ปี 2567: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย – การปรับตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดนี้มาอย่างโชกโชน ตั้งแต่ช่วงบูมไปจนถึงช่วงชะลอตัว การวิเคราะห์ภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 และแนวโน้มสู่ปี 2567 เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับทุกภาคส่วน ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือแม้แต่ผู้บริโภคเอง ปีที่ผ่านมาถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญ ที่พิสูจน์ความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของผู้เล่นในวงการ แม้จะเริ่มต้นปีด้วยความคาดหวังถึงโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป เมื่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เริ่มเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และภาพรวมในปี 2567 ก็ยังคงมีแนวโน้มที่ท้าทายไม่ต่างจากปีก่อน
ด้วยความเข้าใจในพลวัตของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย นี้เอง Property Mentor จึงได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และค้นหาว่าบริษัทใดสามารถรับมือกับสถานการณ์อันผันผวนนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ตัวจริง” ในสมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นี้
รายได้รวม: ตัวเลขภาพรวมและบทพิสูจน์รายบริษัท
ในภาพรวม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาทในปี 2566 ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัทจะพบภาพที่น่าสนใจยิ่งกว่านั้น โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่รายงานว่ารายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% การปรับตัวลงในระดับนี้สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันจากปัจจัยภายนอกและภายในที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อยอดขายและรายรับ
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในเรื่องความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะดังกล่าว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4% ตัวเลขเหล่านี้ตอกย้ำว่าไม่มีผู้ประกอบการรายใดที่รอดพ้นจากแรงชะลอตัวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปีที่ผ่านมา
ผู้นำด้านรายได้รวม: แสนสิริ ครองแชมป์ ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) สามารถคว้าอันดับ 1 ไปครองด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
บริษัทอื่นๆ ที่ติด Top 10 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, U City (U) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการรายรับโดยรวมของแต่ละบริษัทภายใต้สภาวะตลาดที่ท้าทาย
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” จะมีความสำคัญมากกว่า เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่น ๆ ที่ไม่ใช่การขายโครงการโดยตรง ดังนั้น การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะทำให้เห็นภาพความสามารถในการทำตลาดและปิดการขายของแต่ละบริษัทได้ชัดเจนยิ่งขึ้น
ในภาพรวมทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าสนใจว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งนี้บ่งชี้ว่าแรงกดดันในการขายนั้นแพร่กระจายไปในวงกว้าง แม้กระทั่งในกลุ่มบริษัทขนาดใหญ่
ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายในการรักษาโมเมนตัมการขายในช่วงปีที่ผ่านมา
ผู้นำด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 นั้น AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เอาชนะ Sansiri (SIRI) ในอันดับ 2 ที่ทำรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาทไปได้อย่างน่าประทับใจ Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) เลื่อนขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังเกาะกลุ่มใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ยังคงเป็นผู้เล่นที่น่าจับตาด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) อยู่ในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่ากล่าวถึงเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเห็นผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตที่ก้าวกระโดดนี้เป็นสัญญาณที่ดีว่ากลยุทธ์การขยายธุรกิจสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ของ CPN กำลังออกดอกออกผล
กำไรสุทธิ: บทสรุปของการบริหารจัดการ
ท้ายที่สุดแล้ว สิ่งที่สะท้อนความสำเร็จที่แท้จริงของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ “กำไรสุทธิ” แม้จะมีการขายได้มาก แต่หากมีกำไรน้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะตัวจริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปี 2565 สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันด้านต้นทุน การบริหารจัดการค่าใช้จ่าย และสภาวะตลาดที่ไม่เอื้ออำนวย
ผู้นำด้านกำไรสุทธิ: Land and Houses ยังคงครองแชมป์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่กำไรที่สูงนี้ส่วนหนึ่งมาจากการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ในอันดับ 2 ซึ่งทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท ก็น่าจะเข้าป้ายเป็นอันดับ 1 ได้
AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ในอันดับ 7 ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ติด Top 10 ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากการประมาณการกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และโอกาสที่ต้องคว้า
จากข้อมูลข้างต้น สะท้อนให้เห็นภาพที่ชัดเจนว่า ปี 2566 เป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยรวม ผู้ประกอบการหลายรายต้องเผชิญกับการชะลอตัวของรายได้และแรงกดดันด้านกำไร แม้จะมีบางบริษัทที่ทำผลงานได้ดีเยี่ยม แต่โดยรวมแล้ว การฟื้นตัวยังคงเป็นประเด็นที่ต้องจับตา
สำหรับปี 2567 นี้ ในฐานะผู้ที่ติดตาม วงการอสังหาริมทรัพย์ อย่างใกล้ชิด ผมมองว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องใช้ความรอบคอบและการวางแผนเชิงกลยุทธ์อย่างสูง ปัจจัยแวดล้อมต่างๆ เช่น สภาวะเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ย นโยบายภาครัฐ และพฤติกรรมผู้บริโภค จะยังคงมีบทบาทสำคัญในการกำหนดทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ผู้ประกอบการที่มีความสามารถในการบริหารต้นทุน การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง การบริหารจัดการกระแสเงินสดที่มีประสิทธิภาพ และการปรับตัวให้เข้ากับเทรนด์ใหม่ๆ เช่น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน, อสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า, หรือการนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาใช้ในการขายและการบริการ จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวข้ามความท้าทายนี้ไปได้
สำหรับนักลงทุนและผู้บริโภค การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน การทำความเข้าใจศักยภาพและข้อจำกัดของแต่ละโครงการและผู้พัฒนา เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในการตัดสินใจ การมองหา โอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงเวลาที่ตลาดมีความผันผวน อาจนำมาซึ่งผลตอบแทนที่ดีในระยะยาวได้ หากมีการวิเคราะห์อย่างชาญฉลาด
หากท่านกำลังมองหาคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุน การประเมินมูลค่า อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับศักยภาพของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ต่างๆ ในตลาดประเทศไทย เพื่อประกอบการตัดสินใจที่สำคัญ ขอเชิญทุกท่านติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อให้เราได้ร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่มั่นคงและยั่งยืนในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ไปด้วยกัน