เจาะลึกทิศทาง “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” จากบทเรียนปี 66 สู่โอกาสการลงทุนปี 2567-2569: ใครคือผู้ชนะตัวจริงและกลยุทธ์ความอยู่รอดในยุคดอกเบี้ยผันผวน
ในฐานะคนที่คร่ำหวอดอยู่ในวงการและจับตาดูความเคลื่อนไหวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมต้องบอกตามตรงว่าปี 2566 ที่ผ่านมา เปรียบเสมือนหนังคนละม้วนกับที่กูรูหลายสำนักเคยทำนายไว้ เราต่างคาดหวังว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวหลังโควิดในปี 2565 จะเป็นเชื้อเพลิงชั้นดีที่ดันให้กราฟธุรกิจพุ่งทะยาน (Take off) แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็น “บทเรียนราคาแพง” ที่สอนให้รู้ว่า ความไม่แน่นอนคือสิ่งที่แน่นอนที่สุด
เมื่อเราก้าวเข้าสู่ปี 2567 และมองยาวไปถึงเทรนด์ปี 2569 ภาพสะท้อนจากข้อมูลผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ไม่ใช่แค่ตัวเลขทางบัญชี แต่มันคือเข็มทิศที่จะบอกเราว่า ทิศทางลมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังพัดไปทางไหน ใครคือผู้ที่ปรับตัวได้เก่งที่สุด และสำหรับนักลงทุนหรือผู้ที่กำลังมองหา บ้านเดี่ยว หรือ คอนโดมิเนียม สักห้อง นี่คือช่วงเวลาที่คุณต้องวิเคราะห์ข้อมูลให้ลึกซึ้งที่สุดก่อนตัดสินใจ กู้ซื้อบ้าน หรือวางเงินจอง
วันนี้ ผมจะพาไปชำแหละไส้ในของงบการเงินและกลยุทธ์ทางธุรกิจ เพื่อหาคำตอบว่า ท่ามกลางวิกฤตสินเชื่อและกำลังซื้อที่เปราะบาง ใครคือ “ของจริง” ในสมรภูมิอสังหาฯ ไทย
ภาพรวมความเจ็บปวด: เมื่อ “รายได้” สวนทางกับ “ความคาดหวัง”
หากดูตัวเลขมหภาคของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปีที่ผ่านมา รายได้รวมของ 41 บริษัทจดทะเบียนอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูเหมือนมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า กลับลดลง -1.2% (จาก 376,141 ล้านบาท) สิ่งที่น่าตกใจไม่ใช่แค่ตัวเลขรวมที่ติดลบ แต่คือสัดส่วนของผู้ที่ “บาดเจ็บ”
จาก 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้หดตัวลง นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงที่บอกว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เค้กที่หอมหวานสำหรับทุกคนอีกต่อไป โดยเฉพาะรายกลางและรายเล็กที่สายป่านไม่ยาวพอ
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด คือกลุ่มที่มีรายได้ติดลบระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และ ไซมิส แอสเสท การที่บริษัทเหล่านี้รายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นถึงปัญหากำลังซื้อในเซกเมนต์ระดับกลาง-ล่าง และปัญหาการปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน จากธนาคารพาณิชย์ที่เข้มงวดขึ้นอย่างมหาโหด
แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” (LH) ก็ยังสะดุดขาตัวเองด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% สิ่งนี้ชี้ให้เห็นว่า แม้แต่แบรนด์ที่แข็งแกร่งที่สุดใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็ไม่อาจต้านทานแรงเสียดทานของเศรษฐกิจมหภาคได้ทั้งหมด หากไม่มีการปรับพอร์ตโฟลิโอที่ชาญฉลาด
บัลลังก์แชมป์รายได้: “แสนสิริ” เฉือนชนะ “เอพี” ในศึกแห่งศักดิ์ศรี
เมื่อกางตัวเลข 10 อันดับแรกของผู้ทำรายได้สูงสุด เราเห็นการขับเคี่ยวที่สูสีที่สุดในรอบหลายปี
แสนสิริ (SIRI): คว้าแชมป์ไปด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% กลยุทธ์ความเร็ว (Speed to Market) และการเจาะกลุ่มลักชัวรี่ที่ยังมีกำลังซื้อสูง คือกุญแจความสำเร็จ
เอพี ไทยแลนด์ (AP): ตามมาติดๆ ชนิดหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท ห่างกันเพียงหลักร้อยล้าน
ศุภาลัย (SPALI): ยืนระยะได้อย่างมั่นคงในอันดับ 3 ที่ 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อน แต่ยังรักษาระดับกำไรขั้นต้นได้ดีเยี่ยม
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
สิ่งที่น่าสังเกตสำหรับนักลงทุนคือ ใน Top 10 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลง ซึ่งรวมถึงยักษ์ใหญ่อย่าง ศุภาลัย, พฤกษา และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ นี่คือการตอกย้ำว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังอยู่ในช่วง “ปรับฐาน” ครั้งใหญ่
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: วัดกึ๋น Developer ใครขายบ้านเก่งจริง?
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การดู “รายได้รวม” อาจเป็นภาพลวงตา เพราะบางบริษัทมีรายได้จากการบริหาร การเช่า หรือกำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์ ดังนั้น ตัวชี้วัดศักยภาพที่แท้จริงของ Developer คือ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales)
เมื่อเรากรองข้อมูลเหลือเพียงรายได้จากการขายบ้านและคอนโด ภาพของผู้นำ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะเปลี่ยนไปทันที:
เอพี (ไทยแลนด์) คือเบอร์ 1 ตัวจริงในสมรภูมิการขาย: ทำยอดได้ถึง 36,927 ล้านบาท ทิ้งห่างคู่แข่ง นี่คือผลลัพธ์ของการกระจายพอร์ตสินค้าครอบคลุมทุกเซกเมนต์ ทั้ง ทาวน์โฮม, บ้านเดี่ยว, และ คอนโดมิเนียม ทำให้จับกลุ่มลูกค้าได้กว้างที่สุด
แสนสิริ: เข้าป้ายอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย: อันดับ 3 ที่ 30,836 ล้านบาท
จุดที่น่ากังวลคือ รายได้จากการขายรวมของทั้งตลาดลดลงถึง -11% เหลือ 268,460 ล้านบาท และมีบริษัทถึง 30 แห่งที่ยอดขายตก นี่คือผลกระทบโดยตรงจากดอกเบี้ยขาขึ้นที่ทำให้ความสามารถในการ กู้ซื้อบ้าน ของผู้บริโภคลดลง และยอด Rejection Rate (ปฏิเสธสินเชื่อ) ที่พุ่งสูงขึ้น
บริษัทที่น่าจับตามองในแง่ลบคือ ไรมอน แลนด์ (-78%) และ แอล.พี.เอ็น. (-40%) ซึ่งสะท้อนปัญหาเชิงโครงสร้างของสินค้าที่อาจจะไม่ตอบโจทย์ดีมานด์ในปัจจุบัน หรือกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจหนักที่สุด
ในทางกลับกัน เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) คือม้ามืดที่น่ากลัวที่สุด โดยกวาดรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท เติบโตระเบิดระเบ้อ 103% การใช้โมเดล Mixed-use ที่ผสานโครงการที่อยู่อาศัยเข้ากับศูนย์การค้า เป็นกลยุทธ์ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ และเป็นการเพิ่มมูลค่าให้กับ โครงการบ้านใหม่ 2567 ที่จะเกิดขึ้นในอนาคตได้อย่างชาญฉลาด
บรรทัดสุดท้าย (Net Profit): กำไรคือพระเจ้า
ขายดีแค่ไหน ถ้าไม่มีกำไรก็อยู่ไม่ได้ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของกลุ่มอุตสาหกรรมอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% สอดคล้องกับยอดขาย แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท เราจะเห็น “ความเก๋า” ของผู้เล่นรายใหญ่
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): ยืนหนึ่งเรื่องกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากการบริหารพอร์ตการลงทุนที่เฉียบขาด โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รับรู้กำไรพิเศษถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือโมเดลธุรกิจแบบ Holding ที่ไม่ได้พึ่งพาแค่การขายบ้าน แต่กินบุญเก่าจากสินทรัพย์ที่สะสมมา (Recurring Income)
ศุภาลัย (SPALI): กำไร 6,083 ล้านบาท นี่คือบริษัทที่บริหารจัดการต้นทุน (Cost Control) ได้ดีที่สุดใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย
เอพี ไทยแลนด์ (AP): กำไร 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): กำไร 5,846 ล้านบาท เติบโตสูงสุดในกลุ่ม Top 5 ที่ 42%
บทวิเคราะห์เจาะลึก: ปัจจัยชี้ชะตาและกลยุทธ์ปี 2567-2569
จากข้อมูลข้างต้น ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอสรุปปัจจัยสำคัญที่จะกำหนดทิศทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในอีก 1-3 ปีข้างหน้า พร้อมคำแนะนำสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน:
วิกฤตสินเชื่อและโอกาสในการ “รีไฟแนนซ์”
ปัญหาใหญ่ที่สุดของผู้ซื้อบ้านไม่ใช่ไม่อยากได้บ้าน แต่คือ “กู้ไม่ผ่าน” ธนาคารเข้มงวดมากในการปล่อย สินเชื่อบ้าน โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ผู้ประกอบการจึงต้องหันไปจับตลาด Luxury มากขึ้น
คำแนะนำ: สำหรับผู้ที่มีบ้านอยู่แล้ว นี่คือจังหวะที่ดีในการศึกษาเรื่อง รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย หรือขอวงเงินกู้เพิ่ม (Top Up) เพื่อนำมาหมุนเวียน ส่วนผู้ซื้อใหม่ ต้องเตรียม Statement ให้แน่นหนาที่สุด
สงครามราคาและโปรโมชั่น (High Competition)
เมื่อดีมานด์หดตัว Developer จะงัดกลยุทธ์ “อยู่ฟรี”, “ดอกเบี้ยต่ำ”, หรือส่วนลดเงินสดออกมาสู้กันดุเดือด โดยเฉพาะในกลุ่ม คอนโดมิเนียม ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ ที่ยังมีซัพพลายเหลือขาย
โอกาส: นี่คือตลาดของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) คุณมีอำนาจต่อรองสูงมาก อย่าเพิ่งรีบตัดสินใจ เปรียบเทียบราคาต่อตารางเมตรและของแถมให้ดีที่สุด
การเติบโตของเทรนด์ Pet-Friendly และ Wellness
บริษัทอย่าง เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ ออริจิ้น ได้เริ่มปูทางมาแล้ว และในปีต่อๆ ไป โครงการบ้านใหม่ 2567 จะต้องใส่ฟังก์ชันเหล่านี้เป็นมาตรฐาน ไม่ใช่แค่จุดขายเสริม การลงทุนในอสังหาฯ ที่รองรับสัตว์เลี้ยง หรือมีบริการด้านสุขภาพ จะมีโอกาสปล่อยเช่า (Yield) ได้ดีกว่า และขายต่อ (Resale) ได้ราคากว่า
Mixed-use คือทางรอด
ความสำเร็จของ เซ็นทรัลพัฒนา พิสูจน์แล้วว่า การสร้าง Ecosystem ที่มีทั้ง ห้างสรรพสินค้า สำนักงาน และที่อยู่อาศัย คือคำตอบของคนเมือง การซื้อคอนโดในโครงการ Mixed-use จะมีความเสี่ยงต่ำกว่า เพราะมี Traffic และความสะดวกสบายรองรับมูลค่าสินทรัพย์
สรุป: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
หากวัดที่ “ตัวเลขกำไรสูงสุด” แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ คือผู้ชนะ แต่เป็นการชนะด้วยสินทรัพย์สะสม
หากวัดที่ “ความแข็งแกร่งในการขายและการเติบโตของกำไร” แสนสิริ และ เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ชนะในสมรภูมิรบจริง ที่สามารถฝ่าดงกระสุนเศรษฐกิจมาได้
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังเข้าสู่ยุคคัดกรองสายพันธุ์ ผู้ที่ปรับตัวได้เร็ว มีกระแสเงินสดดี และเข้าใจ Insight ลูกค้าอย่างแท้จริงเท่านั้นที่จะรอด
คุณพร้อมหรือยังที่จะก้าวเข้าสู่ตลาดอสังหาฯ ในยุคใหม่?
ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนที่มองหา Capital Gain, ผู้ที่กำลังวางแผน กู้ซื้อบ้าน หลังแรก, หรือเจ้าของบ้านที่ต้องการบริหารจัดการหนี้สินด้วยการ รีไฟแนนซ์ ข้อมูลคืออาวุธที่สำคัญที่สุด อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปในช่วงที่ตลาดยังเปิดกว้างสำหรับผู้ซื้อ
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกทำเลศักยภาพ การวางแผนสินเชื่อ หรือการวิเคราะห์โครงการที่คุ้มค่าที่สุด ผมแนะนำให้คุณเริ่มศึกษาข้อมูลจากแหล่งที่เชื่อถือได้ หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญมืออาชีพวันนี้ เพื่อให้อนาคตการอยู่อาศัยและการลงทุนของคุณ มั่นคงและเติบโตไปพร้อมกับทิศทางเศรษฐกิจใหม่ของประเทศไทย
เริ่มต้นวางแผนอนาคตอสังหาฯ ของคุณได้ตั้งแต่วันนี้ คลิกเพื่อรับคำปรึกษาฟรี หรือค้นหาโครงการบ้านและคอนโดที่คัดสรรมาเพื่อคุณโดยเฉพาะ!
