ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: บทสรุปของผู้ชนะและผู้รอด จากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 เป็นอีกปีที่สร้างความประหลาดใจและท้าทายให้กับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างแท้จริง หลังจากที่หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าภาคธุรกิจจะสามารถต่อยอดโมเมนตัมอันแข็งแกร่งจากปี 2565 ได้ การชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญกลับปรากฏขึ้นก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนและยอดขาย อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และเมืองหลักอื่นๆ ยังคงซบเซาต่อเนื่องจนเข้าสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และจากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง โดย Property Mentor เผยให้เห็นภาพที่น่าสนใจถึงผลประกอบการในปี 2566 ว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถรับมือกับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ได้ดี และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่ยังคงสามารถสร้างการเติบโตและผลกำไรได้ท่ามกลางความท้าทาย
รายได้รวม: ภาพรวมที่ซบเซา แต่ยังมีสัญญาณแห่งความแข็งแกร่ง
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนถึงภาพรวมที่ชะลอตัวของอุตสาหกรรม อย่างไรก็ตาม การเจาะลึกในรายละเอียดรายบริษัทเผยให้เห็นความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง
บริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้ติดลบอย่างหนัก ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%) แม้แต่ Land and Houses ผู้นำในตลาด อสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต และเมืองท่องเที่ยวอื่นๆ ก็ยังคงมีรายได้รวมลดลงถึง 18%
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12%
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการแข่งขันที่เข้มข้น:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
U City (เดิมคือ Grand Unity Development): 17,672 ล้านบาท (หากอ้างอิงจาก Univentures อาจต้องตรวจสอบชื่อบริษัทอีกครั้ง หรืออาจหมายถึงกลุ่มธุรกิจที่รวมอยู่)
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสามารถในการแข่งขัน
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผมในฐานะผู้ที่คลุกคลีกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มาอย่างยาวนาน การวัดผลประกอบการที่แท้จริงควรพิจารณาจาก รายได้จากการขาย เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่นๆ ที่ไม่ใช่การขายโครงการโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย กลุ่มบริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ในกลุ่มนี้ บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (-78%), L.P.N. Development (เกือบ -40%), และ Land and Houses (-38%) แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ความน่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขาย
AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงการแข่งขันที่เข้มข้นและกลยุทธ์การตลาดที่แตกต่างกัน:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท (กลับมาเป็นอันดับ 1)
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% และเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเพิ่มขึ้น)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท (รักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น)
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และก้าวขึ้น Top 5)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท (ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง)
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% ก็ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มแสดงศักยภาพอย่างชัดเจนจากการพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทฯ สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่ 2,870 ล้านบาท สะท้อนถึงความสำเร็จของกลยุทธ์การขยายพอร์ตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มเซ็นทรัล
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการบริหารจัดการและสร้างผลตอบแทน
ท้ายที่สุดแล้ว ความสามารถในการทำกำไรสุทธิคือเครื่องพิสูจน์ที่แท้จริงถึงประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ แต่ละแห่ง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทที่สามารถทำกำไรสูงสุดในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (เป็นแชมป์กำไรสูงสุด แม้รายได้จะลดลง สาเหตุหลักมาจากกำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท (เกือบเข้าป้ายอันดับ 1 หากไม่นับปัจจัยพิเศษของ Land and Houses)
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42% อย่างน่าประทับใจ)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่มผู้นำ)
SC Asset Corporation: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567
ข้อมูลทั้งหมดที่ Property Mentor รวบรวมมา ชี้ให้เห็นว่าปี 2566 เป็นปีแห่งการทดสอบความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ในประเทศไทย แม้ภาพรวมจะมีความท้าทาย แต่ก็ยังมีผู้ประกอบการที่สามารถสร้างผลงานโดดเด่นได้ด้วยกลยุทธ์ที่รอบคอบ การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาด
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับความยากลำบากเช่นเดิม ปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภค จะยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่มีอิทธิพลต่อ ตลาดบ้านและคอนโด รวมถึง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการ ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อว่าบริษัทที่มีความสามารถในการปรับตัวสูง มีนวัตกรรมในการพัฒนาผลิตภัณฑ์ และเข้าใจความต้องการของลูกค้าอย่างแท้จริง จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านความท้าทายเหล่านี้ไปได้
หากคุณคือหนึ่งในผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการวางกลยุทธ์สำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในสภาวะที่ซับซ้อนนี้ หรือนักลงทุนที่ต้องการเข้าใจภาพรวมตลาดอย่างลึกซึ้ง เพื่อตัดสินใจลงทุนอย่างชาญฉลาด ขอเชิญชวนให้เข้ามาพูดคุยแลกเปลี่ยนมุมมองกับผู้เชี่ยวชาญ เพื่อค้นหาโอกาสและเตรียมพร้อมรับมือกับอนาคตของ อสังหาริมทรัพย์ไทย ไปด้วยกัน.
