ปี 2566: ปรากฏการณ์ “อสังหาฯ ชะลอตัว” – ถอดรหัสกลยุทธ์ผู้ชนะที่แท้จริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดขึ้นลงมาแล้วหลายครั้ง แต่ปี 2566 ที่ผ่านมานั้น ถือเป็นบทพิสูจน์ที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการทุกราย จากความคาดหวังที่ว่าโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 จะพาตลาด อสังหาริมทรัพย์ ให้ทะยานต่อไป กลับกลายเป็นว่าตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนสิ้นปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย ก็ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งนัก และสถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
ด้วยความมุ่งมั่นที่จะทำความเข้าใจกลไกตลาดและประเมินศักยภาพของผู้เล่นหลักในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้งหมด 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างไร ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตท่ามกลางความผันผวนนี้ได้ และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และปริมณฑล
ภาพรวมรายได้: การปรับตัวที่หลากหลายในตลาดอสังหาริมทรัพย์
จากการสำรวจ พบว่าตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าสนใจว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งล้วนแล้วแต่มีรายได้ลดลงไปราว 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่ประสบปัญหา -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% ตัวเลขเหล่านี้ชี้ให้เห็นถึงความยากลำบากในการบริหารจัดการต้นทุนและยอดขายในช่วงเวลาที่ตลาดมีความอ่อนไหว
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในเสาหลักของ อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในบรรดา 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ว่า แม้แต่บริษัทที่แข็งแกร่ง ก็ยังต้องเผชิญกับความท้าทายในการรักษาการเติบโต
แสนสิริผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม! การแข่งขันที่เข้มข้นในกลุ่ม Top 10
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
การที่แสนสิริสามารถขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้รวมได้อย่างน่าประทับใจ สะท้อนถึงความสำเร็จในการดำเนินกลยุทธ์ทางการตลาดและการขายที่สามารถเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มลูกค้าที่มองหา คอนโดกรุงเทพ หรือ บ้านพร้อมอยู่ คุณภาพสูง
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดแกนหลักที่สะท้อนผลการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่า การวัดผลสำเร็จที่แท้จริงของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการรวมรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาด้วย เช่น การให้เช่า หรือการบริหารจัดการ ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาและขายโครงการโดยตรง เมื่อเราแยกพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย จะพบว่าภาพรวมของ 10 อันดับแรกมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ
ตลอดปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายลดลงอย่างมาก ได้แก่ Raimon Land (-78%), L.P.N. Development (-40%) และน่าตกใจยิ่งกว่านั้นคือ Land and Houses (-38%) แม้แต่ AP (Thailand) ในฐานะผู้นำตลาด อสังหาริมทรัพย์แนวราบ ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และสิ่งที่น่าจับตามองคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นว่า การรักษาฐานลูกค้าและการสร้างยอดขายใหม่นั้นเป็นความท้าทายที่ทุกคนต้องเผชิญ
AP (Thailand) กลับสู่ตำแหน่งผู้นำรายได้จากการขาย! การแข่งขันที่ดุเดือดในตลาดบ้านจัดสรร
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
การที่ AP (Thailand) กลับมาทวงตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายได้สำเร็จ แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งในการบริหารจัดการโครงการ บ้านเดี่ยว และ ทาวน์เฮาส์ รวมถึงการเข้าถึงตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ได้อย่างตรงจุด ขณะที่แสนสิริที่เติบโต 7% ก็ยังคงเป็นคู่แข่งที่น่าจับตามอง SC Asset ที่เติบโตถึง 13% ก็เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าชื่นชมในการบริหารจัดการโครงการ
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทในการพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ หลากหลายรูปแบบ ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงามในปี 2566 โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นการตอกย้ำศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่การเป็นผู้พัฒนา โครงการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริงในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่ในท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือสิ่งที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน การดำเนินงาน และความสามารถในการสร้างผลตอบแทนที่แท้จริงให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งชี้ให้เห็นว่า การบริหารจัดการทางการเงินที่เข้มแข็งและกลยุทธ์ที่รอบคอบเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ท้าทายนี้
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไร! บทพิสูจน์ของกลยุทธ์การบริหารจัดการ
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แม้ว่า Land and Houses จะมีรายได้รวมลดลง แต่การสามารถกวาดกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาทนั้น เป็นผลมาจากปัจจัยพิเศษคือ การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการสร้างรายได้จากสินทรัพย์ทางเลือกอื่น ๆ หากไม่นับปัจจัยนี้ ศุภาลัยและ AP (Thailand) จะเป็นผู้นำในด้านกำไรสุทธิอย่างแท้จริง การที่แสนสิริเติบโตของกำไรถึง 42% แสดงให้เห็นถึงความสำเร็จในการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาด และการบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ
อนาคตตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายและโอกาสที่รออยู่
จากข้อมูลทั้งหมดนี้ เป็นที่ชัดเจนว่า ปี 2566 เป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับ อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยรวม อย่างไรก็ตาม การที่บริษัทต่าง ๆ สามารถปรับตัวและสร้างผลประกอบการที่แตกต่างกันไปนี้ สะท้อนให้เห็นถึงความยืดหยุ่นและความสามารถในการแข่งขันที่แตกต่างกันของผู้ประกอบการแต่ละราย
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนและแรงกดดันในตลาด อสังหาริมทรัพย์ อย่างต่อเนื่อง แต่ในขณะเดียวกัน ก็เป็นโอกาสสำหรับบริษัทที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง มีการบริหารจัดการต้นทุนที่ดี และสามารถตอบสนองความต้องการของตลาดได้อย่างแม่นยำ
หากคุณเป็นนักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดยิ่งขึ้น เราเชื่อมั่นว่า การเข้าใจในพลวัตของตลาด อสังหาริมทรัพย์ราคาดี และปัจจัยที่ขับเคลื่อนความสำเร็จของบริษัทชั้นนำ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่การลงทุนที่ยั่งยืน
หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงกลยุทธ์ หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อนำทางธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ของคุณให้ก้าวผ่านความท้าทายและคว้าโอกาสในตลาดปี 2567 โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันวางแผนและสร้างอนาคตที่สดใสให้กับวงการ อสังหาริมทรัพย์ ของคุณ
