วิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ถอดบทเรียนความท้าทาย สู่การปรับตัวเพื่อความสำเร็จในยุคใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วหลายครั้ง ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น เป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลายบริษัทที่คาดหวังโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อ จนต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 เลยทีเดียว ความไม่แน่นอนทางการเมืองที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ประกอบกับการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย ได้สร้างแรงกดดันอย่างมีนัยสำคัญต่อกำลังซื้อและการตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
Property Mentor ในฐานะสถาบันที่ติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกในตลาดอสังหาริมทรัพย์มาโดยตลอด ได้ทำการสำรวจผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้น และเพื่อระบุ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีที่ผ่านมา
รายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนภาพรวม แต่ไม่ใช่ทั้งหมด
ข้อมูลที่เราได้รวบรวมแสดงให้เห็นว่า ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาท ในปี 2565 อย่างไรก็ตาม หากพิจารณารายบริษัท จะพบว่าน่ากังวลว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท (คิดเป็นกว่า 60%) มีรายได้รวมลดลง
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับที่น่าเป็นห่วง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ซึ่งมีรายได้ติดลบถึงราว -28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ในอัตราที่ใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับรายได้ที่ลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในแง่รายได้รวม ปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของการดำเนินธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงนั้น ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมของหลายบริษัทอาจมีการบวกจากแหล่งอื่นๆ ที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลัก ซึ่งอาจไม่ยั่งยืนในระยะยาว
เมื่อเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาท ในปี 2565 และที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท (คิดเป็นกว่า 73%) ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างหนักในส่วนนี้ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ -40%, และ Land and Houses (LH) ถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในแง่รายได้จากการขาย ปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก โดยมีรายได้จากการขายในปี 2566 สูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาท ในปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการสร้างมูลค่าที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากผลกำไรสุทธิมีน้อย หรือไม่สามารถแปลงเป็นกระแสเงินสดเข้าสู่บริษัทได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็อาจไม่ถือเป็น “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาท ในปี 2565 ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลขาดทุน ซึ่งบางแห่งประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท (คิดเป็นเกือบครึ่ง) มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ยืนหนึ่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ
แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท ในปี 2566 ความสำเร็จนี้ส่วนหนึ่งมาจากกำไรพิเศษ 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุนรวม หากปราศจากรายการนี้ Supalai (SPALI) ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในแง่กำไรสุทธิ ปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
บทเรียนสำคัญและการมองไปข้างหน้าสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
จากข้อมูลข้างต้น ชัดเจนว่าปี 2566 เป็นปีแห่งการพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของแต่ละองค์กรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปัจจัยที่ส่งผลกระทบเชิงลบนั้นมีหลายมิติ ตั้งแต่ภาวะเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ย การเมือง ไปจนถึงพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการนี้มายาวนาน ผมมองเห็นบทเรียนสำคัญ 3 ประการที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องนำไปปรับใช้ เพื่อให้สามารถเติบโตได้อย่างยั่งยืนในอนาคต:
การบริหารต้นทุนและสภาพคล่องอย่างมีประสิทธิภาพ: ในสภาวะที่ยอดขายไม่แน่นอน การควบคุมต้นทุนการก่อสร้างและต้นทุนทางการเงิน รวมถึงการบริหารกระแสเงินสดให้คล่องตัว เป็นหัวใจสำคัญที่จะทำให้บริษัทสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากไปได้ บริษัทที่มีผลประกอบการแข็งแกร่งมักจะมีความสามารถในการบริหารจัดการเหล่านี้ได้อย่างยอดเยี่ยม
การสร้างความแตกต่างและมูลค่าเพิ่มให้กับผลิตภัณฑ์: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเข้าสู่ยุคของการแข่งขันที่สูงขึ้น การนำเสนอโครงการที่มีเอกลักษณ์ ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย และสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มในระยะยาว (เช่น ฟังก์ชันการใช้งานที่เหนือกว่า, เทคโนโลยีที่ทันสมัย, หรือทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโต) จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้โครงการได้รับการยอมรับและขายได้
การมองหาโอกาสในความท้าทายและการปรับตัวอย่างรวดเร็ว: แม้ปี 2566 จะเป็นปีที่ท้าทาย แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถเติบโตได้อย่างน่าประทับใจ เช่น แสนสิริ และ SC Asset ที่สามารถเพิ่มรายได้และกำไรได้ การปรับตัวอย่างรวดเร็วต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาด การใช้เทคโนโลยีดิจิทัลในการเข้าถึงลูกค้า และการมองหาโมเดลธุรกิจใหม่ๆ (เช่น การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตแบบผสมผสาน หรือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า) คือกุญแจสำคัญในการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
แนวโน้มปี 2567 และการเตรียมพร้อมสำหรับอนาคต
แม้ข้อมูลจากปี 2566 จะบ่งชี้ถึงความท้าทายที่ยังคงมีอยู่ต่อเนื่องในปี 2567 แต่ผมเชื่อมั่นในศักยภาพและความสามารถในการปรับตัวของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ด้วยประสบการณ์ที่สั่งสมมา ผมมองว่าปี 2567 จะเป็นปีแห่งการ “ฟื้นตัวอย่างระมัดระวัง” สำหรับภาพรวมตลาด โดยมีปัจจัยบวกจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ และการผ่อนคลายมาตรการทางการเงินที่อาจเกิดขึ้น
สำหรับผู้ประกอบการ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลง และการวางกลยุทธ์ที่สอดคล้องกับสถานการณ์ คือสิ่งที่จำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อให้สามารถคว้าโอกาสและก้าวข้ามความท้าทายไปสู่การเติบโตที่ยั่งยืน
หากคุณคือผู้ประกอบการ หรือนักลงทุนที่ต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงกลยุทธ์เพื่อนำไปปรับใช้กับธุรกิจของคุณ Property Mentor พร้อมที่จะเป็นพันธมิตรในการวิเคราะห์และให้คำปรึกษา เพื่อให้คุณสามารถนำพาองค์กรของคุณไปสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา โปรดติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่การเติบโตที่มั่นคงในวันนี้
