เจาะลึกสมรภูมิ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ไทย: บทเรียนจากวิกฤตสู่โอกาสและการปรับตัวของผู้ชนะตัวจริงในทศวรรษใหม่ (ฉบับเจาะลึก 2026)
ในฐานะคนที่คร่ำหวอดและเฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่า 10 ปี ผมกล้าพูดได้เลยว่า วัฏจักรของธุรกิจนี้ไม่ได้ขึ้นอยู่กับแค่เรื่องของ “ทำเล” หรือ “ดีไซน์” อีกต่อไป แต่หัวใจสำคัญคือ “ความแข็งแกร่งทางการเงิน” และ “ความยืดหยุ่น” ในการปรับตัวครับ หากเราย้อนกลับไปมองจุดเปลี่ยนสำคัญในช่วงปี 2566-2567 เราจะเห็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนมากว่า ใครคือ “ของจริง” และใครที่เพียงแค่ประคองตัวรอดไปวันๆ
บทความนี้ผมไม่ได้จะมาแค่นั่งไล่ตัวเลขสถิติให้คุณฟังจนน่าเบื่อ แต่ผมจะพาคุณไป “ชำแหละ” ไส้ในของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย ถอดรหัสกลยุทธ์ของยักษ์ใหญ่ที่ใช้ฝ่าพายุเศรษฐกิจ เพื่อให้คุณ—ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุน, ผู้มองหาที่อยู่อาศัย, หรือคนที่ทำงานในแวดวงนี้—ได้เห็นทิศทางและเตรียมพร้อมสำหรับเทรนด์ในปี 2026 ที่การแข่งขันจะดุเดือดกว่าเดิมในรูปแบบที่คุณคาดไม่ถึง
ปฐมบทแห่งการคัดกรอง: เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่หมูอย่างที่คิด
ย้อนกลับไปมองปี 2566 ซึ่งถือเป็นปีแห่ง “ความผิดหวัง” ของใครหลายคน ตอนนั้นโมเมนตัมจากปี 2565 ดูเหมือนจะพาธุรกิจ Take off แต่สิ่งที่เกิดขึ้นจริงคือ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กลับถูกฉุดรั้งด้วยปัจจัยลบสารพัด ทั้งดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และความเข้มงวดของ สินเชื่อบ้าน จากสถาบันการเงิน ทำให้กำลังซื้อที่แท้จริงหดหายไปอย่างน่าใจหาย
จากข้อมูลของ Property Mentor ที่ได้เจาะลึกงบการเงินของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 แห่ง พบตัวเลขที่น่าตกใจครับ รายได้รวมของทั้งกลุ่มอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนลดลงไม่เยอะ แต่ถ้าคุณซูมเข้าไปดูรายบริษัท จะพบ “บาดแผล” ที่ซ่อนอยู่ เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่รายได้หดตัว!
นี่ไม่ใช่แค่เรื่องบังเอิญ แต่มันคือสัญญาณเตือนภัยระดับรุนแรง บริษัทระดับกลางถึงเล็กหลายแห่งต้องเผชิญกับภาวะรายได้ติดลบระดับ 20-30% ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น., อีสเทอร์น สตาร์, หรือแม้แต่ ไรมอน แลนด์ สิ่งนี้บอกอะไรเรา? มันบอกว่า ในภาวะที่เศรษฐกิจผันผวน ผู้ซื้อจะเทใจไปหาแบรนด์ใหญ่ที่พวกเขามั่นใจในเสถียรภาพและคุณภาพมากกว่า หรือที่เราเรียกว่า “Flight to Quality” นั่นเอง
สงครามรายได้: เมื่อบัลลังก์แชมป์เปลี่ยนมือ
ในสมรภูมิ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ การชิงเบอร์หนึ่งเรื่องรายได้รวมถือเป็นศัตรูแห่งศักดิ์ศรี ในปีแห่งการปราบเซียนนั้น เราได้เห็นการเปลี่ยนแปลงที่น่าตื่นเต้นที่สุดครั้งหนึ่ง
แสนสิริ ผงาดขึ้นมาเป็นแชมป์รายได้รวม ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% การที่แสนสิริสามารถแซงหน้าคู่แข่งได้ ไม่ได้เกิดจากโชคช่วย แต่เกิดจากกลยุทธ์การเจาะกลุ่มลูกค้า บ้านเดี่ยว ระดับลักชัวรี่ (Luxury Segment) ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งจนกลายเป็น Top of Mind ของคนรุ่นใหม่
ในขณะที่ เอพี (ไทยแลนด์) แม้จะพลาดแชมป์รายได้รวมไปอย่างน่าเสียดายด้วยตัวเลข 38,399 ล้านบาท แต่พวกเขาก็ยังคงความเก๋าเกมด้วยพอร์ตสินค้าที่ครอบคลุมทุกเซกเมนต์ ทั้ง ทาวน์โฮม และ คอนโดมิเนียม ใกล้รถไฟฟ้า
ส่วนอันดับ 3-5 อย่าง ศุภาลัย, แลนด์แอนด์เฮ้าส์, และ พฤกษา โฮลดิ้ง แม้รายได้จะลดลงบ้างตามสภาวะตลาด แต่พวกเขาก็ยังรักษาระดับรายได้ในหลัก 2.6 – 3 หมื่นล้านบาทไว้ได้ ซึ่งถือว่ามีความเหนียวแน่นในระดับสูงเมื่อเทียบกับผู้เล่นรายอื่นๆ ในตลาด
Key Takeaway สำหรับนักลงทุน: การมองหาหุ้นอสังหาฯ หรือเลือกซื้อโครงการ อย่าดูแค่ว่าใครขายดีที่สุดในปีนั้น แต่ให้ดู “Diversification” หรือการกระจายความเสี่ยงของพอร์ตสินค้า แสนสิริและเอพีพิสูจน์แล้วว่า การมีสินค้าหลากหลายและจับกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง (High Net Worth) คือกุญแจสำคัญในการรอดพ้นวิกฤต
ความจริงที่เจ็บปวด: รายได้จากการขาย (Sales Revenue) คือกระจกสะท้อนดีมานด์
ถ้าคุณอยากรู้สุขภาพที่แท้จริงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่าดูแค่รายได้รวม (ซึ่งอาจรวมกำไรจากการขายที่ดิน หรือการลงทุนอื่น) แต่ต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” เพียวๆ ครับ
เมื่อกางตัวเลขนี้ออกมา ภาพของตารางอันดับจะเปลี่ยนไปทันที!
ผู้ชนะในเวทีนี้คือ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้จากการขายไปถึง 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) ไปได้ นี่คือเครื่องพิสูจน์ว่าในแง่ของ “การขายของ” เอพีคือสุดยอดนักขายที่เข้าใจความต้องการของผู้บริโภคในวงกว้าง ไม่ว่าจะเป็นฟังก์ชันบ้าน หรือทำเลที่ตั้งที่ตอบโจทย์ Real Demand
แต่จุดที่น่ากังวลสำหรับภาพรวมอุตสาหกรรมคือ รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท ลดลงถึง -11% เหลือเพียง 2.68 แสนล้านบาท และมีบริษัทถึง 30 แห่งที่ยอดขายตก! นี่คือสัญญาณชัดเจนว่ากำลังซื้อในระดับ Mass Market (ตลาดระดับกลาง-ล่าง) ได้รับผลกระทบอย่างหนักจากการปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน ของธนาคาร
ไรมอน แลนด์ และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ เป็นตัวอย่างที่น่าสนใจในกลุ่มที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะแลนด์แอนด์เฮ้าส์ที่รายได้จากการขายหายไปเกือบ -38% แต่เดี๋ยวก่อนครับ… อย่าเพิ่งด่วนสรุปว่าแลนด์แอนด์เฮ้าส์กำลังแย่ เพราะในโลกธุรกิจ “ยอดขายไม่ใช่ทุกอย่าง”
Profit is King: กำไรสุทธิ…ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
ประโยคคลาสสิกที่ผมใช้เตือนนักลงทุนเสมอคือ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity)
แม้ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ จะมียอดขายบ้านที่ลดลง แต่เมื่อเปิดบรรทัดสุดท้ายดู “กำไรสุทธิ” พวกเขากลับยืนหนึ่งเป็นแชมป์ด้วยกำไรสูงถึง 7,495 ล้านบาท! ทิ้งห่างคู่แข่งแบบไม่เห็นฝุ่น
ทำไมถึงเป็นแบบนั้น? คำตอบคือ “Business Model” ครับ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ไม่ได้เป็นแค่ผู้สร้างบ้านขาย แต่เป็นนักลงทุนและนักบริหารสินทรัพย์ตัวยง ในปีนั้นพวกเขามีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนฯ ถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือความชาญฉลาดของการบริหารพอร์ตโฟลิโอที่ไม่พึ่งพาแค่รายได้จากการขายบ้านเพียงขาเดียว ทำให้พวกเขามีกระแสเงินสดที่แข็งแกร่งที่สุดในอุตสาหกรรม
ในขณะเดียวกัน ศุภาลัย และ เอพี ก็ยังคงรักษามาตรฐานการทำกำไรได้ดีเยี่ยมที่ระดับ 6 พันล้านบาท สะท้อนถึงการบริหารต้นทุน (Cost Control) ที่มีประสิทธิภาพ ส่วน แสนสิริ ก็สร้างเซอร์ไพรส์ด้วยการเติบโตของกำไรแบบก้าวกระโดดถึง 42% แตะระดับ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลมาจากการโอนโครงการระดับลักชัวรี่ที่มีมาร์จิ้นสูงนั่นเอง
ดาวรุ่งและม้ามืด: การขยับตัวของ Central Pattana และ Origin
อีกหนึ่งไฮไลต์ที่ไม่พูดถึงไม่ได้คือการขยับตัวของ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ยักษ์ใหญ่ค้าปลีกที่กระโดดลงมาเล่นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่ออยู่อาศัยอย่างเต็มตัว ด้วยโมเดล “Mixed-use” ที่ผสานห้างสรรพสินค้าเข้ากับคอนโดมิเนียมและโรงแรม
ผลลัพธ์คือการเติบโตแบบก้าวกระโดดกว่า 103% ในฝั่งรายได้จากการขาย (5,835 ล้านบาท) นี่คือเทรนด์แห่งอนาคตครับ การอยู่อาศัยที่เชื่อมต่อกับไลฟ์สไตล์ (Ecosystem Living) จะเป็นสิ่งที่ผู้บริโภคในปี 2026 มองหามากขึ้นเรื่อยๆ
ส่วน ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ แม้ตัวเลขจะดูชะลอตัวลงบ้าง แต่ด้วยกลยุทธ์การร่วมทุน (JV) กับพันธมิตรต่างชาติและการขยายไปสู่ธุรกิจโรงแรมและบริการ (Service) ทำให้พวกเขายังคงเป็นผู้เล่นที่ประมาทไม่ได้ในระยะยาว โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน (Investment Property)
วิเคราะห์เจาะลึก: ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2026 และคำแนะนำสำหรับคุณ
จากข้อมูลและบทเรียนในอดีต สู่การคาดการณ์อนาคต นี่คือสิ่งที่ผมมองเห็นและอยากฝากไว้สำหรับปี 2026:
ตลาดจะถูกแบ่งขั้วชัดเจน (K-Shaped Recovery)
กลุ่ม บ้านหรู และ คอนโดมิเนียม ระดับบน (Super Luxury) ยังคงไปได้สวย เพราะลูกค้ากลุ่มนี้มีเงินสดและไม่กังวลเรื่องดอกเบี้ย ในขณะที่ตลาดระดับล่าง (ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท) จะยังคงเหนื่อยหนักจากการเข้มงวดของธนาคาร หากคุณเป็นผู้ซื้อในกลุ่มนี้ การเตรียมตัวเรื่อง Statement และการลดหนี้คือกุญแจสำคัญในการขอ สินเชื่อบ้าน ให้ผ่าน
ทำเลศักยภาพใหม่ ไม่ใช่แค่รถไฟฟ้าสายหลัก
ในปี 2026 โครงข่ายรถไฟฟ้าจะสมบูรณ์มากขึ้น การมองหา คอนโดมิเนียม หรือ ทาวน์โฮม ในส่วนต่อขยาย หรือทำเลที่เป็นจุดเชื่อมต่อ (Interchange) ใหม่ๆ จะเป็นโอกาสทองสำหรับการลงทุนหรืออยู่อาศัยในราคาที่ยังจับต้องได้
ดอกเบี้ยและการรีไฟแนนซ์ (Refinance)
สำหรับคนที่มีบ้านอยู่แล้ว การบริหารจัดการดอกเบี้ยเป็นเรื่องใหญ่ การ รีไฟแนนซ์บ้าน ทุกๆ 3 ปี เพื่อลดภาระดอกเบี้ยยังคงเป็นสูตรสำเร็จที่ต้องทำ และสำหรับนักลงทุน การคำนวณ Yield ต้องรอบคอบขึ้น เพราะต้นทุนทางการเงินสูงกว่าในอดีต
เทรนด์ Pet-Friendly และ Wellness
โครงการที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ (Pet-Friendly) และโครงการที่เน้นสุขภาพ (Wellness Residence) จะไม่ใช่ Niche Market อีกต่อไป แต่จะกลายเป็น Standard ใหม่ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย ใครที่ปรับตัวไม่ทันจะตกขบวนทันที
บทสรุป: ใครคือผู้ชนะในสายตาของคุณ?
หากถามผมว่า ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
ถ้าคุณมองที่ “แบรนด์และความฮอต” ผู้ชนะคือ แสนสิริ
ถ้าคุณมองที่ “ยอดขายและความนิยมมหาชน” ผู้ชนะคือ เอพี (ไทยแลนด์)
แต่ถ้าคุณมองที่ “ความมั่งคั่งและยั่งยืน” ผู้ชนะคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2026 กำลังเปิดประตูต้อนรับทุกคน แต่ประตูบานนี้ไม่ได้เปิดกว้างสำหรับคนที่ไม่มีความพร้อม ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนที่มองหาผลกำไร หรือคนธรรมดาที่ฝันอยากมีบ้านสักหลัง การศึกษาข้อมูลให้ลึกและรอบด้านคือเกราะป้องกันที่ดีที่สุด
คุณพร้อมหรือยังที่จะก้าวเข้าสู่สนามการลงทุนรอบใหม่?
หากคุณกำลังมองหา บ้านเดี่ยว, คอนโดมิเนียม, หรือต้องการปรึกษาเรื่อง สินเชื่อบ้าน เพื่อให้ได้ดีลที่ดีที่สุด อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดลอยไป เริ่มต้นวางแผนการเงินและสำรวจโครงการที่คุณสนใจตั้งแต่วันนี้ เพราะ “โอกาส” ในตลาดอสังหาฯ มักจะเป็นของผู้ที่ไวกว่าเสมอ
ค้นหาข้อมูลเพิ่มเติม หรือเปรียบเทียบโครงการที่คุ้มค่าที่สุดได้ที่เว็บไซต์ของเรา เราพร้อมเป็นที่ปรึกษาให้คุณตัดสินใจได้อย่างแม่นยำในทุกจังหวะการลงทุน!
