เจาะลึกผ่าตัดใหญ่ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ใครคือผู้รอดชีวิตตัวจริง? บทวิเคราะห์ทิศทางและโอกาสการลงทุนสู่ปี 2026
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์และลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ผมบอกได้เลยว่าปี 2566 ที่ผ่านมา เปรียบเสมือนหนังดราม่าม้วนยาวที่จบลงแบบหักมุมสำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการหลายราย หากเราย้อนกลับไปมองภาพความคาดหวังในช่วงต้นปีนั้น ใครๆ ต่างก็พากันฟันธงว่า กราฟธุรกิจกำลังจะ Take Off พุ่งทะยานรับแรงส่ง (Momentum) จากการฟื้นตัวในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าฉาดใหญ่ เมื่อตลาดเข้าสู่ภาวะ “ซึมลึก”
สถานการณ์ชะลอตัวที่เริ่มส่อแววตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้ง ลากยาวกัดกินความเชื่อมั่นไปจนถึงไตรมาสสุดท้าย แม้แต่ช่วง High Season ในไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นนาทีทองของการโอนกรรมสิทธิ์และการปิดยอดขาย ก็ยังเงียบเหงาจนน่าใจหาย ต่อเนื่องมาจนถึงการเปลี่ยนผ่านเข้าสู่ปี 2567 ที่เมฆหมอกแห่งความไม่แน่นอนยังคงปกคลุม
วันนี้ ผมจะพาผู้อ่านทุกท่านไปชำแหละงบการเงิน เจาะลึกผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ข้อมูลชุดนี้ไม่ใช่แค่ตัวเลข แต่มันคือลายแทงที่จะบอกว่า ในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยเลือดนี้ ใครคือ “ของจริง” และทิศทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในอีก 3 ปีข้างหน้า (2024-2026) จะมุ่งหน้าไปทางไหน เพื่อให้คุณวางแผน การลงทุนอสังหา และ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ได้อย่างชาญฉลาดที่สุด
ภาพรวมความเสียหาย: เมื่อรายได้รวมถดถอย สัญญาณเตือนภัยที่ห้ามมองข้าม
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor ที่เจาะลึกบริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้ง 41 แห่ง พบตัวเลขที่น่าสนใจและน่ากังวลในเวลาเดียวกัน มูลค่ารายได้รวมของทั้งกลุ่มในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ฟังดูมหาศาลใช่ไหมครับ? แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้กลับติดลบ -1.2%
ตัวเลข -1.2% อาจดูน้อยนิดเหมือนแค่รอยขีดข่วน แต่ถ้าคุณเอาแว่นขยายส่องดูไส้ใน จะพบ “แผลลึก” ที่ซ่อนอยู่ ความน่าตกใจคือ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่เผชิญภาวะรายได้หดตัว ซึ่งเกินกว่าครึ่งของตลาด! นี่ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่มันคือสัญญาณของ Structural Change หรือการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของกำลังซื้อในประเทศที่เปราะบางลงอย่างชัดเจน
ใครเจ็บหนักที่สุด?
กลุ่มที่รายได้รวมติดลบระดับวิกฤต (มากกว่า 20%) ล้วนเป็นชื่อที่เราคุ้นหู ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่รายได้หายวูบไปเกือบ 28% ตามมาด้วย ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%) และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%)
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ที่เป็นดั่งเสาหลักของวงการอย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ก็ยังสะดุดขาตัวเอง รายได้รวมหายไปถึง 18% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่าในภาวะเศรษฐกิจผันผวน แม้แต่แบรนด์ที่แข็งแกร่งที่สุดก็ยังได้รับผลกระทบ หากไม่มีการปรับพอร์ตโฟลิโอหรือกระจายความเสี่ยงที่ดีพอ
บัลลังก์รายได้รวม: สงครามชิงความเป็นหนึ่งระหว่าง “แสนสิริ” และ “เอพี”
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีวีรบุรุษเสมอ ในปีที่ยากลำบากนี้ การต่อสู้เพื่อชิงตำแหน่งเจ้าตลาดเป็นไปอย่างดุเดือดและน่าจับตามองที่สุดในรอบ 10 ปี
แสนสิริ (Sansiri) ผงาดขึ้นครองแชมป์รายได้รวมสูงสุดด้วยมูลค่า 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% กลยุทธ์การตลาดที่เฉียบคม การเจาะกลุ่มลูกค้าลักชูรี และการบริหารแบรนด์ที่เข้าถึงคนรุ่นใหม่ คือกุญแจสำคัญที่ทำให้แสนสิริก้าวข้ามผ่านพายุลูกนี้ไปได้
อันดับ 2 ตกเป็นของคู่ปรับตลอดกาล เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้รวมไป 38,399 ล้านบาท แพ้ไปแบบเฉียดฉิวชนิดที่ต้องตัดสินกันด้วยภาพถ่าย (Photo Finish) ความพ่ายแพ้เล็กน้อยนี้ไม่ได้บอกว่าเอพีอ่อนแอ แต่แสดงให้เห็นถึงความสูสีของสองยักษ์ใหญ่ที่ขับเคี่ยวกันในทุกเซกเมนต์ ตั้งแต่ คอนโดมิเนียม ใจกลางเมือง ไปจนถึง บ้านเดี่ยว ชานเมือง
Top 10 รายได้รวมสูงสุดปี 2566:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท (ตามมาห่างๆ แต่ยังรักษามาตรฐานได้ดี)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
สิ่งที่น่าสังเกตในฐานะนักวิเคราะห์คือ ใน Top 10 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า รวมถึงยักษ์ใหญ่อย่าง ศุภาลัย (-10%), พฤกษา (-9%) และ ออริจิ้น (-4%) ข้อมูลนี้บอกเราว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังถูกบีบอัด (Consolidate) เค้กก้อนเดิมกำลังเล็กลง และผู้ที่แข็งแกร่งที่สุดเท่านั้นที่จะได้กินส่วนแบ่งที่เหลือ
วัดกันที่เนื้อผ้า: ใครคือเจ้าแห่งการขาย (Revenue from Sales) ตัวจริง?
ในโลกของการเงิน รายได้รวมอาจมี “ตัวช่วย” อื่นๆ เช่น รายได้จากค่าเช่า ค่าบริการ หรือกำไรพิเศษ แต่ถ้าจะวัดฝีมือการพัฒนาที่อยู่อาศัยจริงๆ เราต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) ซึ่งเป็น Core Business ของธุรกิจนี้
เมื่อถอดสมการตัวช่วยออก ภาพการจัดอันดับเปลี่ยนไปทันที!
มูลค่ารายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงอย่างน่าตกใจถึง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 นี่คือตัวเลขที่สะท้อน Real Demand หรือความต้องการซื้อที่แท้จริงที่หดตัวลงอย่างรุนแรง ปัจจัยลบอย่าง ดอกเบี้ยขาขึ้น ที่ทำให้ความสามารถในการ กู้ซื้อบ้าน ลดลง และปัญหาหนี้ครัวเรือน เป็นตัวฉุดรั้งที่สำคัญ
เอพี (ไทยแลนด์): ราชันย์แห่งยอดขาย
แม้รายได้รวมจะเป็นรอง แต่ในเวทีการขาย เอพี (ไทยแลนด์) คือเบอร์ 1 ตัวจริง ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ปาดหน้าแซงแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) กลับมาทวงบัลลังก์ได้สำเร็จ สิ่งนี้พิสูจน์ให้เห็นว่า Product Strategy ของเอพี ที่เน้นความคุ้มค่าและฟังก์ชันการใช้งาน ยังคงตอบโจทย์ผู้บริโภคชาวไทยได้ดีที่สุดในทุกสภาวะเศรษฐกิจ
ม้ามืดที่น่าจับตามอง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
ในขณะที่หลายค่ายกำลังรัดเข็มขัด มีอยู่หนึ่งรายที่กำลัง “ติดเครื่อง” อย่างน่ากลัว นั่นคือ เซ็นทรัลพัฒนา หลังจากปูพรมเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยติดศูนย์การค้ามาหลายปี ปี 2566 คือปีแห่งการเก็บเกี่ยว รายได้จากการขายของ CPN พุ่งทะยานถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตมหาศาล 103%
นี่คือโมเดลธุรกิจแห่งอนาคต (Mixed-use Development) ที่ผสานการอยู่อาศัยเข้ากับไลฟ์สไตล์ ซึ่งจะเป็นเทรนด์หลักของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยไปจนถึงปี 2026
บรรทัดสุดท้าย (Bottom Line): กำไรสุทธิ คือคำตอบของความอยู่รอด
ยอดขายคือความภูมิใจ (Vanity) แต่กำไรคือความจริง (Sanity) ประโยคนี้ยังคงศักดิ์สิทธิ์เสมอ
ภาพรวมกำไรสุทธิของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% สอดคล้องกับยอดขายที่หายไป แต่เมื่อเจาะลึกลงไป เราจะพบ “กลยุทธ์ทางการเงิน” ที่น่าสนใจ
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: แชมป์กำไรด้วยวิชา Financial Engineering
แม้รายได้จากการขายจะตกต่ำถึง -38% แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งเป็นบริษัทที่ทำกำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท!
ทำได้อย่างไร? คำตอบคือการบริหารจัดการสินทรัพย์ (Asset Management) ที่ชาญฉลาด โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รับรู้กำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเก๋าเกมของรุ่นใหญ่ที่รู้จังหวะในการแปลงสินทรัพย์เป็นทุนเพื่อพยุงผลประกอบการ
Top 5 กำไรสุทธิสูงสุด:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (แชมป์ด้วยกำไรพิเศษ)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท (การบริหารต้นทุนที่เป็นเลิศ)
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโตโดดเด่น 42% – Organic Growth ที่แข็งแกร่งที่สุด)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท
ในขณะที่ยักษ์ใหญ่ยังประคองตัวได้ แต่รายเล็กรายน้อยกำลังขาดอากาศหายใจ มีกว่า 12 บริษัทที่ขาดทุน และบางรายขาดทุนต่อเนื่องสะสมมาตั้งแต่ยุคโควิด สะท้อนถึงความเหลื่อมล้ำ (K-Shaped Recovery) ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ถ่างกว้างขึ้นเรื่อยๆ
บทสรุปและทิศทางอนาคต: วางแผนการเงินและการลงทุนอย่างไรในยุค 2026?
จากข้อมูลทั้งหมด ผมสรุปทิศทางและคำแนะนำสำหรับผู้อ่าน ทั้งในมุมของผู้ซื้อบ้านและนักลงทุนหุ้นอสังหาฯ ดังนี้:
ยุคของผู้ชนะที่แข็งแกร่ง (Winner Takes All): ตลาดจะถูกขับเคลื่อนโดย Big Players เพียงไม่กี่รายที่มีสายป่านยาวและต้นทุนทางการเงินต่ำ การลงทุนในหุ้นอสังหาฯ ควรโฟกัสที่ Top 5 ที่มี Recurring Income (รายได้ประจำ) และการกระจายความเสี่ยงที่ดี
Product ต้องตอบโจทย์ Local Demand: การพัฒนาโครงการแบบหว่านแหจบไปแล้ว อนาคตคือ Micro-segmentation เช่น คอนโด Pet-friendly, บ้านสำหรับผู้สูงอายุ หรือสมาร์ทโฮมที่ประหยัดพลังงาน
โอกาสของผู้ซื้อ (Buyer’s Market): ปี 2567-2568 จะยังเป็นปีของผู้ซื้อ Developer จะแข่งขันกันทำโปรโมชั่น ระบายสต็อก ใครที่มีความพร้อมด้านเครดิตบูโร และวางแผน รีไฟแนนซ์บ้าน หรือขอ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ได้อย่างชาญฉลาด จะได้ของดีในราคาที่คุ้มค่าที่สุด
Mixed-use คือทางรอด: จับตาดูผู้พัฒนาที่ทำโครงการแบบผสมผสาน (ที่อยู่อาศัย + ห้าง + ออฟฟิศ) เพราะนี่คือเทรนด์ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมืองยุคใหม่ และช่วยลดความเสี่ยงให้ผู้ประกอบการ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังเข้าสู่โหมด “คัดกรองตามธรรมชาติ” บริษัทที่ปรับตัวไม่ได้จะล้มหายตายจาก ส่วนผู้ที่ปรับตัวได้จะเติบโตอย่างยั่งยืน สำหรับคุณที่เป็นผู้บริโภคหรือนักลงทุน การมีข้อมูลที่ “ลึก” และ “จริง” คืออาวุธที่สำคัญที่สุดในการตัดสินใจ
อย่าปล่อยให้ความผันผวนของตลาดทำให้คุณเสียโอกาส หากคุณกำลังมองหาจังหวะในการลงทุนอสังหาฯ หรือต้องการวางแผนขอสินเชื่อบ้านให้ผ่านฉลุยในยุคดอกเบี้ยสูง…
ถึงเวลาแล้วที่คุณต้องก้าวนำคนอื่นไปอีกขั้น ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหรือเริ่มศึกษาข้อมูลโครงการคุณภาพและโปรโมชั่นพิเศษสุด Exclusive ก่อนใคร คลิกเพื่อดูรายละเอียดเพิ่มเติมและคว้าโอกาสทองของคุณได้ทันที!
