วิเคราะห์เจาะลึก: อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครคือตัวจริงในสมรภูมิที่ท้าทาย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ย้อนกลับไปให้ความรู้สึกคล้ายกับช่วงเวลาที่ตลาดกำลังเผชิญกับความไม่แน่นอนสูง แม้ว่าจะมีแรงส่งจากปี 2565 ที่หลายคนคาดหวังว่าจะนำพาธุรกิจไปสู่การเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และสภาวะดังกล่าวก็ยังคงดำเนินต่อเนื่องยาวนาน จนเข้าสู่ช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง ส่งผลให้ภาพรวมของปี 2567 ยังคงมีความท้าทายอยู่ไม่น้อย
ด้วยประสบการณ์ที่สั่งสมมา ผมจึงไม่พลาดที่จะติดตามผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อทำความเข้าใจถึงกลยุทธ์และประสิทธิภาพในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลจากบริษัททั้งหมด 41 แห่ง เพื่อนำมาวิเคราะห์ว่า ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในปีแห่งความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้อสังหาริมทรัพย์ปี 2566: ตัวเลขที่สะท้อนความซบเซา
ภาพรวมของรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขจะดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแนวโน้มเชิงลบที่กระจายตัวอยู่เป็นวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักหน่วง มียอดรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่เผชิญกับรายได้ที่ลดลงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มเดียวกันนี้ นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหา -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21% ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายที่บริษัทเหล่านี้ต้องเผชิญ
แม้แต่ Land and Houses (LH) หนึ่งในยักษ์ใหญ่ของวงการ ก็มีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 อันดับบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงราว -4% ตัวเลขเหล่านี้ชี้ให้เห็นว่า แม้แต่บริษัทที่มีฐานแข็งแกร่งก็ยังได้รับผลกระทบจากสภาวะตลาดที่ชะลอตัว
Sansiri ก้าวขึ้นสู่แชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท โดยสามารถเฉือนอันดับ 2 คือ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปได้อย่างน่าหวุดหวิด อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย อันดับ 4 คือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ อันดับ 5 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ ยูนิเวนเจอร์ (UV) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ สิงห์ เอสเตท (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของความแข็งแกร่ง
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขายเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง เนื่องจากบริษัทใน Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง อาจมีรายได้ส่วนอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการขายโครงการโดยตรง หากเรานับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่างๆ จะเปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญ
จากข้อมูลที่รวบรวมจากทั้ง 41 บริษัท พบว่ารายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจอย่างยิ่งคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และ Land and Houses (LH) ที่แม้จะเป็นบริษัทใหญ่ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่ติดอันดับต้นๆ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ที่น่าสนใจคือ ไม่ใช่แค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่รายได้จากการขายติดลบ แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นสู่เบอร์ 1 ด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถแซงหน้า แสนสิริ (SIRI) ที่ทำรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ขึ้นมาเป็นอันดับ 2 ซึ่งแสนสิริก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย อันดับ 4 คือ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกที่ 13% อันดับ 5 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) ที่ทำรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มกลับมาเครื่องร้อน หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนา มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการฟื้นตัวและสร้างการเติบโตได้เป็นอย่างดี
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่สะท้อนความแข็งแกร่งทางการเงิน
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะขายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถเก็บเกี่ยวผลกำไรเข้ากระเป๋าได้อย่างมีนัยสำคัญ ก็ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง ที่มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็นของ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่สามารถกวาดกำไรสุทธิไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH สามารถครองอันดับ 1 ได้คือ การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท คงจะได้ขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน
อันดับ 3 คือ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่าง แสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท โดยแสนสิริมีการเติบโตของกำไรอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ เอสซี แอสเสท (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 8 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ที่มีกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในอนาคต
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมไว้ ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้ ผมมองว่าปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย สภาวะเศรษฐกิจมหภาค การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย และกำลังซื้อของผู้บริโภค ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่จะกำหนดทิศทางของตลาด
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีการบริหารจัดการที่ดี มีกลยุทธ์ที่ชัดเจนในการรับมือกับความผันผวน และสามารถปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นผู้ที่สามารถสร้างการเติบโตและยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง
หากคุณเป็นนักลงทุน เจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่สนใจในภาพรวมของตลาด การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญในการวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคต หากคุณต้องการคำปรึกษาหรือต้องการเจาะลึกถึงปัจจัยแห่งความสำเร็จที่แตกต่างกันไปในแต่ละบริษัท ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินและการลงทุนอสังหาริมทรัพย์วันนี้ เพื่อให้เราช่วยคุณนำทางสู่เป้าหมายที่ตั้งไว้
