ผ่าวิกฤต ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 2566: บทสรุปสงครามแย่งชิงบัลลังก์ ใครคือผู้ชนะตัวจริง และทิศทางสู่ปี 2026
หากเราย้อนเวลากลับไปมองภาพรวมของเศรษฐกิจไทยในช่วงรอยต่อระหว่างปี 2565 ถึง 2566 หลายท่านที่เป็นนักลงทุนหรือผู้คร่ำหวอดในวงการคงจะจดจำความรู้สึก “คาดหวัง” ที่แปรเปลี่ยนเป็นความ “ผิดหวัง” ได้เป็นอย่างดี เดิมทีโมเมนตัมทางเศรษฐกิจถูกคาดการณ์ว่าจะ Take off หรือพุ่งทะยานขึ้นหลังจากวิกฤตโรคระบาดเริ่มคลี่คลาย แต่ความเป็นจริงที่เกิดขึ้นใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กลับกลายเป็นหนังคนละม้วน เมื่อปัจจัยลบถาโถมเข้าใส่ระลอกแล้วระลอกเล่า ตั้งแต่ความไม่แน่นอนทางการเมืองช่วงก่อนเลือกตั้ง ไปจนถึงภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงกดดันกำลังซื้อ ส่งผลให้กราฟการเติบโตที่ควรจะเชิดหัวขึ้น กลับดิ่งลงสู่ภาวะชะลอตัวอย่างหนักหน่วง ลากยาวไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วง High Season ในไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นนาทีทองของการระบายสต็อก ก็ยังเงียบเหงาจนน่าใจหาย
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงนี้มากว่าทศวรรษ ปี 2566 ไม่ใช่แค่ปีแห่งการชะลอตัวธรรมดา แต่มันคือปีแห่งการ “คัดกรอง” ครั้งใหญ่ ที่แยก “ของจริง” ออกจาก “ผู้ตาม” อย่างชัดเจน วันนี้ผมจะพาทุกท่านไปเจาะลึกไส้ในของผลประกอบการ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อถอดรหัสว่า ภายใต้ตัวเลขที่ดูซบเซา ใครคือผู้ที่ปรับตัวได้เก่งที่สุด และเราเรียนรู้อะไรได้บ้างเพื่อนำมาปรับใช้กับการ ลงทุนอสังหาฯ ในปี 2567-2570 นี้
ภาพรวมรายได้: เมื่อเค้กก้อนเดิมเริ่มหดตัว
จากการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกของ Property Mentor ที่ได้วิเคราะห์บริษัทในกลุ่ม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จำนวน 41 แห่ง พบตัวเลขที่น่าสนใจและน่าตกใจในเวลาเดียวกัน มูลค่ารายได้รวมของทั้งตลาดในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 (376,141 ล้านบาท)
ท่านอาจจะแย้งว่า “ติดลบแค่ 1.2% ถือว่าทรงตัวไม่ใช่หรือ?” ในมุมมองของนักวิเคราะห์การเงิน ตัวเลขนี้คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีส้ม เพราะเมื่อเจาะลึกลงไปในรายบริษัท เราพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่เผชิญกับภาวะรายได้ถดถอย นั่นหมายความว่า ตลาดอสังหาฯ ไม่ได้กระจายความมั่งคั่งอย่างทั่วถึง แต่กำลังเกิดภาวะ “ปลาใหญ่กินปลาเล็ก” หรือ K-Shaped Recovery ที่ผู้แข็งแกร่งเท่านั้นที่จะอยู่รอด
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดคือกลุ่มที่ปรับตัวไม่ทันต่อพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป หรือมีพอร์ตสินค้าที่ไม่ตอบโจทย์ Real Demand ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้หายไปกว่า 28% รวมถึงแบรนด์หรูอย่าง ไรมอน แลนด์ ที่ติดลบไป 26% สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นว่า ไม่ว่าจะเป็นตลาด Mass หรือ Luxury หากกลยุทธ์ผิดพลาด ก็เจ็บตัวได้ไม่ต่างกัน
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ซึ่งถือเป็นพี่ใหญ่ในวงการ บ้านจัดสรร ก็ยังสะดุดขาตัวเองด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณที่บอกว่าโมเดลธุรกิจแบบเดิมอาจจะไม่เพียงพออีกต่อไปในยุคที่ดอกเบี้ยขาขึ้นและการ กู้ซื้อบ้าน ทำได้ยากขึ้น
ศึกชิงบัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ เบียด เอพี คว้าชัยอย่างดุเดือด
ไฮไลท์ที่ดุเดือดที่สุดของปีคงหนีไม่พ้นการชิงตำแหน่งเบอร์ 1 ในแง่ของ “รายได้รวม” ซึ่งปี 2566 “แสนสิริ” สามารถประกาศศักดาด้วยการกวาดรายได้ไปถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนตลาดถึง 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปแบบฉิวเฉียด ชนิดที่เรียกว่าหายใจรดต้นคอ
ความสำเร็จของแสนสิริในปีนั้น ไม่ได้มาด้วยโชคช่วย แต่มาจากการวางกลยุทธ์เจาะกลุ่มลูกค้า Luxury และ Super Luxury ที่มีกำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) มากนัก รวมถึงการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งจนกลายเป็น Top of Mind ของคนที่คิดจะ ซื้อบ้าน หรือ ซื้อคอนโด
ในขณะที่อันดับ 3 อย่าง ศุภาลัย แม้จะตามมาห่างๆ ที่ 31,818 ล้านบาท แต่ก็ยังรักษามาตรฐานการบริหารต้นทุนได้อย่างดีเยี่ยม ตามมาด้วย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และ พฤกษา โฮลดิ้ง ในอันดับ 4 และ 5 ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม การดูเพียง “รายได้รวม” อาจเป็นภาพลวงตา เพราะรายได้รวมมักผนวกเอาธุรกิจอื่นๆ เช่น โรงแรม ค่าเช่า หรือบริการเสริม เข้าไปด้วย หากเราต้องการวัดฝีมือในการพัฒนาโครงการที่แท้จริง เราต้องไปดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales)
รายได้จากการขาย: บทพิสูจน์ฝีมือ Developer ตัวจริง
เมื่อเราคัดกรองเฉพาะ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” ซึ่งเป็นเนื้อแท้ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ภาพของผู้นำตลาดจะเปลี่ยนไปทันที ในสมรภูมินี้ เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ชนะที่แท้จริง
เอพี โชว์ฟอร์มสมราคา “King of Housing” ด้วยยอดรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า เอพี มีความแข็งแกร่งอย่างมากในพอร์ตสินค้าแนวราบ (บ้านเดี่ยว, ทาวน์โฮม) และคอนโดมิเนียมที่ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่ แม้ในสภาวะที่ตลาดซบเซา เอพีก็ยังสามารถโอนกรรมสิทธิ์และระบายสต็อกได้อย่างต่อเนื่อง
ในภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท รายได้จากการขายรวมอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้คือดัชนีชี้วัดที่ชัดเจนที่สุดว่ากำลังซื้อในประเทศหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ สาเหตุหลักมาจากมาตรการ LTV ที่เข้มงวด และอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ความสามารถในการ ผ่อนบ้าน ของประชาชนลดลง
สิ่งที่น่ากังวลคือ มีบริษัทถึง 30 แห่งจาก 41 แห่ง ที่รายได้จากการขายลดลง บางรายลดลงจนน่าใจหาย เช่น ไรมอน แลนด์ ที่รายได้จากการขายดิ่งลง -78% หรือแม้แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่รายได้ส่วนนี้หายไปถึง -38% ซึ่งถือว่าเป็นตัวเลขที่สูงมากสำหรับบริษัทระดับ Blue Chip
ดาวรุ่งพุ่งแรงที่ต้องจับตามอง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
ท่ามกลางตัวเลขสีแดง ยังมีดาวรุ่งที่ส่องแสงเจิดจรัส นั่นคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่เดิมทีเราคุ้นเคยในฐานะเจ้าพ่อศูนย์การค้า แต่ในปี 2566 CPN ได้พิสูจน์แล้วว่าพวกเขาเอาจริงกับตลาดที่อยู่อาศัย ด้วยรายได้จากการขายที่เติบโตถึง 103% แตะระดับ 5,835 ล้านบาท กลยุทธ์ “Mixed-use” ที่นำโครงการที่อยู่อาศัยไปแปะติดกับห้างสรรพสินค้า กลายเป็น Key Success Factor ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมืองยุคใหม่ได้อย่างตรงจุด และเป็นโมเดลที่น่าศึกษาสำหรับการ ลงทุนคอนโด ในทำเลศักยภาพ
กำไรสุทธิ: บรรทัดสุดท้ายที่บอกว่าใคร “รวย” จริง
วลีอมตะในโลกธุรกิจกล่าวไว้ว่า “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) หากวัดกันที่ความสามารถในการทำกำไร ปี 2566 ยังคงเป็นปีของพี่ใหญ่ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ที่ยืนหนึ่งด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
แต่เดี๋ยวก่อน! หากคุณเป็นนักลงทุนที่อ่านงบการเงินเป็น คุณจะพบว่ากำไรมหาศาลนี้มี “ตัวช่วย” พิเศษ นั่นคือกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน REIT จำนวนกว่า 2,500 ล้านบาท หากตัดรายการพิเศษนี้ออกไป แชมป์ตัวจริงในแง่ของกำไรจากการดำเนินงาน (Operating Profit) อาจเปลี่ยนมือไปเป็น ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) หรือ เอพี (6,054 ล้านบาท) ที่ทำตัวเลขได้ใกล้เคียงกันมาก
ที่น่าชื่นชมเป็นพิเศษคือ แสนสิริ ที่สามารถทำกำไรสุทธิเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% แตะระดับ 5,846 ล้านบาท นี่คือผลลัพธ์ของการบริหารจัดการต้นทุนที่ดีขึ้น (Cost Efficiency) และการปรับขึ้นราคาขายในโครงการระดับบน ซึ่งมี Margin สูงกว่าตลาด Mass
ในทางกลับกัน ภาพรวมกำไรของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทกว่า 12 แห่งที่ประสบภาวะขาดทุน และบางแห่งขาดทุนสะสมต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงโควิด นี่คือสัญญาณเตือนว่า สายป่านที่ยาวไม่พอ หรือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ที่ผิดพลาด อาจนำไปสู่จุดจบของธุรกิจได้ในสภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น
บทวิเคราะห์เจาะลึก: ปัจจัยชี้ชะตาและเทรนด์สู่อนาคต
จากข้อมูลปี 2566 เราสามารถถอดบทเรียนเพื่อวิเคราะห์ทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันและอนาคตได้ดังนี้:
กับดักหนี้ครัวเรือนและดอกเบี้ย: ปัญหาใหญ่ที่สุดไม่ใช่คนไม่อยากได้บ้าน แต่คือ “กู้ไม่ผ่าน” อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท พุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ ทำให้ผู้ประกอบการต้องเบนเข็มไปจับตลาดบน (Luxury Segment) หรือตลาดบ้านมือสองรีโนเวทที่ราคาเข้าถึงง่ายกว่า
การกระจายความเสี่ยง (Diversification): บริษัทที่รอดและรุ่ง คือบริษัทที่ไม่พึ่งพารายได้ทางเดียว เช่น ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่แม้กำไรจะลดลง แต่การแตกไลน์ไปทำธุรกิจโรงแรม, Wellness, และบริการอื่นๆ ช่วยพยุงความเสี่ยงได้ดี หรือ CPN ที่ใช้ความได้เปรียบของ Retail มาหนุนธุรกิจที่อยู่อาศัย
ทำเลคือพระเจ้า (Location is God): ในยุคที่น้ำมันแพงและรถติด การเลือก ซื้อคอนโด ติดรถไฟฟ้า หรือ ซื้อบ้าน ใกล้ทางด่วน ยังคงเป็นปัจจัยหลัก แต่สิ่งที่เพิ่มเข้ามาคือ “Ecosystem” รอบโครงการต้องครบ ทั้งอาหารการกิน โรงเรียน และโรงพยาบาล
Green & Sustainability: เทรนด์นี้ไม่ใช่แค่การสร้างภาพลักษณ์อีกต่อไป แต่เป็นสิ่งที่ผู้บริโภคยุคใหม่เรียกร้อง บ้านประหยัดพลังงาน, Solar Roof, หรือจุดชาร์จ EV กลายเป็นมาตรฐานที่โครงการใหม่ต้องมี หากไม่มีถือว่าตกยุค
คำแนะนำสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสในการ ลงทุนอสังหาฯ หรือต้องการ กู้ซื้อบ้าน ในช่วงเวลานี้ บทเรียนจากปี 2566 สอนให้เรารู้ว่า “Cash is King” และ “Selectivity” (การเลือกเฟ้น) คือหัวใจสำคัญ
สำหรับผู้ซื้ออยู่เอง: ช่วงนี้เป็นโอกาสทองของท่าน (Buyer’s Market) เพราะผู้ประกอบการต่างงัดโปรโมชั่น ระบายสต็อก และแข่งขันกันลดราคา ท่านมีอำนาจต่อรองสูงมาก โดยเฉพาะโครงการพร้อมอยู่ (Ready to Move) อย่าลืมเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ย สินเชื่อบ้าน จากหลายธนาคารเพื่อหาดีลที่ดีที่สุด
สำหรับนักลงทุน: การเก็งกำไรระยะสั้น (Flipping) แทบจะเป็นไปไม่ได้แล้วในตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง ควรมองหาการลงทุนระยะยาว (Long-term Investment) ที่เน้นผลตอบแทนจากค่าเช่า (Rental Yield) ในทำเลที่มี Demand จริง เช่น ใกล้มหาวิทยาลัย หรือย่าน CBD ที่ชาวต่างชาติอาศัยอยู่
การเลือกหุ้นอสังหาฯ: ให้เน้นบริษัทที่มี Recurring Income (รายได้ประจำ) สูง, มี Backlog (ยอดขายรอโอน) หนาแน่น, และมีกระแสเงินสดที่แข็งแกร่ง หลีกเลี่ยงบริษัทที่มีหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) สูงเกินไป เพราะจะเป็นภาระหนักในยามดอกเบี้ยขาขึ้น
บทสรุป
ปี 2566 อาจเป็นปีที่ฝันสลายสำหรับหลายคนในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่มันก็ได้ทำหน้าที่ “รีเซ็ต” ตลาดให้เข้าสู่จุดสมดุลใหม่ ผู้ประกอบการที่ปรับตัวได้เร็ว เข้าใจลูกค้า และบริหารความเสี่ยงได้ดี คือผู้ที่จะยืนหยัดอยู่ได้ ส่วนผู้บริโภคอย่างเรา การมีความรู้ความเข้าใจในกลไกตลาด จะเป็นเกราะป้องกันที่ดีที่สุดในการตัดสินใจครั้งสำคัญของชีวิต
ตลาดอสังหาฯ ไม่ได้ตาย เพียงแต่กำลังเปลี่ยนผ่านสู่ยุคใหม่ที่ท้าทายกว่าเดิม หากท่านกำลังวางแผนที่จะซื้อที่อยู่อาศัย หรือมองหาลู่ทางลงทุน นี่คือจังหวะที่ต้องศึกษาข้อมูลให้รอบด้านที่สุด
อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดลอยไป หรือตัดสินใจผิดพลาดเพียงเพราะขาดข้อมูล! หากคุณต้องการคำปรึกษาเรื่องการวิเคราะห์ทำเลศักยภาพ, การเปรียบเทียบสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำพิเศษ, หรือเจาะลึกโครงการเปิดใหม่ที่คุ้มค่าที่สุด คลิกที่นี่เพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญฟรี หรือลงทะเบียนเพื่อรับบทวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ ฉบับเจาะลึกส่งตรงถึงมือคุณวันนี้!
