เจาะลึกผ่ากลยุทธ์ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” จากบทเรียนปีแห่งวิกฤต สู่ทิศทางตลาดปี 2569: ใครคือ “ตัวจริง” ในสมรภูมิที่เปลี่ยนไป?
หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะจุดเปลี่ยนสำคัญในปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปี 2567 และส่งผลกระทบยาวมาจนถึงเทรนด์ปี 2569 นี้ ต้องยอมรับด้วยความสัตย์จริงในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการมากว่าทศวรรษว่า นี่คือช่วงเวลาแห่งการ “คัดกรอง” ครั้งใหญ่ที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์อสังหาฯ ไทย
จากความหวังที่เคยวาดฝันไว้ว่ากราฟจะพุ่งทะยาน (Take off) กลับกลายเป็นการร่วงหล่นลงสู่พื้นความจริงที่เจ็บปวด ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และมาตรการเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อย สินเชื่อบ้าน ทำให้โมเมนตัมที่ควรจะเกิดขึ้นกลับหยุดชะงัก แม้แต่ในช่วง High Season ของทุกปี ตลาดก็ยังนิ่งสนิทจนน่าใจหาย
วันนี้ ผมจะพาเจาะลึกข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งเป็นเสมือนกระดูกสันหลังของวงการ เพื่อถอดรหัสว่า ใครคือผู้ที่ปรับตัวได้เก่งที่สุด และทิศทาง การลงทุนอสังหา ในอนาคตจะเป็นอย่างไร ท่ามกลางกระแสความท้าทายที่ยังไม่จางหายไป
ภาพรวมรายได้: เมื่อตัวเลขไม่โกหก แต่มันบอกอะไรเรา?
ตัวเลขรวมรายได้ของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 จบที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจเห็นว่าลดลงเพียง -1.2% จากปีก่อนหน้า (376,141 ล้านบาท) แต่ในฐานะนักวิเคราะห์ เราไม่สามารถดูแค่ภาพรวมได้ เพราะ “ไส้ใน” ของตัวเลขชุดนี้มีความน่ากังวลซ่อนอยู่
ความจริงที่น่าตกใจคือ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่มีรายได้ลดลง ซึ่งเกินกว่าครึ่งหนึ่งของตลาดสะท้อนให้เห็นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับภาวะ K-Shaped Recovery อย่างชัดเจน คือมีกลุ่มที่รอดและเติบโต กับกลุ่มที่กำลังดิ่งลงเหว
รายชื่อบริษัทที่เจ็บหนักในรอบบัญชีนั้น คือบทเรียนสำคัญของผู้พัฒนาที่อาจจะปรับตัวไม่ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค หรือติดกับดักสต็อกคงค้าง ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ หรือ คันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้หายไปเกือบ 30% รวมถึงแบรนด์หรูอย่าง ไรมอน แลนด์ ก็ได้รับผลกระทบอย่างหนักหน่วงเช่นกัน ติดลบไปถึง -26%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ซึ่งถือเป็นพี่ใหญ่ของวงการ ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% สิ่งนี้ชี้ให้เห็นว่า แม้จะมีชื่อเสียงแบรนด์ที่แข็งแกร่ง แต่หากสภาพคล่องในตลาดหดตัว และกำลังซื้อในกลุ่ม บ้านเดี่ยว หรือ คอนโดมิเนียม ระดับกลาง-ล่างมีปัญหา ทุกคนย่อมได้รับผลกระทบ
10 อันดับมหาอำนาจ: การชิงบัลลังก์รายได้รวม
เมื่อกางตัวเลข 10 อันดับแรกออกมา เราจะเห็นการขับเคี่ยวที่ดุเดือดระหว่างผู้นำตลาด:
แสนสิริ (Sansiri): ขึ้นแท่นเบอร์ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท (+12%) การเติบโตนี้สะท้อนถึงกลยุทธ์การกระจายพอร์ตสินค้าที่ครอบคลุม และการทำแบรนดิ้งที่แข็งแกร่งในใจคนรุ่นใหม่
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): ตามมาติดๆ ชนิดหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อย แต่ยังคงรักษาฐานที่มั่นได้อย่างเหนียวแน่น โดยเฉพาะในกลุ่มทาวน์โฮมและบ้านแฝด
ศุภาลัย (Supalai): 31,818 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่ศุภาลัยยังคงเป็นสัญลักษณ์ของการบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land & Houses): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa): 26,132 ล้านบาท
สิ่งที่น่าสังเกตสำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหา โครงการบ้านใหม่ คือ ใน Top 10 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลง ซึ่งรวมถึง ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ และ พฤกษา ด้วย นี่คือสัญญาณเตือนว่า ตลาดไม่ได้เอื้ออำนวยให้ใครชนะได้ง่ายๆ อีกต่อไป การแข่งขันไม่ได้วัดกันที่ใครเปิดโครงการเยอะกว่า แต่ขึ้นอยู่กับว่าใคร “ระบายสต็อก” และโอนกรรมสิทธิ์ได้เร็วกว่ากัน
เจาะลึก “รายได้จากการขาย” (Real Demand): ใครคือเจ้าตลาดที่แท้จริง?
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การดู “รายได้รวม” อาจจะทำให้ภาพเบลอ เพราะบางบริษัทมีรายได้จากการเช่า โรงแรม หรือบริการอื่นๆ มาช่วยพยุง แต่ถ้าเราจะวัดฝีมือในการพัฒนาที่อยู่อาศัยจริงๆ เราต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์”
เมื่อกรองข้อมูลเฉพาะส่วนนี้ ภาพของสมรภูมิจะเปลี่ยนไปทันที:
เอพี ไทยแลนด์ (AP) ผงาดขึ้นเป็นเบอร์ 1 ในด้านการขายที่ 36,927 ล้านบาท นี่คือเครื่องพิสูจน์ว่าโปรดักต์ของ AP ตอบโจทย์ Real Demand หรือผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมากที่สุดในตลาด
แสนสิริ ตกมาอยู่อันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท แต่สิ่งที่น่าชื่นชมคือ แสนสิริ และ เอสซี แอสเสท (อันดับ 4) เป็นเพียง 2 บริษัทในกลุ่มผู้นำที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น (+7% และ +13% ตามลำดับ)
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ รายได้จากการขายลดลงอย่างน่าตกใจถึง -38% เหลือเพียง 18,966 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่ต่ำกว่ามาตรฐานของแบรนด์ระดับตำนาน
ข้อมูลนี้บอกอะไรกับเรา? มันบอกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในเซกเมนต์การขายขาด (Freehold) กำลังถูกท้าทายอย่างหนัก ผู้บริโภคมีความพิถีพิถันมากขึ้นในการ กู้ซื้อบ้าน หรือ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อให้ได้ดอกเบี้ยที่ดีที่สุด และเลือกโครงการที่คุ้มค่าที่สุดเท่านั้น บริษัทที่ไม่สามารถปรับตัวเข้ากับไลฟ์สไตล์ใหม่ๆ หรือตั้งราคาไม่สอดคล้องกับทำเล จะถูกผู้บริโภคเมินทันที
ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
อีกหนึ่งผู้เล่นที่ไม่พูดถึงไม่ได้คือ CPN ที่กระโดดจากธุรกิจรีเทลลงมาเล่น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่ออยู่อาศัยอย่างเต็มตัว ด้วยรายได้จากการขายที่โตระเบิดถึง 103% (5,835 ล้านบาท) การใช้กลยุทธ์ Mixed-use โดยนำโครงการที่อยู่อาศัยไปแปะติดกับห้างสรรพสินค้า เป็นโมเดลที่ประสบความสำเร็จอย่างมาก และจะเป็นเทรนด์หลักของปี 2569 อย่างแน่นอน
บรรทัดสุดท้าย: “กำไรสุทธิ” (Net Profit) วัดกึ๋นผู้บริหาร
คำกล่าวที่ว่า “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” ยังคงใช้ได้เสมอ ในปีที่ยากลำบาก กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท และมีบริษัทขาดทุนถึง 12 ราย
ใครคือนักบริหารเงินมือฉมัง?
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: แม้ยอดขายจะตก แต่กำไรสุทธิยืนหนึ่งที่ 7,495 ล้านบาท! หลายคนอาจสงสัยว่าเป็นไปได้อย่างไร? คำตอบคือ “การบริหารพอร์ตสินทรัพย์” (Asset Management) ในปีนั้น LH มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเก๋าเกมที่ทำให้บริษัทยังคงมีกระแสเงินสดที่แข็งแกร่ง แม้ธุรกิจหลักจะชะลอตัว
ศุภาลัย: อันดับ 2 ที่ 6,083 ล้านบาท ด้วยจุดแข็งเรื่องการคุม Cost ที่หาตัวจับยาก ทำให้ Net Profit Margin ของศุภาลัยยังคงน่าประทับใจเสมอ
เอพี ไทยแลนด์: กำไร 6,054 ล้านบาท หายใจรดต้นคอศุภาลัย แสดงถึงความสมดุลระหว่างยอดขายและการทำกำไร
แสนสิริ: สร้างเซอร์ไพรส์ด้วยกำไรที่โตกระโดด 42% แตะ 5,846 ล้านบาท สะท้อนถึงความสำเร็จในกลุ่มลักชัวรีที่มีมาร์จิ้นสูง
บทวิเคราะห์เจาะลึก: ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ และการปรับตัวสู่ปี 2569
จากข้อมูลดังกล่าว เราสามารถถอดบทเรียนเพื่อมองหาโอกาสในอนาคตได้ดังนี้:
สงครามดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือน
ปัจจัยหลักที่กดดันตลาดไม่ใช่ความต้องการซื้อ (Demand) ที่หายไป คนไทยยังอยากมีบ้าน แต่ความสามารถในการซื้อ (Affordability) ลดลงเนื่องจาก ดอกเบี้ยบ้าน ที่ยังทรงตัวในระดับสูง และหนี้ครัวเรือนที่ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) พุ่งสูงถึง 40-50% ในบางเซกเมนต์
คำแนะนำ: สำหรับผู้ซื้อ การเตรียมตัวเดินบัญชี (Statement) ให้สวยงาม และการมองหาโปรโมชั่น สินเชื่อบ้าน ดอกเบี้ยต่ำ หรือการ รีไฟแนนซ์ เพื่อลดภาระผ่อน เป็นสิ่งที่จำเป็นอย่างยิ่ง
การล่มสลายของตลาด Mass และการผงาดของตลาด Luxury
ตัวเลขรายได้ที่ลดลงของ LPN และพฤกษาในกลุ่มตลาดล่าง ชี้ชัดว่ากำลังซื้อในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เปราะบางที่สุด ในขณะที่แสนสิริและ SC Asset ที่โฟกัสตลาดบนและกลุ่มบ้านหรู ยังคงเติบโตได้
ในปี 2569 เราจะเห็นผู้พัฒนาอสังหาฯ หันมาจับตลาดบนและตลาดกลาง-บน (Upper Mass) มากขึ้น รวมถึงการจับกลุ่มชาวต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูง
Mixed-Use คือทางรอด
ความสำเร็จของ เซ็นทรัลพัฒนา และการขยายตัวของ ออริจิ้น สู่ธุรกิจโรงแรมและบริการ แสดงให้เห็นว่าการสร้าง คอนโดมิเนียม โดดๆ อาจไม่เพียงพออีกต่อไป โครงการยุคใหม่ต้องเป็น “Living Solution” ที่มีทั้งที่อยู่อาศัย ที่ทำงาน และพื้นที่ไลฟ์สไตล์ในที่เดียว เพื่อดึงดูดใจคนรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบายสูงสุด
Pet-Friendly และ Green Energy ไม่ใช่แค่กิมมิค
เทรนด์ปี 2569 จะมุ่งเน้นเรื่อง Sustainability อย่างจริงจัง โครงการที่ติดตั้ง Solar Roof, รองรับ EV Charger และอนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ (Pet-Friendly) จะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ ไม่ใช่แค่จุดขายเสริมอีกต่อไป บริษัทที่ไม่ปรับตัวในเรื่องนี้จะเสียเปรียบในการแข่งขันอย่างมาก
สรุป: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
หากวัดกันที่ “กลยุทธ์การเอาตัวรอด” ในสภาวะวิกฤต แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ คือผู้ชนะในเกมการเงินและการบริหารความเสี่ยง แต่หากวัดที่ “ความแข็งแกร่งของโปรดักต์และการเติบโต” ต้องยกให้ เอพี ไทยแลนด์ และ แสนสิริ เป็นผู้ชนะในใจผู้บริโภค
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสในการ ซื้อบ้าน หรือลงทุนใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ช่วงเวลานี้คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง ผู้พัฒนาต่างงัดโปรโมชั่นที่ดีที่สุดออกมาแข่งขันกัน แต่สิ่งสำคัญคือ ท่านต้องเลือกผู้พัฒนาที่มีความมั่นคงทางการเงิน (ดูจากกำไรและรายได้ที่เราวิเคราะห์ไป) เพื่อให้มั่นใจว่า โครงการที่ท่านซื้อจะมีบริการหลังการขายที่ดี และไม่ถูกทิ้งร้างกลางคัน
อย่าปล่อยให้โอกาสในวิกฤตหลุดลอยไป หากคุณกำลังวางแผนซื้อที่อยู่อาศัย หรือต้องการจัดพอร์ตการลงทุนอสังหาฯ ให้คุ้มค่าที่สุดในยุคดอกเบี้ยผันผวน การศึกษาข้อมูลให้ลึกซึ้งคือกุญแจสำคัญ
หากคุณพร้อมที่จะก้าวทันเทรนด์อสังหาฯ ยุคใหม่ และต้องการคำปรึกษาเรื่องการเลือกทำเลศักยภาพ หรือการวางแผน กู้ซื้อบ้าน ให้ผ่านฉลุย
เริ่มต้นวางแผนอนาคตที่มั่นคงของคุณวันนี้ เพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุนที่ชาญฉลาดที่สุดในปี 2569
