ปี 2566: ทัศนคติเชิงลึกต่อภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย – บทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงของตลาดด้วยความใส่ใจ และปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับหลายๆ องค์กรในภาคธุรกิจนี้ แม้หลายคนจะคาดหวังถึงโมเมนตัมเชิงบวกที่สืบเนื่องมาจากปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดเริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัว แต่ทว่าความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้กลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ก็ยังคงดำเนินต่อไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งในช่วงไตรมาส 4 ซึ่งถือเป็นช่วงไฮซีซั่นของปี ก็ยังไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน จนส่งผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน
จากข้อมูลเชิงลึกที่ Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินศักยภาพและกลยุทธ์ในการรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นในปี 2566 และค้นหาว่าใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิธุรกิจนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่มองข้ามไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยเพียงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าน่าตกใจที่ถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาดอย่างชัดเจน
บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ติดลบถึงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็ประสบปัญหาในทิศทางเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) รายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตเช่นกันว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่น! แชมป์รายได้รวม พร้อมแรงส่งการเติบโต
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: หัวใจหลักของการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริงนั้น ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้ปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรก ย่อมมีการเปลี่ยนแปลง
ตลอดปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ในบรรดาบริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมาก ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งครองอันดับ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ที่น่าเป็นห่วงคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นว่าแรงกดดันนี้ส่งผลกระทบในวงกว้าง
AP (Thailand) แซงหน้า! ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนา สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้เป็นสัญญาณที่ดีว่า กลยุทธ์การขยายธุรกิจสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ของ CPN กำลังเริ่มออกดอกออกผล
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ในที่สุด มาถึงเกณฑ์ชี้วัดที่สำคัญที่สุด นั่นคือ “กำไรสุทธิ” แม้บางบริษัทจะทำรายได้รวมหรือรายได้จากการขายได้ดี แต่หากมีกำไรน้อย หรือไม่สามารถเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้มากพอ ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท
สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565 แสดงให้เห็นถึงความเปราะบางของผลกำไรในภาพรวม
Land and Houses ยังคงยืนหนึ่ง! ผู้นำกำไรสุทธิ แม้รายได้จะเผชิญแรงกดดัน
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แม้ว่า Land and Houses (LH) จะเผชิญกับรายได้รวมและรายได้จากการขายที่ลดลง แต่ก็ยังสามารถรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ เหตุผลหลักมาจากการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) คงจะเข้าป้ายเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่รออยู่ และโอกาสสำหรับผู้เตรียมพร้อม
ข้อมูลผลประกอบการในปี 2566 ที่ได้วิเคราะห์นี้ แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญ จากปัจจัยภายนอกหลายประการ ทั้งภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอน กำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจชะลอตัว รวมถึงต้นทุนการดำเนินงานที่อาจปรับตัวสูงขึ้น
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่พร้อมปรับตัวและมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง การทำความเข้าใจถึงแนวโน้มตลาด การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนานวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไป และการสร้างแบรนด์ให้แข็งแกร่ง จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้บริษัทสามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาเชิงกลยุทธ์เพื่อนำพาธุรกิจของคุณให้เติบโตอย่างยั่งยืนในสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงเช่นนี้ ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมที่จะรับฟังและให้คำแนะนำที่ตรงจุดที่สุด โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อเริ่มต้นการสนทนาและวางแผนอนาคตที่สดใสสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณ.
