ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: ความท้าทาย, การปรับตัว, และผู้ชนะที่แท้จริงในภาวะชะลอตัว
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 นั้น มีความพิเศษและท้าทายอย่างยิ่ง การคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมของปี 2565 กลับไม่เป็นไปตามที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้ ตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นก็ต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เป็นไฮซีซั่นของภาคอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่แสดงสัญญาณการกลับมาที่ชัดเจน และเมื่อเข้าสู่ปี 2567 ภาพรวมของตลาดก็ยังคงเผชิญกับความท้าทายที่ต่อเนื่องจากปีก่อน
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ การวิเคราะห์นี้มีวัตถุประสงค์เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่ครอบคลุม
ในภาพรวม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาทในปี 2566 ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์นั้นมีความน่ากังวลมากกว่าที่เห็น กล่าวคือ มีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่ รายได้รวมลดลง อย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้รวมในระดับที่น่าเป็นห่วง คือกลุ่มที่รายได้ติดลบกว่า 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงราว -28% นอกจากนี้ยังมี Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
ที่น่าสังเกตคือ แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นหลักของตลาด ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
รายได้สูงสุด 10 อันดับแรก (รายได้รวม): การแข่งขันที่ยังคงเข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ United Palm Oil Industry)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์นั้น ควรพิจารณาจาก รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทหลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่น ๆ นอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพที่ชัดเจนและตรงไปตรงมามากขึ้น
เมื่อประเมินจากรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท มีรายได้จากการขายรวมกันทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่ รายได้จากการขายลดลง จากปี 2565
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมาก ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทขนาดใหญ่ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมใกล้เคียงอันดับหนึ่ง ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่ผู้เล่นรายใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ รายได้จากการขายลดลง จากปีก่อนหน้า
รายได้จากการขายสูงสุด 10 อันดับแรก: การแข่งขันที่แท้จริง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ ด้วยผลประกอบการที่โดดเด่นจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตและปรับตัวของบริษัท
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการบริหารจัดการ
ท้ายที่สุดแล้ว ตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดในการประเมินความสำเร็จที่แท้จริงของบริษัท คือ กำไรสุทธิ (Net Profit) หรือผลกำไรที่บริษัทสามารถเก็บเข้ากระเป๋าได้ แม้รายได้จะสูงเพียงใด แต่หากมีต้นทุนและค่าใช้จ่ายที่สูง ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัท ที่ ผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทมีภาวะขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลง เมื่อเทียบกับปี 2565
กำไรสุทธิสูงสุด 10 อันดับแรก: ผู้ที่แข็งแกร่งที่สุด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท เป็นปัจจัยสำคัญ)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอุตสาหกรรมกำลังเผชิญ ซึ่งรวมถึง การชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่ส่งผลกระทบต่อรายได้และการเติบโตของหลายบริษัท ขณะเดียวกัน ปัจจัยภายนอก เช่น ความผันผวนทางเศรษฐกิจ, อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง, และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนมีส่วนสำคัญในการกำหนดทิศทางของตลาด
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนและการแข่งขันที่สูง การที่บริษัทจะสามารถอยู่รอดและเติบโตได้นั้น จะต้องอาศัยความสามารถในการปรับตัว, การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ, การพัฒนาผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป, รวมถึงการสร้างกลยุทธ์การขายและการตลาดที่แข็งแกร่ง
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการนี้มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อว่าบริษัทที่สามารถแสดงให้เห็นถึง ความแข็งแกร่งทางการเงิน, ความยืดหยุ่นในการดำเนินธุรกิจ, และ วิสัยทัศน์ในการมองเห็นโอกาสใหม่ๆ จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านปี 2567 ไปได้อย่างสง่างาม
หากคุณคือเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมองหาวิธีเพิ่ม รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์, การปรับกลยุทธ์เพื่อเพิ่ม ยอดขายคอนโดมิเนียม หรือ ยอดขายบ้านจัดสรร, หรือกำลังพิจารณา การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในภาวะตลาดเช่นนี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่เข้าใจพลวัตของตลาดอย่างแท้จริง จะเป็นก้าวสำคัญที่จะช่วยให้ธุรกิจของคุณสามารถนำทางฝ่าฟันความท้าทายและคว้าโอกาสท่ามกลางความผันผวนนี้ไปได้ อย่ารอช้าที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมสำหรับธุรกิจของคุณ เพื่อการเติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคต.
