ผ่ากลยุทธ์ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” เจาะลึกผลประกอบการและทิศทางสู่ปี 2026 ใครคือผู้ชนะตัวจริงในสมรภูมิเดือด?
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผ่านร้อนผ่านหนาวตั้งแต่วิกฤตน้ำท่วมใหญ่จนถึงโควิด-19 ต้องยอมรับว่าปี 2566 ที่ผ่านมา คือบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดปีหนึ่งสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน จากความหวังที่เคยวาดฝันไว้ในปี 2565 ว่ากราฟธุรกิจกำลังจะ Take Off พุ่งทะยานขึ้น แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็น “หนังคนละม้วน”
เราเห็นสัญญาณการชะลอตัวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ชัดเจนตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ลากยาวมาจนถึงไตรมาสสุดท้ายที่เป็นช่วง High Season หรือช่วงเวลาทองของการขาย แต่ยอดโอนและยอดจองกลับนิ่งสนิท สะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อในประเทศเปราะบางกว่าที่คิด และปัญหานี้ไม่ได้จบลงแค่สิ้นปฏิทิน แต่มันคือก้อนเมฆหมอกที่ปกคลุมต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน และอาจส่งผลกระทบยาวไปถึงเทรนด์ปี 2026
วันนี้ผมจะพาเจาะลึกข้อมูลจาก Property Mentor ที่ได้รวบรวมผลการดำเนินงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 แห่ง เพื่อเฟ้นหาว่าใครคือ “ของจริง” ที่สามารถยืนระยะได้ในวันที่พายุกระหน่ำ และทิศทางจากนี้จะเป็นอย่างไรสำหรับการ ลงทุนอสังหาฯ
ภาพรวมอุตสาหกรรม: เมื่อ “รายได้” ไม่ใช่คำตอบของทุกสิ่ง
หากมองภาพกว้างของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปีที่ผ่านมา เม็ดเงินสะพัดรวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า กลับลดลง -1.2% (จาก 376,141 ล้านบาท) นี่คือสัญญาณเตือนภัยแรก (Red Flag) ที่บ่งบอกว่าอุตสาหกรรมกำลังเข้าสู่ภาวะ “ทรงตัวค่อนไปทางทรุด”
ความน่ากังวลอยู่ที่ “ไส้ใน” ของตัวเลข เพราะจาก 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลง! นี่ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เป็นผลกระทบเชิงโครงสร้าง
กลุ่มที่เจ็บหนักที่สุดคือกลุ่มที่สายป่านอาจจะไม่ยาวพอ หรือพอร์ตสินค้าไม่กระจายความเสี่ยง ตัวอย่างเช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้หายไปกว่า 28% รวมถึงแบรนด์หรูอย่าง ไรมอน แลนด์ (-26%) และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนว่า แม้แต่ตลาดระดับบนหรือตลาดแมส ก็ได้รับผลกระทบถ้วนหน้าหากกลยุทธ์ไม่ปรับตัวให้ทันท่วงที
แม้แต่พี่ใหญ่แห่งวงการอย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ก็ยังสะดุดขาตัวเองด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาส เพราะเรายังเห็นผู้เล่นบางรายที่สามารถว่ายทวนน้ำได้อย่างแข็งแกร่ง
ศึกชิงบัลลังก์รายได้: แสนสิริ เบียด เอพี คว้าแชมป์
ในสมรภูมิ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปีที่ผ่านมา การแข่งขันในกลุ่ม Top 5 ดุเดือดเลือดพล่านยิ่งกว่าละครหลังข่าว
อันดับ 1: แสนสิริ (SIRI)
ปีนี้ต้องยกเครดิตให้ทีมบริหารที่พลิกเกมได้อย่างเฉียบขาด กวาดรายได้รวมไปถึง 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% กลยุทธ์ “Speed to Market” และการเจาะกลุ่มลักชัวรี่ที่ยังมีกำลังซื้อสูง คือกุญแจความสำเร็จที่ทำให้แสนสิริเฉือนชนะคู่แข่งไปได้
อันดับ 2: เอพี ไทยแลนด์ (AP)
แม้จะพลาดแชมป์รายได้รวมไปอย่างน่าเสียดายด้วยตัวเลข 38,399 ล้านบาท (ห่างกันเพียงหลักร้อยล้าน) แต่เอพียังคงเป็นยักษ์ใหญ่ที่ใครก็ประมาทไม่ได้ จุดแข็งของเอพีคือพอร์ตสินค้าแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมที่ตอบโจทย์ โครงการบ้านใหม่ สำหรับครอบครัวขยาย
อันดับ 3: ศุภาลัย (SPALI)
มาในสไตล์ “ช้าแต่ชัวร์” แม้รายได้จะลดลง -10% เหลือ 31,818 ล้านบาท แต่ศุภาลัยยังคงรักษาสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง และมีการกระจายพอร์ตไปยังภูมิภาคต่างๆ ทั่วประเทศได้ดีที่สุด
ตามมาด้วย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และ พฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท) ที่ยังคงเกาะกลุ่มผู้นำไว้อย่างเหนียวแน่น
เจาะลึก “รายได้จากการขาย” (Core Business): วัดกันที่ฝีมือล้วนๆ
ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักจะบอกเสมอว่า “รายได้รวม” อาจเป็นภาพลวงตา เพราะบางบริษัทมีรายได้จากการขายที่ดิน หรือรายได้พิเศษอื่นๆ เข้ามาช่วย แต่ถ้าจะวัดว่า “สินค้าใครขายดีจริง” ต้องดูที่ รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ เท่านั้น
เมื่อกางตัวเลขนี้ออกมา ภาพของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เปลี่ยนไปทันที!
มูลค่ารวมจากการขายของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท หายไปถึง -11% จากปีก่อนหน้า นี่คือตัวเลขที่น่าตกใจและยืนยันว่า “กำลังซื้อจริง” (Real Demand) ในตลาดหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
เอพี ไทยแลนด์: ราชันย์แห่งยอดขาย
ถ้าพูดถึงเรื่องการขาย เอพี คือเบอร์ 1 ตัวจริง ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ทิ้งห่างคู่แข่ง นี่พิสูจน์ให้เห็นว่าโปรดักต์ของเอพี ไม่ว่าจะเป็นทาวน์โฮม หรือ บ้านเดี่ยว ยังคงครองใจผู้บริโภคที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง
แสนสิริ: ตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท และเป็นเพียง 1 ใน 2 บริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่รายได้ส่วนนี้ “เติบโต” (+7%) สวนกระแสตลาด
เอสซี แอสเสท (SC Asset): คือม้ามืดที่น่าจับตามอง ขึ้นแท่น Top 5 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท เติบโตถึง 13% สูงที่สุดในกลุ่มผู้นำ สะท้อนความสำเร็จในการสร้างแบรนด์บ้านหรูที่ลูกค้าเชื่อมั่นในคุณภาพและบริการหลังการขาย
ในทางกลับกัน หลายบริษัทเผชิญวิกฤตยอดขาย ไรมอน แลนด์ รายได้ขายร่วงหนัก -78%, แอล.พี.เอ็น. -40%, และแลนด์แอนด์เฮ้าส์ -38% ตัวเลขเหล่านี้คือสัญญาณเตือนว่าโมเดลธุรกิจเดิมๆ อาจใช้ไม่ได้ผลอีกต่อไปในยุคที่พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไว
Rising Star: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) เสือซุ่มที่เริ่มคำราม
นอกเหนือจากเจ้าตลาดเดิม ผมอยากให้จับตามอง เซ็นทรัลพัฒนา ให้ดี จากเดิมที่เป็นเจ้าพ่อรีเทล วันนี้ CPN รุกหนักใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขาย โดยใช้ข้อได้เปรียบเรื่องทำเลติดศูนย์การค้า (Mixed-use) มาเป็นจุดขายหลัก
ผลลัพธ์คือการเติบโตแบบก้าวกระโดด 103% กวาดรายได้ไป 5,835 ล้านบาท การเข้าสู่ตลาดของ CPN จะสร้างแรงสั่นสะเทือนให้ผู้เล่นรายเดิมต้องปรับตัวขนานใหญ่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัด
Bottom Line: กำไรสุทธิ…ใครคือเศรษฐีตัวจริง?
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity).
ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: ยืนหนึ่งเรื่องกำไร
แม้รายได้จากการขายจะตก แต่ LH ยังคงเป็น “เสือนอนกิน” กวาดกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท เคล็ดลับวิชาคือการบริหารพอร์ตสินทรัพย์ (Asset Monetization) โดยการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รับรู้กำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเก๋าเกมของการบริหารการเงินที่หาตัวจับยาก
ศุภาลัย & เอพี:
ขับเคี่ยวกันอย่างสูสีในอันดับ 2 และ 3 ด้วยกำไรระดับ 6,000 ล้านบาท ทั้งคู่รักษาระดับกำไรขั้นต้น (Gross Margin) ได้ดี แม้ต้นทุนวัสดุก่อสร้างจะพุ่งสูงขึ้น
แสนสิริ:
ทำกำไรเติบโตระเบิดระเบ้อ 42% (5,846 ล้านบาท) นี่คือผลลัพธ์ของการบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น และการระบายสต็อกสินค้าออกไปได้อย่างรวดเร็ว
ทิศทางและแนวโน้ม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2567 – 2026
จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอสรุปและวิเคราะห์แนวโน้มที่จะเกิดขึ้นในอีก 1-3 ปีข้างหน้า (2024-2026) เพื่อให้ท่านผู้อ่านเตรียมพร้อม ไม่ว่าจะเป็นผู้ที่กำลังมองหา ซื้อบ้าน, กู้ซื้อบ้าน หรือนักลงทุน
ยุคแห่งการคัดกรอง (The Great Filter)
เราจะเห็นภาพ “ปลาใหญ่กินปลาเล็ก” ชัดเจนขึ้น ผู้ประกอบการรายเล็กหรือรายกลางที่สายป่านไม่ยาว จะเริ่มหายไปจากตลาด หรือถูกควบรวมกิจการ (M&A) การแข่งขันจะเหลือเพียงยักษ์ใหญ่ไม่กี่รายที่ครองส่วนแบ่งตลาดกว่า 70-80%
บ้านที่ “ฉลาด” และ “ยั่งยืน” (Smart & Sustainable Living)
เทรนด์ปี 2026 จะไม่ใช่แค่เรื่องทำเลอีกต่อไป แต่เป็นเรื่องของนวัตกรรม ผู้บริโภคจะมองหาบ้านที่มี EV Charger, Solar Roof และระบบ Home Automation เป็นมาตรฐาน การออกแบบที่คำนึงถึงสิ่งแวดล้อม (ESG) จะไม่ใช่ทางเลือก แต่เป็นทางรอด
Pet Humanization: สัตว์เลี้ยงคือลูก
คอนโดมิเนียมและหมู่บ้านจัดสรรที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ (Pet-Friendly) จะมีราคาและ Demand สูงกว่าโครงการทั่วไปอย่างเห็นได้ชัด นี่คือ Niche Market ที่กำลังกลายเป็น Mass Market ในไทย
อัตราดอกเบี้ยและการกู้สินเชื่อ
สถานการณ์ดอกเบี้ยอาจจะเริ่มทรงตัวหรือปรับลดลงเล็กน้อยในปี 2025-2026 แต่ความเข้มงวดของธนาคารในการปล่อย สินเชื่อบ้าน จะยังคงสูงอยู่ ดังนั้นผู้กู้ต้องเตรียมเครดิตบูโรให้ใสสะอาด และวางแผนการออมเงินดาวน์ให้มากกว่าในอดีต
ทำเลศักยภาพใหม่
กรุงเทพฯ ชั้นในเริ่มอิ่มตัวและราคาสูงเกินเอื้อม ความเจริญจะขยายสู่ “กรุงเทพฯ รอบนอก” และปริมณฑล ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สีชมพู และสีส้ม การ ซื้อบ้าน ในโซนบางนา, ราชพฤกษ์, หรือรามอินทรา จะเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าในระยะยาว
บทสรุปสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับผู้ประกอบการ แต่สำหรับผู้ซื้อ นี่คือ “โอกาสทอง” ในวิกฤต
ตลาดเป็นของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง เราเห็นสงครามราคาและการอัดโปรโมชั่น “อยู่ฟรี”, “ดอกเบี้ยต่ำ” หรือส่วนลดเงินสดหลักแสนถึงหลักล้าน
หากคุณเป็นคนหนึ่งที่มีความพร้อมทางการเงิน มีกระแสเงินสดมั่นคง การตัดสินใจ ลงทุนอสังหาฯ หรือซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงเวลานี้ คือจังหวะที่ดีที่สุดในการต่อรองราคาเพื่อรับของดีในราคาที่สมเหตุสมผล
อย่างไรก็ตาม การเลือกซื้อต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ เลือกแบรนด์ที่มีความน่าเชื่อถือ (Trustworthiness) มีประวัติการก่อสร้างที่ดี และบริการหลังการขายที่ไว้ใจได้ เพราะบ้านไม่ใช่แค่ที่ซุกหัวนอน แต่มันคือสินทรัพย์ที่มูลค่าสูงสุดในชีวิตของคุณ
“อย่ารอให้ตลาดฟื้นแล้วค่อยซื้อ เพราะตอนนั้นคุณอาจจะต้องจ่ายแพงกว่าคนอื่น”
หากคุณกำลังมองหาบทวิเคราะห์เชิงลึก หรือต้องการคำปรึกษาเรื่องการเลือกทำเลและโครงการที่คุ้มค่าที่สุดในปี 2024-2026
คลิกที่นี่เพื่อรับคำปรึกษาจากทีมงานผู้เชี่ยวชาญ หรือกดติดตามเพื่อไม่ให้พลาดข่าวสารวงในอสังหาฯ ก่อนใคร!
