อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: แข่งขันเดือด กลยุทธ์พลิกเกม สู่การยืนหยัดในตลาดที่ท้าทาย
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและความผันผวนของตลาดมาไม่น้อย แต่ปี 2566 ถือเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง สภาพการณ์ที่คาดการณ์ไว้ว่าจะคึกคักต่อเนื่องจากโมเมนตัมของปี 2565 กลับกลายเป็นช่วงเวลาแห่งการชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ การเลือกตั้งครั้งใหญ่ที่กำลังจะมาถึงได้สร้างแรงกดดันให้กับภาคธุรกิจ ก่อนที่จะต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลซื้อขายที่ปกติจะคึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และภาพรวมที่ส่งต่อมายังต้นปี 2567 ก็ยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
Property Mentor ในฐานะผู้ติดตามข้อมูลเชิงลึก ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ประสิทธิภาพในการรับมือกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปในปี 2566 และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้ปี 2566: การปรับฐานครั้งใหญ่ของรายได้รวม
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท คิดเป็นการหดตัวประมาณ 1.2% อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียดจะพบว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึง 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งล้วนติดลบในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ที่เป็นเสาหลักของวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังได้รับผลกระทบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 5 บริษัทกลับมีรายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงไม่ถึง 1% แต่ก็ยังอยู่ในแดนลบ, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันด้านรายได้รวม 10 อันดับสูงสุด: แสนสิริผงาด คว้าชัยเหนือ AP (Thailand)
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถทำรายได้ไปถึง 39,082 ล้านบาท เฉือนเอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี ในอันดับที่ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับที่ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับที่ 6 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ Univentures) ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนกำลังซื้อที่แท้จริง
การวิเคราะห์รายได้รวมอาจไม่สามารถสะท้อนภาพที่สมบูรณ์ได้ทั้งหมด เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากธุรกิจอื่นเข้ามาเสริม แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการขายและการตอบรับของตลาดที่มีต่อโครงการที่อยู่อาศัยโดยตรง เราจะเห็นการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ
สำหรับทั้ง 41 บริษัท รายได้จากการขายรวมในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างรุนแรง เช่น Raimon Land (RML) ที่ติดลบถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งอยู่ในอันดับต้นๆ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย: ยุทธศาสตร์การตลาดที่แข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับขึ้นมาเป็นผู้นำด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท แต่แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถทำรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับที่ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และยังเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงมาก Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับที่ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับที่ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จากการขายจะลดลง 24% ก็ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาเงียบๆ แต่มีผลงานที่สม่ำเสมอในอันดับที่ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) อยู่ในอันดับที่ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท
บทสรุปของ “กำไรสุทธิ”: เกณฑ์วัดความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะสามารถทำยอดขายได้สูงเพียงใด หากมีอัตรากำไรที่ต่ำ ก็ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิ 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ: กลยุทธ์การบริหารต้นทุนและสินทรัพย์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์เก่า ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH มีกำไรสูงในครั้งนี้ มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ อันดับ 2 คือ Supalai (SPALI) ที่ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนก็ตาม
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับที่ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับที่ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับที่ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) อยู่ในอันดับที่ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและโอกาสที่ซ่อนเร้น
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายอย่างแท้จริง แนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงคาดการณ์ได้ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากไม่แพ้กัน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมมองว่าปี 2567 จะเป็นช่วงเวลาที่ผู้ประกอบการต้องงัดกลยุทธ์ที่เหนือชั้นออกมาใช้ ไม่ว่าจะเป็นการบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การปรับโมเดลธุรกิจให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว การให้ความสำคัญกับโครงการที่มีศักยภาพและสามารถสร้างผลตอบแทนที่มั่นคง รวมถึงการใช้เทคโนโลยีและนวัตกรรมในการพัฒนาโครงการและการตลาด
การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทยยังมีแนวโน้มที่จะทวีความรุนแรงขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่ม บ้านเดี่ยว กรุงเทพ และ คอนโดมิเนียม ราคาเหมาะสม ซึ่งยังคงเป็นที่ต้องการของตลาด อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการที่สามารถเข้าใจถึงความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค สามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ทั้งในด้านทำเล คุณภาพ และราคา รวมถึงการสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในช่วงภาวะตลาดที่ท้าทายเช่นนี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การวิเคราะห์แนวโน้มเศรษฐกิจมหภาค และการประเมินศักยภาพของแต่ละบริษัทอย่างรอบคอบ ถือเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง โอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ไทย อาจซ่อนตัวอยู่ในบริษัทที่มีการบริหารจัดการที่ดี มีวิสัยทัศน์ที่ชัดเจน และสามารถปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดได้อย่างรวดเร็ว
หากคุณกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยในภาวะปัจจุบัน หรือกำลังมองหา โครงการบ้านใหม่ กรุงเทพ ที่น่าสนใจและมีศักยภาพในการเติบโต อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อพูดคุยและรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญของเรา ที่พร้อมจะพาคุณไปสู่การตัดสินใจลงทุนที่ชาญฉลาดและคุ้มค่าที่สุด
