วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – บทเรียนแห่งความท้าทายและการปรับตัวของผู้ประกอบการ
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 นี้ ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างยิ่ง การคาดการณ์ที่ว่าโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 จะส่งต่อไปยังปีถัดไปนั้น กลับไม่เป็นไปตามที่หลายฝ่ายคาดหวัง ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างรวดเร็วตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และสถานการณ์ดังกล่าวก็ยังคงต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสสุดท้าย ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างมีนัยสำคัญ และแนวโน้มที่เห็นในปี 2566 นี้ ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์อย่างลึกซึ้งยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท ในปี 2566 เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแท้จริงในสภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความผันผวน
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณการหดตัวที่ต้องจับตา
ในภาพรวม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในข่ายการวิเคราะห์ สามารถทำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท การลดลงนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
หลายบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้รวมในระดับที่น่ากังวล บริษัทอย่าง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) มีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึงกว่า 28% ในขณะที่ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทย ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงแนวโน้มการลดลงของรายได้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันในอันดับ Top 10: แสนสิริ ผงาดขึ้นนำ คว้าแชมป์รายได้รวม
เมื่อพิจารณาในแง่ของรายได้รวม 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 ได้แก่ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ซึ่งเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี
อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City (U) (เดิมคือ U City) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และสิงห์ เอสเตท (S) ในอันดับ 10 ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการขายจริง ๆ ของผู้ประกอบการ เราจำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้จากแหล่งอื่น ๆ มาประกอบ ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาและขายโครงการโดยตรง
จากการรวบรวมข้อมูลของทั้ง 41 บริษัท พบว่า สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท การลดลงนี้มีความรุนแรงกว่ารายได้รวม โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
บริษัทอย่าง Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% ขณะที่ L.P.N. Development (LPN) มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจยิ่งกว่านั้นคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยถึง 2%
ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายที่ผู้ประกอบการทุกขนาดต้องเผชิญ
AP (Thailand) ทวงคืนแชมป์รายได้จากการขาย: ความแข็งแกร่งที่พิสูจน์ได้
เมื่อพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” 10 อันดับแรกของปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดย AP (Thailand) (AP) กลับขึ้นมาครองอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถแซงหน้า แสนสิริ (SIRI) ที่มีรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ไปได้
แสนสิริ (SIRI) เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายให้เป็นบวกได้ถึง 7% แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการปรับตัวและบริหารจัดการ
อันดับ 3 ตกเป็นของ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13%
Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้จะเผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายค่อนข้างมาก แต่ Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ได้ในอันดับ 8 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท
Quality House (QH) เข้ามาเงียบๆ แต่สม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลจากการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนา มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายได้อย่างมีนัยสำคัญ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว การจะตัดสินว่าใครคือผู้ชนะที่แท้จริง เราต้องพิจารณาถึง “กำไรสุทธิ” ซึ่งเป็นตัวบ่งชี้ความสามารถในการทำกำไรและสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565 ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันด้านต้นทุนและความสามารถในการบริหารจัดการกำไร
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นแชมป์กำไรสูงสุด: การบริหารจัดการที่แข็งแกร่งท่ามกลางความผันผวน
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่สามารถทำกำไรได้สูงสุด Top 10 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ซึ่งสามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่าจะมีรายได้รวมลดลงมากก็ตาม เหตุผลสำคัญประการหนึ่งคือ การรับรู้กำไรจำนวน 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งช่วยเสริมผลประกอบการในปีนี้ได้อย่างมาก
หากไม่มีรายการพิเศษดังกล่าว อันดับ 2 อย่าง ศุภาลัย (SPALI) ก็มีโอกาสที่จะขึ้นเป็นอันดับ 1 โดยในปี 2566 ศุภาลัยทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว
อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25% ก็ตาม
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างเล็กน้อย
Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท
และอันดับ 10 คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากการประมาณการกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท) ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการเติบโตที่แข็งแกร่งและศักยภาพในการทำกำไรจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
บทสรุปและทิศทางในอนาคต: ความท้าทายยังคงอยู่ การปรับตัวคือหนทางสู่ความสำเร็จ
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นภาพที่ชัดเจนของปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยภายนอกและปัจจัยภายในประเทศ การแข่งขันที่รุนแรง ต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้น และความผันผวนของกำลังซื้อ ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการทุกรายต้องให้ความสำคัญ
ปี 2567 คาดการณ์ว่าจะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการที่สามารถอยู่รอดและเติบโตได้ จะต้องเป็นผู้ที่มีกลยุทธ์ที่ชัดเจน มีความยืดหยุ่นในการปรับตัว สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ สร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และที่สำคัญที่สุดคือ มีการบริหารจัดการทางการเงินที่แข็งแกร่งเพื่อรองรับความผันผวนที่อาจเกิดขึ้น
หากคุณเป็นนักลงทุน นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่สนใจในภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์นี้เป็นเพียงจุดเริ่มต้น การทำความเข้าใจในรายละเอียดของแต่ละบริษัท การติดตามแนวโน้มตลาดอย่างใกล้ชิด และการประเมินโอกาสและความเสี่ยง จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ต่อไป
หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึก หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อวางแผนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณในปี 2567 ให้ประสบความสำเร็จ โปรดติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรา เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของคุณในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
