ผ่าวิกฤตตลาดอสังหาริมทรัพย์: เจาะลึกผลประกอบการ “บิ๊กคอร์ป” ใครรอด ใครร่วง และทิศทางปี 2026 ที่นักลงทุนต้องรู้
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผ่านร้อนผ่านหนาวมาตั้งแต่ยุคน้ำท่วมใหญ่จนถึงวิกฤตโรคระบาด ผมกล้าพูดได้เลยว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 ถึงปัจจุบัน เป็นหนึ่งในบททดสอบที่โหดหินที่สุดสำหรับผู้ประกอบการ หรือ Developer ในบ้านเรา
หลายคนอาจมองว่าภาพรวมเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว แต่ตัวเลขผลประกอบการที่ Property Mentor รวบรวมมาจาก 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ กลับสะท้อนความจริงคนละม้วน มันคือสัญญาณเตือนภัยที่บอกเราว่า “พายุยังไม่สงบ” และการปรับตัวเพื่อความอยู่รอดในปี 2025-2026 คือไฟลท์บังคับ ไม่ใช่ทางเลือก
บทความนี้ ผมจะไม่ใช่แค่มานั่งไล่เรียงตัวเลขบัญชีให้ฟัง แต่มันคือการ “X-Ray” สุขภาพทางการเงินของยักษ์ใหญ่ในวงการ เพื่อให้คุณ—ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาหุ้นปันผลดีๆ หรือผู้บริโภคที่กำลังวางแผน กู้ซื้อบ้าน—ได้เห็นภาพความจริงที่ซ่อนอยู่ใต้พรม
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์: เมื่อ “ขาขึ้น” กลายเป็นภาพลวงตา
ย้อนกลับไปมองปี 2566 ซึ่งถือเป็นปีแห่งความผิดหวังของหลายฝ่าย เดิมทีโมเมนตัมจากปี 2565 ส่งสัญญาณว่าธุรกิจกำลังจะ Take off หรือทะยานขึ้นฟ้า แต่ความเป็นจริงกลับถูกฉุดรั้งด้วยปัจจัยลบสารพัด ทั้งหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง อัตราดอกเบี้ยที่บั่นทอนกำลังซื้อ และความเข้มงวดของการปล่อย สินเชื่อบ้าน จากสถาบันการเงิน
ตัวเลขรายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาฯ อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเผินๆ อาจเห็นว่าลดลงเพียง -1.2% (จาก 376,141 ล้านบาทในปี 2565) แต่ถ้าคุณเป็นนักวิเคราะห์ตัวจริง คุณจะเห็น “รอยร้าว” ที่ชัดเจน เพราะจาก 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลง! นี่คือสัญญาณเตือนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเข้าสู่ภาวะ K-Shaped Recovery คือคนตัวใหญ่รอด ส่วนคนตัวเล็กหรือปรับตัวไม่ทัน กำลังดิ่งลงเหว
กลุ่มที่อาการน่าเป็นห่วงคือบริษัทที่มีรายได้ติดลบระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, ไรมอน แลนด์ และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ กลุ่มนี้ต้องเผชิญกับโจทย์หินในการระบายสต็อกสินค้าและบริหารสภาพคล่อง ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือดของ คอนโดมิเนียม และ บ้านเดี่ยว
สงครามชิงบัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ เฉือน เอพี
ในสมรภูมิ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวัดพลังที่รายได้รวม (Total Revenue) สะท้อนถึงความสามารถในการหารายได้จากทุกช่องทาง ไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่รวมถึงค่าเช่า บริการ และการบริหารจัดการ
ปีที่ผ่านมา แชมป์ตกเป็นของ แสนสิริ ที่กวาดรายได้ไปถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาทไปอย่างเฉียดฉิว ต้องยอมรับว่ากลยุทธ์ของแสนสิริในการเจาะตลาดลักชัวรี่และการทำแบรนดิ้งที่แข็งแกร่ง ช่วยให้พวกเขายังคงดึงดูดกำลังซื้อระดับบนได้ดีเยี่ยม แม้เศรษฐกิจจะชะลอตัว
ตามมาด้วย ศุภาลัย ในอันดับ 3 (31,818 ล้านบาท) และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ อันดับ 4 (30,170 ล้านบาท) ที่น่าสนใจคือ แม้แลนด์แอนด์เฮ้าส์จะมีรายได้รวมลดลงถึง 18% แต่พวกเขายังมี “ไพ่ลับ” ซ่อนอยู่ ซึ่งผมจะวิเคราะห์ให้ฟังในส่วนของกำไรสุทธิ
สำหรับ พฤกษา โฮลดิ้ง ยังคงรักษาสถานะ Top 5 ไว้ได้ที่ 26,132 ล้านบาท แต่ก็ต้องเร่งปรับตัวอย่างหนักในยุคที่ผู้บริโภคมองหา นวัตกรรมบ้านประหยัดพลังงาน และทำเลที่เชื่อมต่อรถไฟฟ้าได้สะดวก
วัดกันที่เนื้อแท้: ใครคือเจ้าตลาด “รายได้จากการขาย” ตัวจริง?
ในฐานะคนทำงานสายอสังหาฯ ผมมักจะบอกลูกทีมเสมอว่า “อย่าดูแค่รายได้รวม ให้ดูรายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถ้าอยากรู้ว่าโปรดักต์ของใครขายดีจริง” เพราะตัวเลขนี้ตัดรายได้พิเศษออกไป เหลือเพียงเนื้อแท้ของการขาย บ้าน และ คอนโด
เมื่อกางตัวเลขดู รายชื่อผู้ชนะเปลี่ยนหน้าไปทันที!
เอพี (ไทยแลนด์) คือเบอร์ 1 ตัวจริงในแง่การขาย กวาดไป 36,927 ล้านบาท ชนะแสนสิริที่ตามมาในอันดับ 2 (32,829 ล้านบาท)
เอสซี แอสเสท (SC Asset) ผงาดขึ้นมาติด Top 5 ได้อย่างสวยงาม ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท เติบโตถึง 13% สะท้อนให้เห็นว่าแบรนด์บ้านหรูของ SC ยังคงเป็นที่ต้องการของตลาด หรือที่เราเรียกว่า Real Demand
อย่างไรก็ตาม ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในมิตินี้ดูน่ากังวล เพราะรายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท ลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท มีบริษัทถึง 30 รายที่ยอดขายตกลง นี่คือหลักฐานยืนยันว่ากำลังซื้อในตลาดระดับกลาง-ล่าง หายไปอย่างน่าใจหาย ส่วนหนึ่งมาจากการถูกปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงแตะระดับ 50-60% ในบางเซกเมนต์
กรณีศึกษาที่น่าสนใจ:
ไรมอน แลนด์: รายได้จากการขายลดลง -78% ซึ่งเป็นธรรมชาติของ Developer ที่เน้นโครงการระดับ Ultra Luxury จำนวนน้อยชิ้น เมื่อโอนหมดหรือไม่มีโครงการใหม่ที่สร้างเสร็จในปีนั้น รายได้จะวูบวาบทันที
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): ม้ามืดที่น่าจับตามองที่สุด ด้วยรายได้จากการขายโตระเบิด 103% (5,835 ล้านบาท) การที่ยักษ์ใหญ่ค้าปลีกกระโดดลงมาเล่นตลาดที่อยู่อาศัย (Mixed-use) คือเทรนด์สำคัญของปี 2026 ที่ผู้เล่นรายเดิมต้องระวัง
บรรทัดสุดท้ายคือความจริง: กำไรสุทธิและการบริหาร Cash Flow
“ขายดี แต่ไม่มีกำไร” คือกับดักมรณะของธุรกิจอสังหาฯ ในยุคต้นทุนวัสดุก่อสร้างพุ่งสูงและค่าแรงปรับตัวขึ้น กำไรสุทธิ (Net Profit) จึงเป็นตัวชี้วัดกึ๋นของผู้บริหาร
ปี 2566 กำไรสุทธิรวมทั้งอุตสาหกรรมอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% แต่ถ้าเราเจาะลึกรายบริษัท เราจะเห็นกลยุทธ์การเอาตัวรอดที่แตกต่างกัน
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยืนหนึ่งเรื่องความมั่งคั่ง
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ LH ยังคงเป็นแชมป์กำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท เคล็ดลับวิชาคือการบริหาร Portfolio สินทรัพย์ โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รับรู้กำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือโมเดลธุรกิจแบบ Holding Company ที่กระจายความเสี่ยงได้ดีเยี่ยม ไม่ได้พึ่งพาแค่การขายบ้านเพียงอย่างเดียว
แสนสิริ โตสวนกระแส
กำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตถึง 42% เป็นเครื่องพิสูจน์ว่าการบริหารจัดการต้นทุน (Cost Efficiency) และ Speed to Market ของแสนสิริ ทำได้ดีมากในช่วงวิกฤต
ศุภาลัย และ เอพี
ยังคงรักษามาตรฐานกำไรในระดับ 6,000 ล้านบาทบวกลบได้อย่างเหนียวแน่น เป็นหุ้นกลุ่ม Defensive ที่นักลงทุนมักให้ความสนใจ เพราะมีความสม่ำเสมอ
เจาะเทรนด์อนาคต: ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2026
จากการวิเคราะห์ข้อมูลข้างต้น ผสานกับประสบการณ์ในวงการกว่า 10 ปี ผมมองเห็นทิศทางที่จะเกิดขึ้นในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า ดังนี้:
สงครามราคาจะจบลง เข้าสู่ยุค “สงครามคุณภาพชีวิต”:
ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะเลิกแข่งกันลดราคา เพราะต้นทุนที่ดินและดอกเบี้ยไม่เอื้ออำนวย แต่จะหันมาสู้กันด้วย “ฟังก์ชัน” เช่น บ้านประหยัดพลังงาน (Solar Roof), การรองรับรถยนต์ EV, และการออกแบบ Universal Design สำหรับสังคมผู้สูงอายุ
Pet Humanization คือโอกาสทอง:
โครงการ คอนโดมิเนียมเลี้ยงสัตว์ได้ จะไม่ใช่แค่ Niche Market อีกต่อไป แต่จะกลายเป็น Standard ใหม่ โดยเฉพาะในทำเลเมืองอย่าง สุขุมวิท, พระราม 9 และ ลาดพร้าว ซึ่งราคาขายต่อตารางเมตรของโครงการกลุ่มนี้มักจะสูงกว่าโครงการทั่วไปและปล่อยเช่าได้ง่ายกว่า
การคัดกรองลูกค้าที่เข้มข้น (Pre-screening):
Developer จะทำงานร่วมกับธนาคารพันธมิตรใกล้ชิดขึ้น เพื่อช่วยลูกค้าวางแผนการเงินก่อนยื่นกู้จริง ลดอัตราการถูกปฏิเสธ สินเชื่อที่อยู่อาศัย หากคุณกำลังวางแผนซื้อบ้าน การเตรียมเดินบัญชี (Statement) ให้สวยงามเป็นเรื่องสำคัญมาก
ทำเลศักยภาพใหม่:
นอกจากแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวและน้ำเงินแล้ว ให้จับตาทำเลส่วนต่อขยายและทำเลชานเมืองที่เชื่อมต่อทางด่วนได้ง่าย การขยายตัวของเมือง (Urban Sprawl) จะทำให้ ทาวน์โฮม ในย่านราชพฤกษ์, บางนา, และรังสิต กลับมาคึกคักอีกครั้ง
โอกาสของนักลงทุน (High Yield):
ในขณะที่ตลาดซื้อขายชะลอตัว ตลาดเช่ากลับเติบโต โดยเฉพาะในกลุ่ม Expat และคนรุ่นใหม่ที่เน้นเช่ามากกว่าซื้อ (Generation Rent) การมองหา คอนโดปล่อยเช่า ในทำเลใกล้มหาวิทยาลัยหรือแหล่งงาน ยังคงให้ผลตอบแทน (Rental Yield) ที่น่าสนใจที่ระดับ 4-6%
บทสรุป: ใครคือผู้ชนะที่แท้จริง?
หากถามผมว่าใครคือผู้ชนะในปีที่ผ่านมา คำตอบอาจไม่ใช่แค่คนที่รายได้สูงสุด แต่คือคนที่ “ปรับตัวได้เร็วที่สุด”
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ชนะในเกมการเงินและการบริหารสินทรัพย์
เอพี (ไทยแลนด์) ชนะใจลูกค้าด้วยโปรดักต์ที่ตอบโจทย์ Real Demand
แสนสิริ ชนะในเกมการสร้างแบรนด์และการเติบโตของกำไร
เซ็นทรัลพัฒนา คือผู้ท้าชิงที่น่ากลัวที่สุดสำหรับอนาคต
สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน ช่วงเวลานี้ไม่ใช่เวลาที่จะถอดใจจาก ตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นจังหวะที่ดีที่สุดในการ “ช้อปของดี” เพราะ Developer ต่างงัดโปรโมชั่นที่ดีที่สุดออกมา ไม่ว่าจะเป็น ดอกเบี้ยพิเศษ, ฟรีค่าส่วนกลาง, หรือส่วนลดเงินสด เพื่อระบายสต็อกก่อนเปิดโครงการใหม่
คำแนะนำสุดท้ายจากผม: ในโลกการลงทุนอสังหาฯ ความรู้คืออำนาจ อย่าตัดสินใจเพียงเพราะราคาถูก แต่ให้มองถึงมูลค่าในอนาคต (Future Value) และความแข็งแกร่งของผู้พัฒนาโครงการด้วย
คุณพร้อมหรือยังที่จะคว้าโอกาสทองในตลาดอสังหาฯ ยุคใหม่?
หากคุณกำลังมองหาบ้านในฝัน หรือต้องการวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้ได้ผลตอบแทนคุ้มค่า ไม่ต้องลองผิดลองถูกด้วยตัวเอง
คลิกที่นี่เพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญ และอัปเดตโครงการใหม่ราคาพิเศษก่อนใคร!
(ลิงก์ไปยังหน้าติดต่อหรือลงทะเบียน)
