วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทพิสูจน์ความแกร่งท่ามกลางความท้าทาย กลยุทธ์สู่ความสำเร็จของบริษัทชั้นนำ
จากมุมมองของผู้ที่คลุกคลีในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมขอย้อนทวนภาพรวมอันซับซ้อนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งนับเป็นปีแห่งการประเมินผลเชิงลึกอย่างแท้จริง แม้ว่าความคาดหวังจะเริ่มต้นด้วยโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่ดูเหมือนว่าภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังจะกลับมา “take off” ทว่าความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจนก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และความซบเซานี้ยังคงทอดยาวต่อเนื่องจนสิ้นปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายคนหวัง และน่าเสียดายที่แนวโน้มเชิงลบนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 อย่างละเอียด ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ผันผวนและท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถรักษาความเป็นผู้นำหรือแม้กระทั่งก้าวข้ามคู่แข่งไปได้
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่บอกเล่าเรื่องราวของการปรับตัว
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่บริษัทส่วนใหญ่เผชิญ
บริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้ในระดับที่น่ากังวล ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) โดยเฉพาะ LPN ที่รายงานว่ารายได้ลดลงถึงราวๆ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับสถานการณ์ที่คล้ายคลึงกัน โดยมีรายได้ติดลบที่ -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสลบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในบรรดา 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายงานว่ารายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% รวมถึง Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม: ภาพสะท้อนกลยุทธ์ที่ตอบโจทย์ตลาด
เมื่อเจาะลึกรายชื่อ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) สามารถคว้าตำแหน่งอันดับ 1 ไปครองได้อย่างน่าประทับใจ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% และเบียด AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิวในอันดับ 2 ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
บริษัทที่เหลือใน Top 10 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, U City (U) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ในอันดับ 10 ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งในธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณา รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นปัจจัยสำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากบริษัทชั้นนำหลายแห่งมีรายได้ส่วนอื่นเข้ามาเสริมพอร์ต แต่หากวัดกันที่ความสามารถในการสร้างรายได้จากกิจกรรมหลักของการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรงแล้ว โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมมีการเปลี่ยนแปลง
ภาพรวมของรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์นี้เห็นได้ชัดในบริษัทอย่าง Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78% L.P.N. Development (LPN) ก็เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำในด้านรายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ได้มีเพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ ในบรรดา 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขาย: กลยุทธ์การตลาดที่เข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่มีรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่งที่อันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) สร้างความประหลาดใจด้วยการก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และยังเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในเชิงบวกด้วยอัตรา 13% Pruksa Holding (PPH) ติดใน Top 5 ที่อันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ Land and Houses (LH) ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) ในอันดับ 8 แม้รายได้จะลดลงถึง -24% ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาอย่างเงียบๆ แต่ก็มีผลงานที่สม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองอย่างยิ่งคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหม่ที่เริ่มแสดงศักยภาพอย่างโดดเด่น หลังจากที่ได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีของการเติบโตในระยะยาว
กำไรสุทธิ: ดัชนีชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ถึงแม้ว่าตัวเลขรายได้จะดูน่าประทับใจ แต่ในท้ายที่สุดแล้ว กำไรสุทธิ (Net Profit) คือตัวชี้วัดสำคัญที่สุดที่สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและประสิทธิภาพในการทำธุรกิจของแต่ละบริษัท ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราวๆ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และยังไม่สามารถพลิกฟื้นกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ: บทเรียนจากการบริหารจัดการสินทรัพย์
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ในด้านกำไรสุทธิไว้ได้ แม้ว่าจะมีรายได้รวมลดลง แต่ก็สามารถทำกำไรในปี 2566 ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ความสำเร็จนี้ส่วนหนึ่งมาจากผลกำไรจำนวน 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ซึ่งเป็นการบริหารจัดการสินทรัพย์ที่มีประสิทธิภาพอย่างสูง หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ในอันดับ 2 คงจะก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำแทน โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ในอันดับ 3 ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri (SIRI) ในอันดับ 4 แสดงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 42% Origin Property (ORI) ติดในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25% ก็ตาม
บริษัทที่เหลือใน Top 10 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ในอันดับ 7 ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 8 ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 9 ทำกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวเพื่อความอยู่รอดและการเติบโตในอนาคต
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญอยู่ในปี 2566 และแนวโน้มในปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน สภาพเศรษฐกิจมหภาคที่ยังมีความไม่แน่นอน อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง รวมถึงกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจจะยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่บริษัทต่างๆ ต้องเผชิญ
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีกลยุทธ์การตลาดที่โดดเด่น การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการนำเสนอนวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปเท่านั้นที่จะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การติดตามแนวโน้มเหล่านี้อย่างใกล้ชิด และการทำความเข้าใจกลยุทธ์ที่ประสบความสำเร็จของบริษัทชั้นนำ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจและวางแผนธุรกิจของคุณในอนาคต
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงการประเมินศักยภาพโครงการ หรือการวางแผนกลยุทธ์การขายที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อให้เราได้ร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้ประสบความสำเร็จในทุกสภาวะตลาด
