ผ่ากลยุทธ์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: บทเรียนจากสมรภูมิปี 66 สู่ทิศทางการลงทุนและโอกาสใหม่ในปี 2026
ในฐานะคนที่คร่ำหวอดอยู่ในวงการและติดตามความเคลื่อนไหวของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เลยว่าวงจรของตลาดที่อยู่อาศัยนั้นเปรียบเสมือนชีพจรเศรษฐกิจที่บอกเล่าเรื่องราวความมั่งคั่งและความเสี่ยงของประเทศได้อย่างดีที่สุด หากเราย้อนกลับไปมองข้อมูลเชิงลึกของปี 2566 ซึ่งถือเป็น “ปีแห่งบททดสอบ” ของผู้ประกอบการ เราจะพบกุญแจสำคัญที่จะไขคำตอบสำหรับทิศทางตลาดในปี 2026 นี้
ปี 2566 ไม่ใช่แค่ปีที่น่าผิดหวังสำหรับนักเก็งกำไร แต่มันคือปีที่ “คัดตัวจริง” ออกจากสนามอย่างแท้จริง จากความคาดหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะพาธุรกิจ Take off สู่ฟ้ากว้าง กลับกลายเป็นว่าตลาดต้องเผชิญกับหลุมอากาศขนาดใหญ่ ทั้งภาวะชะลอตัวก่อนการเลือกตั้ง และปัญหากำลังซื้อที่ฝืดเคืองลากยาวไปจนถึงไตรมาส 4 ซึ่งปกติควรจะเป็นช่วง High Season หรือนาทีทองของการโอนกรรมสิทธิ์
บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปชำแหละงบการเงินและผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้รอดชีวิต ใครคือผู้ชนะ และข้อมูลเหล่านี้ส่งสัญญาณอะไรถึงผู้ที่กำลังมองหา โครงการบ้านใหม่ 2567 – 2569 หรือผู้ที่สนใจ การลงทุนคอนโดมิเนียม เพื่อสร้าง Passive Income ในยุคปัจจุบัน
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่เริ่มสะดุดขาตัวเอง
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor ที่เจาะลึก 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ พบตัวเลขที่น่าตกใจคือ รายได้รวมของทั้งกลุ่มในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลข -1.2% อาจดูเหมือนน้อยในเชิงสถิติ แต่ในโลกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่มีมูลค่าการลงทุนมหาศาล เม็ดเงินที่หายไปหลายพันล้านบาทสะท้อนถึงกำลังซื้อของผู้บริโภคที่หายไปอย่างมีนัยสำคัญ
สิ่งที่น่ากังวลกว่าตัวเลขรวม คือไส้ในของผลประกอบการ พบว่าจาก 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลง! นี่ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เป็นสัญญาณเตือนภัยระดับโครงสร้าง
กลุ่มที่เจ็บหนักที่สุดคือกลุ่มที่รายได้ติดลบระดับ 20% ขึ้นไป ซึ่งประกอบด้วยชื่อที่เราคุ้นเคยกันดีอย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป, และไรมอน แลนด์ ที่ติดลบหนักถึง -26% ถึง -28% สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นว่า คอนโดมิเนียม ระดับกลางล่าง หรือตลาด Luxury บางกลุ่มที่ไม่มีจุดขายที่แตกต่างพอ จะถูกตลาดลงโทษอย่างรุนแรง
แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) ก็ยังหนีไม่พ้นแรงเสียดทานนี้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ที่ไม่ได้เห็นบ่อยนัก นอกจากนี้ ยักษ์ใหญ่อย่าง ศุภาลัย (-10%) และ พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) ก็อยู่ในแดนลบเช่นกัน ข้อมูลนี้บอกเราว่า ในสภาวะเศรษฐกิจผันผวน การเป็นแบรนด์ใหญ่ไม่ได้การันตีความสำเร็จเสมอไป หากไม่มีการปรับตัวที่รวดเร็วพอ
ศึกชิงบัลลังก์รายได้: แสนสิริ ผงาดเหนือคู่แข่ง
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีโอกาสเสมอ ในขณะที่ตลาดส่วนใหญ่ซบเซา “แสนสิริ” กลับสามารถสร้างปรากฏการณ์เติบโตสวนกระแส ขึ้นแท่นอันดับ 1 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% กลยุทธ์ของแสนสิริที่เน้นเจาะกลุ่มลูกค้า Luxury และ Super Luxury ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อจริงและไม่ได้รับผลกระทบจาก ดอกเบี้ยบ้าน ขาขึ้น หรือปัญหาการกู้ไม่ผ่าน (Rejection Rate) ถือเป็นการเดินหมากที่ถูกต้องและแม่นยำ
อันดับ 2 ตกเป็นของ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท แพ้แชมป์ไปแบบเฉียดฉิว แต่เอพียังคงรักษามาตรฐานได้อย่างแข็งแกร่งด้วยพอร์ตสินค้าแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมที่ตอบโจทย์ Real Demand
Top 5 รายได้รวมสูงสุดปี 2566:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
การจัดอันดับนี้มีความสำคัญมากสำหรับผู้บริโภค เพราะบริษัทที่มีรายได้สูง ย่อมหมายถึงสภาพคล่องที่ดี ความสามารถในการพัฒนาโครงการให้เสร็จตามกำหนด และบริการหลังการขายที่มั่นคง ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจ ซื้อบ้าน สักหลังในยุคนี้
เจาะลึกเนื้อแท้: วัดกันที่ “รายได้จากการขาย”
ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักจะบอกเสมอว่า อย่าดูแค่ “รายได้รวม” แต่ให้ดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Core Business) เพราะรายได้รวมอาจมีการปนเปื้อนด้วยกำไรพิเศษ หรือรายได้จากการขายสินทรัพย์อื่น
เมื่อเราคัดกรองเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพการแข่งขันจะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง ในปี 2566 รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565 ตัวเลขนี้ยืนยันชัดเจนว่า Demand ในตลาดหดตัวลงจริง
ผู้ชนะในสมรภูมิการขาย: เอพี (ไทยแลนด์)
แม้แสนสิริจะเป็นแชมป์รายได้รวม แต่ถ้าพูดถึงฝีมือการขายโครงการที่อยู่อาศัยเพียวๆ แชมป์ตัวจริงคือ “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่กวาดรายได้จากการขายไปถึง 36,927 ล้านบาท ทิ้งห่างแสนสิริที่ตามมาในอันดับ 2 (32,829 ล้านบาท)
ความสำเร็จของเอพี เกิดจากการกระจายพอร์ตสินค้าที่ครอบคลุมทุกเซกเมนต์ (Product Mix) โดยเฉพาะทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยวในทำเลศักยภาพ ใกล้ทางด่วนและรถไฟฟ้า ทำให้สามารถดึงดูดลูกค้ากลุ่มที่ต้องการขยายครอบครัวได้ดีที่สุด
ในขณะเดียวกัน เราเห็นสัญญาณเตือนภัยจากบริษัทอย่าง ไรมอน แลนด์ ที่รายได้จากการขายดิ่งลงเหวถึง -78% หรือแม้แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่รายได้ส่วนนี้ลดลง -38% ข้อมูลนี้เป็นตัวชี้วัดสำคัญสำหรับนักลงทุนหุ้นอสังหาฯ และผู้ที่กำลังมองหา บ้านมือสอง หรือโครงการใหม่ ว่าแบรนด์ไหนกำลังเสียรังวัดในตลาด
ม้ามืดที่ต้องจับตามอง: การรุกคืบของ เซ็นทรัลพัฒนา
ท่ามกลางตัวเลขสีแดง มีหนึ่งบริษัทที่สร้างความฮือฮาและเติบโตอย่างก้าวกระโดด นั่นคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายอสังหาฯ พุ่งทะยานถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตกว่า 103% จากปีก่อนหน้า
กลยุทธ์ของ CPN คือการทำ Mixed-use Development โดยนำโครงการคอนโดมิเนียมไปพ่วงกับศูนย์การค้าเซ็นทรัลในจังหวัดต่างๆ ซึ่งเป็นการแก้ Pain Point ของการอยู่อาศัยได้อย่างตรงจุด ทำให้ คอนโดมิเนียม ของ CPN กลายเป็นที่ต้องการอย่างมากทั้งในกรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่ นี่คือเทรนด์แห่งอนาคตที่ Developers รายอื่นต้องรีบปรับตัวตามให้ทันในปี 2026
บรรทัดสุดท้าย: กำไรสุทธิ คือความจริงเพียงหนึ่งเดียว
ยอดขายอาจสร้างความตื่นเต้น (Vanity Metric) แต่กำไรคือกุญแจสู่ความยั่งยืน (Sanity Metric) ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% โดยมีบริษัทที่ขาดทุนถึง 12 ราย และกำไรลดลงกว่า 20 ราย
แชมป์กำไรสุทธิ: แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (7,495 ล้านบาท)
หลายคนอาจสงสัยว่าทำไม LH ถึงมีกำไรสูงสุด ทั้งที่ยอดขายตก? คำตอบคือ “ความเก๋าเกม” ทางการเงิน แลนด์แอนด์เฮ้าส์ทำกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน REIT ได้กำไรกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือกลยุทธ์ Asset Monetization ที่ชาญฉลาด เปลี่ยนสินทรัพย์เป็นเงินสดเพื่อรักษาสภาพคล่องและจ่ายปันผล
หากตัดรายการพิเศษออก “ศุภาลัย” คือบริษัทที่มีความสามารถในการทำกำไรจากการดำเนินงาน (Operation) ที่แข็งแกร่งที่สุด ด้วยการบริหารต้นทุนก่อสร้างที่ยอดเยี่ยม (Cost Control) ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท ตามมาด้วย เอพี (6,054 ล้านบาท) และ แสนสิริ (5,846 ล้านบาท) ที่กำไรโตพุ่งถึง 42%
บทสรุปและทิศทางตลาดอสังหาฯ สู่ปี 2026
จากการวิเคราะห์ข้อมูลข้างต้น เราเห็นภาพชัดเจนว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังเปลี่ยนผ่านเข้าสู่ยุค K-Shaped Recovery คือ ปลาใหญ่ที่ปรับตัวได้จะกินรวบและเติบโตขึ้น ส่วนปลาเล็กหรือผู้ที่ปรับตัวช้าจะค่อยๆ หายไปจากตลาด
สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุนในปี 2026 สิ่งที่ท่านควรตระหนักคือ:
เลือกแบรนด์ที่แกร่ง: การซื้อบ้านหรือคอนโดจาก Top 5 ที่มีสถานะทางการเงินมั่นคง (ดูจากกำไรและรายได้) จะช่วยลดความเสี่ยงในการทิ้งงานก่อสร้าง และมั่นใจได้ในบริการหลังการขาย
ทำเลและ Mixed-use: โครงการที่ตั้งอยู่ใน Ecosystem ที่ดี เช่น ติดห้างสรรพสินค้า (แบบ CPN) หรือใกล้รถไฟฟ้าสายใหม่ๆ จะยังคงเป็นสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องสูงและมูลค่าเพิ่มขึ้นเสมอ
โอกาสของผู้ซื้อ: ในภาวะที่ผู้ประกอบการแข่งขันกันระบายสต็อก นี่คือจังหวะทองของการเจรจาต่อรองราคา ไม่ว่าจะเป็นการขอส่วนลดพิเศษ ของแถม หรือโปรโมชั่นดอกเบี้ยต่ำ
การเตรียมตัวกู้: ธนาคารยังคงเข้มงวด การเตรียม Statement และการลดภาระหนี้เดิมก่อนยื่น กู้ซื้อบ้าน เป็นสิ่งที่จำเป็นอย่างยิ่ง การรีไฟแนนซ์ (Refinance) เพื่อลดดอกเบี้ยยังคงเป็นเครื่องมือทางการเงินที่สำคัญ
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่แค่เรื่องของการก่อสร้าง แต่มันคือเรื่องของการบริหารความเชื่อมั่นและการมองเห็นอนาคต ตัวเลขในปี 2566 คือบทเรียนราคาแพงที่สอนให้เรารู้ว่า ความแน่นอนคือความไม่แน่นอน
หากคุณกำลังมองหาที่อยู่อาศัยคุณภาพ หรือต้องการวางแผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้ได้ผลตอบแทนสูงสุดท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดลอยไปพร้อมกับความไม่รู้
เริ่มต้นวางแผนอนาคตที่อยู่อาศัยและการลงทุนของคุณวันนี้ คลิกเพื่อปรึกษาผู้เชี่ยวชาญและค้นหาข้อเสนอโครงการศักยภาพสูงที่คัดสรรมาเพื่อคุณโดยเฉพาะ!
