เจาะลึกทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: บทเรียนจากความผันผวนปี 2566 สู่ยุทธศาสตร์ความอยู่รอดปี 2567-2569
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ต้องยอมรับว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ถือเป็นหนึ่งในบททดสอบที่ท้าทายที่สุดสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน หากเปรียบเทียบปี 2565 เป็นปีที่เราเห็นสัญญาณบวกเหมือนเครื่องบินกำลังจะ “Take off” ปี 2566 กลับกลายเป็นปีที่เครื่องยนต์สะดุดกลางอากาศ โมเมนตัมที่คาดว่าจะส่งต่อความร้อนแรงกลับแผ่วลงอย่างน่าใจหาย ตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้ง ลากยาวมาจนถึงไตรมาสสุดท้ายที่เป็นช่วง High Season ก็ยังไม่สามารถกู้สถานการณ์กลับมาได้
วันนี้ผมจะพาทุกท่านไปชำแหละข้อมูลเชิงลึกจากผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อเฟ้นหาว่าในสมรภูมิเลือดเดือดนี้ ใครคือ “ตัวจริง” ที่ยังยืนหยัดอยู่ได้ และทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า (2025-2026) จะเป็นอย่างไร พร้อมคำแนะนำในการปรับตัวทั้งสำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยและนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนจาก สินเชื่อบ้าน และ การรีไฟแนนซ์ ที่คุ้มค่าที่สุด
ภาพรวมตลาด: เมื่อรายได้ไม่ใช่คำตอบเดียวของความสำเร็จ
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor พบว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาฯ ทั้ง 41 ราย มีรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูเหมือนมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้ากลับลดลง -1.2% สิ่งที่น่ากังวลกว่าตัวเลขรวมคือ “ไส้ใน” ของข้อมูล เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่รายได้หดตัวลง นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงที่บอกว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับปัจจัยลบที่รุนแรง ไม่ว่าจะเป็นภาวะหนี้ครัวเรือน การเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย และกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
บริษัทระดับตำนานหลายแห่งต้องเผชิญกับตัวเลขติดลบที่น่าตกใจ ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ หรือแม้แต่ ไรมอน แลนด์ ที่รายได้หายไปกว่า 20-30% สะท้อนให้เห็นว่าการปรับตัวไม่ทันต่อพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป หรือการมีสินค้าคงคลัง (Inventory) ในทำเลที่ไม่ตอบโจทย์ อาจเป็นกับดักที่ฉุดรั้งผลประกอบการ แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ที่ไม่เห็นได้บ่อยนักใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ระดับท็อปเทียร์
สงครามชิงบัลลังก์: แสนสิริ vs เอพี (ไทยแลนด์)
หากพูดถึงไฮไลต์ของวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปีที่ผ่านมา คงหนีไม่พ้นการขับเคี่ยวกันระหว่าง “แสนสิริ” และ “เอพี (ไทยแลนด์)”
แสนสิริ ผงาดขึ้นครองแชมป์รายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% กลยุทธ์ของแสนสิริที่เน้นเจาะกลุ่มลักชัวรี่และตลาดแมสพรีเมียม รวมถึงการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Brand Love) ทำให้ลูกค้ามีความเชื่อมั่นในการตัดสินใจซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ แม้ในภาวะเศรษฐกิจผันผวน การมีโปรดักต์ที่ครอบคลุมทุกเซกเมนต์และบริการหลังการขายที่ดี คือกุญแจสำคัญที่ทำให้แสนสิริคว้าชัยในด้านรายได้รวม
ในขณะที่ เอพี (ไทยแลนด์) แม้จะพลาดแชมป์รายได้รวมไปอย่างเฉียดฉิวด้วยตัวเลข 38,399 ล้านบาท แต่ถ้าเรามองไปที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) ซึ่งเป็นดัชนีชี้วัดความสามารถในการขายโครงการล้วนๆ เอพีกลับเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ด้วยยอดขายรวมกว่า 36,927 ล้านบาท การที่เอพีสามารถระบายสต็อกและปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว (Speed to Market) โดยเฉพาะในกลุ่มทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยวโซนชานเมือง แสดงให้เห็นถึงความแม่นยำในการอ่านขาดความต้องการของผู้บริโภค หรือ Real Demand
เจาะลึกผลกำไร: ใครบริหาร “เงิน” เก่งที่สุด?
ในโลกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และการลงทุน “รายได้คือภาพลวงตา กำไรคือของจริง” (Revenue is vanity, Profit is sanity) แม้รายได้จะลดลง แต่ถ้าบริหารต้นทุนและจัดการสินทรัพย์ได้ดี กำไรสุทธิก็ยังสามารถเติบโตได้
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ คือตัวอย่างที่ชัดเจนที่สุด แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างน่าใจหาย แต่กลับยืนหนึ่งในเรื่องกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากการบริหารพอร์ตโฟลิโอแบบ Holding Company ที่ชาญฉลาด โดยมีการขายสินทรัพย์ประเภทโรงแรมเข้ากองทุนฯ ทำกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือชั้นเชิงของรุ่นเก๋าที่ไม่ได้พึ่งพาแค่ยอดขายบ้าน แต่ใช้เครื่องมือทางการเงินและการบริหารสินทรัพย์มาช่วยพยุงกำไร
ในขณะที่ ศุภาลัย และ เอพี ยังคงรักษามาตรฐานกำไรในระดับ 6,000 ล้านบาทได้อย่างเหนียวแน่น สะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุนก่อสร้าง (Cost Control) ที่มีประสิทธิภาพ ซึ่งเป็นเรื่องสำคัญมากในยุคที่ราคาวัสดุก่อสร้างพุ่งสูงขึ้น
อีกหนึ่งม้ามืดที่ต้องจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่กระโดดเข้ามาเล่นในตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว โดยใช้จุดแข็งของการมีศูนย์การค้าทั่วประเทศ พัฒนาโครงการในรูปแบบ Mixed-use ทำให้รายได้จากการขายโตระเบิดถึง 103% นี่คือโมเดลธุรกิจใหม่ที่จะมาเขย่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในระยะยาว
เทรนด์อสังหาฯ ยุคใหม่: สิ่งที่ต้องรู้ก่อนปี 2569
จากการวิเคราะห์ข้อมูลปีที่ผ่านมา ผนวกกับประสบการณ์ 10 ปีในวงการ ผมมองเห็นเทรนด์ที่จะกำหนดทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงปี 2024-2026 ดังนี้:
Pet-Humanization คือโอกาสทอง:
พฤติกรรมคนรุ่นใหม่ที่นิยมเลี้ยงสัตว์เหมือนลูก (Pet Parents) ทำให้คอนโดมิเนียมและหมู่บ้านจัดสรรที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ (Pet-Friendly) มีดีมานด์สูงขึ้นอย่างมาก และสามารถทำราคาขายได้สูงกว่าโครงการทั่วไป (Price Premium) โครงการไหนที่ยังห้ามเลี้ยงสัตว์ อาจจะเสียโอกาสในการเข้าถึงลูกค้ากลุ่มนี้ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง
Wellness & Aging Society:
ประเทศไทยกำลังก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ โครงการที่ออกแบบโดยคำนึงถึง Universal Design มีราวจับ พื้นกันลื่น หรือบริการทางการแพทย์ในโครงการ จะเป็นที่ต้องการมากขึ้น ไม่ใช่แค่สำหรับผู้สูงอายุ แต่รวมถึงคนที่วางแผนเกษียณ
Green & Sustainable Living:
เทรนด์ ESG ไม่ใช่แค่เรื่องภาพลักษณ์อีกต่อไป แต่เป็นเรื่องของการประหยัดพลังงาน บ้านติดโซลาร์เซลล์ ระบบระบายอากาศแลกเปลี่ยนความร้อน และวัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม จะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ ผู้พัฒนา ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องปรับตัว เพราะธนาคารเริ่มมีสินเชื่อ Green Loan ดอกเบี้ยพิเศษสำหรับบ้านประหยัดพลังงานแล้ว
ทำเลศักยภาพใหม่:
นอกจากโซน CBD อย่างสุขุมวิทหรือสาทรแล้ว ทำเลที่น่าจับตามองคือโซน “กรุงเทพกรีฑา” ที่กลายเป็นย่านที่อยู่อาศัยระดับลักชัวรี่ และโซน “บางนา-ตราด” ที่ได้รับอานิสงส์จากการขยายตัวของเมืองและโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง
กลยุทธ์การเงินสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน (High CPC Focus)
สำหรับผู้อ่านที่กำลังวางแผนจะซื้อบ้านหรือลงทุนในคอนโดมิเนียม นี่คือช่วงเวลาที่ต้องวางแผนการเงินอย่างรัดกุมที่สุด เพราะการขอ สินเชื่อบ้าน ไม่ได้ง่ายเหมือนในอดีต
เตรียมเครดิตให้พร้อม: ธนาคารตรวจสอบประวัติเครดิตบูโรเข้มงวดมาก ควรเคลียร์หนี้บัตรเครดิตให้เหลือน้อยที่สุดก่อนยื่นกู้ เพื่อเพิ่มวงเงินอนุมัติ
มองหาดอกเบี้ยที่ดีที่สุด: ปัจจุบันมีโปรโมชั่น สินเชื่อที่อยู่อาศัย หลากหลาย ทั้งแบบดอกเบี้ยคงที่และลอยตัว ควรเปรียบเทียบ MRR ของแต่ละธนาคารให้ดี
การรีไฟแนนซ์ (Refinance) คือทางรอด: หากคุณผ่อนบ้านมาครบ 3 ปี และดอกเบี้ยเริ่มลอยตัวสูงขึ้น การทำ รีไฟแนนซ์บ้าน ไปยังธนาคารใหม่ที่ให้ดอกเบี้ยถูกกว่า หรือการขอลดดอกเบี้ย (Retention) กับธนาคารเดิม เป็นสิ่งที่ “ต้องทำ” เพื่อลดภาระการผ่อนและประหยัดเงินได้หลักแสนบาท
ประกันที่อยู่อาศัย: อย่ามองข้าม ประกันอัคคีภัย และประกันวงเงินสินเชื่อ (MRTA) แม้จะเป็นค่าใช้จ่ายเพิ่ม แต่ช่วยลดความเสี่ยงได้มหาศาลหากเกิดเหตุไม่คาดฝัน
บทสรุป: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
หากถามว่าใครคือผู้ชนะใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ประจำปีที่ผ่านมา คำตอบอาจไม่ได้มีเพียงหนึ่งเดียว
ถ้ามองที่ รายได้รวม ผู้ชนะคือ แสนสิริ
ถ้ามองที่ ยอดขายโครงการ ผู้ชนะคือ เอพี (ไทยแลนด์)
ถ้ามองที่ กำไรสุทธิ ผู้ชนะคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์
แต่ถ้ามองในมุมของ การเติบโต ผู้ชนะอาจเป็น เซ็นทรัลพัฒนา
อย่างไรก็ตาม สำหรับปี 2567-2569 นี้ ผมเชื่อว่า “ผู้ชนะที่แท้จริง” จะไม่ใช่บริษัทที่ทำยอดขายได้สูงสุด แต่จะเป็นบริษัทที่มีสถานะทางการเงินแข็งแกร่ง (Cash is King) มีหนี้สินต่อทุนต่ำ และสามารถปรับตัวตามเทรนด์โลก (Sustainability & Tech) ได้เร็วที่สุด
ตลาด ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังเข้าสู่ยุค “คัดกรองตามธรรมชาติ” (Natural Selection) ผู้ประกอบการรายเล็กที่สายป่านไม่ยาวอาจต้องล้มหายตายจาก หรือถูกควบรวมกิจการ ในขณะที่รายใหญ่จะกินรวบส่วนแบ่งตลาดมากขึ้น (Market Consolidation)
สำหรับผู้บริโภค นี่คือจังหวะที่ต้องศึกษาข้อมูลให้ลึกซึ้ง เลือกซื้ออสังหาฯ จากผู้พัฒนาที่น่าเชื่อถือ (Trustworthiness) ตรวจสอบคุณภาพงานก่อสร้าง และวางแผนการเงินระยะยาวอย่างรอบคอบ
คุณพร้อมหรือยังที่จะก้าวทันความเปลี่ยนแปลงนี้?
หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การเลือกซื้อบ้านในทำเลทอง หรือต้องการเทคนิคการขอสินเชื่อให้ผ่านฉลุย อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดลอยไป เริ่มต้นวางแผนอนาคตที่อยู่อาศัยและการลงทุนของคุณได้ตั้งแต่วันนี้ เพื่อความมั่งคั่งที่ยั่งยืนในวันข้างหน้าครับ
