้วยวิสัยทัศน์ในการบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) ทำให้สามารถทำกำไรสุทธิสูงสุดเป็นอันดับ 1 ที่ 7,495 ล้านบาท โดยได้กำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน นี่คือชั้นเชิงของรุ่นเก๋าที่รู้จักจังหวะในการ Cash Out เพื่อรักษาสภาพคล่องและกำไรให้ผู้ถือหุ้น
ในขณะที่ “แสนสิริ” ทำผลงานได้น่าประทับใจที่สุดในแง่ของการเติบโตของกำไร (Organic Growth) ที่พุ่งขึ้นถึง 42% ยืนยันได้ว่ากลยุทธ์ Speed to Market และการบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ เป็นกุญแจสำคัญในการเอาชนะวิกฤต
แนวโน้มและทิศทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569: โอกาสใหม่หลังพายุผ่านพ้น
จากการวิเคราะห์ข้อมูลในอดีต ผนวกกับเทรนด์ปัจจุบันที่กำลังมุ่งหน้าสู่ปี 2569 ผมมองเห็นการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างที่สำคัญ 5 ประการ ที่ผู้บริโภคและนักลงทุนต้องรู้ หากต้องการ “ชนะ” ในเกมนี้
ทำเลศักยภาพใหม่: การขยายตัวของเมืองและรถไฟฟ้า
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล กำลังเปลี่ยนรูปแบบไปตามเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ทำเลที่เคยเป็นชานเมืองอย่าง มีนบุรี, บางนา-ตราด หรือ โซนราชพฤกษ์ กลายเป็น “New CBD” ขนาดย่อมๆ การมองหา บ้านเดี่ยว หรือ ทาวน์โฮม ในโซนเหล่านี้ จะไม่ได้เป็นเพียงที่อยู่อาศัย แต่เป็นการลงทุนที่รอวันเติบโต (Capital Gain) ในอนาคต
เทรนด์ Pet Humanization และ Wellness Living
ปี 2569 จะเป็นปีที่โครงการอสังหาฯ ที่ไม่รองรับสัตว์เลี้ยง (Pet-Friendly) หรือไม่มีฟังก์ชันดูแลสุขภาพ (Wellness) จะขายออกยากมาก ผู้พัฒนาอสังหาฯ (Developer) จะต้องใส่ใจเรื่องระบบอากาศ (Air Quality), พื้นลดแรงกระแทกสำหรับผู้สูงอายุ และพื้นที่ส่วนกลางสำหรับสัตว์เลี้ยง นี่ไม่ใช่แค่ Gimmick แต่คือ Standard ใหม่ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่
ดอกเบี้ยและการเงิน: ความท้าทายที่ต้องวางแผน
แม้ทิศทางดอกเบี้ยโลกอาจเริ่มทรงตัว แต่สำหรับไทย ความเข้มงวดของสถาบันการเงินยังคงอยู่ การเตรียมตัวกู้ซื้อบ้านต้องทำอย่างรัดกุมกว่าเดิม การวางแผน รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย หรือการเปรียบเทียบโปรโมชั่น สินเชื่อบ้าน จากหลายธนาคาร จะกลายเป็นขั้นตอนมาตรฐานที่ผู้ซื้อทุกคนต้องทำ
สำหรับนักลงทุน การมองหาทรัพย์ที่มี High Rental Yield (ผลตอบแทนค่าเช่าสูง) จะสำคัญกว่าการเก็งกำไรระยะสั้น เพราะตลาด Flipping (ซื้อใบจองขายต่อ) ได้ตายไปแล้วจากมาตรการ LTV และกำลังซื้อที่เปลี่ยนไป
อสังหาฯ เพื่อการพาณิชย์และ Mixed-Use
โมเดลความสำเร็จของ เซ็นทรัลพัฒนา จะถูกทำซ้ำ โครงการที่อยู่อาศัยที่ตั้งอยู่ในโครงการ Mixed-Use (มีทั้งห้าง, ออฟฟิศ, โรงแรม) จะมีมูลค่าสูงกว่าโครงการเดี่ยวๆ (Standalone) อย่างชัดเจน เนื่องจากตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์แบบ One-Stop Service ของคนยุคใหม่ การลงทุนในคอนโดมิเนียมกลุ่มนี้จึงมีความเสี่ยงต่ำกว่าและปล่อยเช่าได้ง่ายกว่า
ความยั่งยืน (Sustainability) และ Green Home
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังถูกกดดันด้วยเทรนด์ ESG การติด Solar Roof, จุดชาร์จ EV Charger, และการใช้วัสดุก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม จะเป็นปัจจัยที่ช่วยเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว บ้านประหยัดพลังงานจะได้รับความนิยมสูงขึ้น เพราะช่วยลดค่าใช้จ่ายรายเดือนได้จริง
เจาะลึกรายกลุ่มสินค้า: ซื้ออะไรดีในปีนี้?
คอนโดมิเนียม: ตลาดล่างถึงกลางยังเหนื่อยจากหนี้ครัวเรือน แต่ตลาด Luxury และ Super Luxury ยังไปได้สวย โดยเฉพาะในทำเลสุขุมวิท, สาทร และริมแม่น้ำเจ้าพระยา สำหรับนักลงทุน แนะนำให้มองหา คอนโดใกล้มหาวิทยาลัย เพราะ Demand การเช่ายังคงแข็งแกร่งที่สุด
บ้านเดี่ยว: เป็น Real Demand ที่แท้จริง แต่การแข่งขันจะดุเดือดในกลุ่มราคา 10-20 ล้านบาท ผู้ซื้อมีตัวเลือกเยอะ ดังนั้นควรใจเย็นและเปรียบเทียบสเปควัสดุอย่างละเอียด
ทาวน์โฮม: เป็นทางเลือกสำหรับคนอยากได้ที่ดินแต่สู้ราคาบ้านเดี่ยวไม่ไหว ทำเลใกล้ทางด่วนและรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายจะขายดีมาก
บทสรุปสำหรับนักลงทุนและผู้มองหาที่อยู่อาศัย
ตัวเลขผลประกอบการที่ผ่านมาคือกระจกสะท้อนความจริงที่ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยไม่ได้อยู่ในยุค “เสือนอนกิน” อีกต่อไป แต่เป็นยุคของ “ตัวจริง” ที่มีความพร้อมทั้งเงินทุนและการบริหารจัดการ
สำหรับผู้บริโภค ช่วงเวลานี้คือโอกาสทองของผู้ที่มีความพร้อมทางด้านการเงิน (Cash King) เพราะผู้ประกอบการต่างงัดโปรโมชั่น สงครามราคา และข้อเสนอพิเศษออกมาเพื่อระบายสต็อก การต่อรองราคาทำได้ง่ายขึ้น และมีโอกาสได้ของดีในราคาที่คุ้มค่า (Undervalued Asset)
อย่างไรก็ตาม การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นการผูกพันระยะยาว 20-30 ปี การมีความรู้ความเข้าใจในกลไกตลาด ดอกเบี้ย และทำเล จึงเป็นเกราะป้องกันความเสี่ยงที่ดีที่สุด
หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาที่มีความเชี่ยวชาญเพื่อช่วยวางแผนการลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำแนะนำในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และงบประมาณอย่างแท้จริง รวมถึงการวางแผน รีไฟแนนซ์ เพื่อลดต้นทุนทางการเงิน อย่าปล่อยให้ความไม่รู้ทำให้คุณเสียโอกาส
เริ่มต้นวางแผนอนาคตที่มั่นคงของคุณตั้งแต่วันนี้ คลิกเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญตัวจริง หรือสมัครรับข่าวสารเจาะลึกวงการอสังหาฯ ส่งตรงถึงอีเมลของคุณฟรี!
