วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – บทสรุปผลประกอบการบริษัทจดทะเบียนและความท้าทายสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมมองว่าปี 2566 เป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งยวดสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ความคาดหวังในช่วงต้นปีจะเต็มเปี่ยมไปด้วยโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 ที่เริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัว แต่ภาพความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนต่อไป
เพื่อสะท้อนภาพรวมและประเมินศักยภาพของแต่ละบริษัท Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง ซึ่งครอบคลุมบริษัทชั้นนำและบริษัทที่มีบทบาทสำคัญในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับสถานการณ์อันผันผวนนี้ได้อย่างแข็งแกร่ง และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีที่ผ่านมา
รายได้รวม: สัญญาณการทรงตัวที่มาพร้อมกับความเปราะบาง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยเพียงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขภาพรวมนี้อาจดูเหมือนไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความเปราะบางที่ซ่อนอยู่ภายใต้ภาพรวมที่ดูเหมือนจะทรงตัว
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในอัตราที่สูงอย่างมีนัยสำคัญ เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LL) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City Public Company Limited (U) (เดิมคือ Univentures) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท Fraser Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) อยู่ในอันดับ 8 ที่ 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate Public Company Limited (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: หัวใจสำคัญที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดกันที่ผลงานกันอย่างแท้จริงแล้ว รายได้จากการขายถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด มีหลายบริษัทที่ได้รับรายได้จากแหล่งอื่นมาช่วยเสริม แต่ถ้านับเฉพาะรายได้จากการขาย “โฉมหน้า” ของ Top 10 และอันดับต่างๆ จะเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
ในภาพรวม 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นอันดับ 1 ในแง่รายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ติดลบ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) โชว์ฟอร์มสุดแกร่ง ขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้: อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ซึ่งแซงหน้า Sansiri (SIRI) ในอันดับ 2 ที่มีรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แต่ Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 4 ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่มีรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Fraser Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ก็ยังเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House Public Company Limited (QH) ซึ่งมักจะปรากฏชื่ออยู่เสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect Public Company Limited (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่โดดเด่นจนต้องกล่าวถึงเป็นพิเศษคือ Central Pattana Public Company Limited (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากท้ายที่สุดแล้วมีกำไรน้อย หรือเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมถือว่าไม่ใช่ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่าจะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่สาเหตุหลักของกำไรที่สูงนี้มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งมีกำไรจากการขายราว 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) คงก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 4 คือ Sansiri (SIRI) ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% และอันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25%
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Fraser Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ไม่สิ้นสุดและโอกาสสำหรับผู้ปรับตัว
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ เป็นเครื่องสะท้อนสถานการณ์ที่เกิดขึ้นจริงในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 และจากภาพรวมที่ปรากฏ คาดการณ์ได้ว่าปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ยากลำบากและเต็มไปด้วยความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ปัจจัยต่างๆ เช่น ความผันผวนทางเศรษฐกิจมหภาค, อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่, การแข่งขันที่รุนแรงทั้งในตลาดที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน, รวมถึงกฎระเบียบและมาตรการต่างๆ ที่อาจส่งผลกระทบต่อธุรกิจ ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสนใจและวางแผนรับมืออย่างรอบคอบ
สำหรับผม ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่คลุกคลีในวงการมานาน มองเห็นโอกาสอยู่เสมอ แม้ในยามวิกฤต บริษัทที่มีความเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง, มีกลยุทธ์ที่ยืดหยุ่น, สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ, และที่สำคัญที่สุดคือ สามารถสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในยุคปัจจุบัน จะเป็นผู้ที่สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เพียงแค่การสร้างบ้านขาย แต่เป็นการสร้าง “มูลค่า” และ “ประสบการณ์” ให้กับผู้คน การปรับตัวให้ทันต่อเทรนด์การเปลี่ยนแปลงของผู้บริโภค ทั้งในเรื่องของทำเลที่ตั้ง, รูปแบบการอยู่อาศัย, ฟังก์ชันการใช้งาน, ไปจนถึงการนำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยยกระดับคุณภาพชีวิต, และการให้ความสำคัญกับการพัฒนาที่ยั่งยืน ล้วนเป็นปัจจัยที่จะสร้างความแตกต่างและเสริมสร้างความแข็งแกร่งในระยะยาว
หากคุณเป็นนักลงทุน, ผู้ประกอบการ, หรือแม้แต่ผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 ตามข้อมูลที่นำเสนอไปนี้ จะเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญในการตัดสินใจและวางแผนสำหรับอนาคต
ถึงเวลาแล้วที่คุณจะคว้าโอกาสและวางกลยุทธ์เพื่อความสำเร็จในภาคอสังหาริมทรัพย์! เข้าร่วมการสัมมนาออนไลน์พิเศษของเรา “วิเคราะห์เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2025: กลยุทธ์ฝ่าวิกฤตสู่การเติบโตอย่างยั่งยืน” ที่จะจัดขึ้นในวันที่ XX เดือน XX ปี 2567 เพื่อรับฟังมุมมองเชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญตัวจริง พร้อมเทคนิคและเครื่องมือที่จะช่วยให้คุณเดินหน้าได้อย่างมั่นคงท่ามกลางความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังจะมาถึง ลงทะเบียนด่วน! ที่ [ลิงก์ลงทะเบียน]
