ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอดในวงการ
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดอย่างใกล้ชิด ปี 2566 เป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งหลายฝ่ายคาดหวังว่าจะเป็นปีแห่งการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งหลังจากได้รับแรงส่งจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความเงียบเหงาได้ปกคลุมต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งความคึกคัก ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์ยังคงไม่สู้ดีนักเมื่อเราก้าวเข้าสู่ปี 2567
เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างโดดเด่นท่ามกลางความท้าทายนี้
รายได้รวมภาพรวม: ตัวเลขที่สะท้อนความอึมครึมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่แตกต่างกันมากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่าเป็นห่วงที่ 25 จาก 41 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงความยากลำบากที่หลายองค์กรต้องเผชิญ
บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้อย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญกับการลดลงในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) รายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงแรงกดดันในตลาดที่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการหลายราย
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่เช่น Land and Houses (LH) ก็ยังรายงานว่ามีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 แห่ง มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9%, และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4% ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นว่าไม่มีใครรอดพ้นจากภาวะตลาดที่ชะลอตัวได้อย่างสมบูรณ์
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนกำลังซื้อและกำลังซื้อจริง
เมื่อพิจารณาที่ รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการขายจริงและกำลังซื้อของผู้บริโภค จะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย
ในแง่ของรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) ขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายไว้ได้ถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้ 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จเป็นอันดับ 4 ด้วยรายได้ 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PSH) ตามมาเป็นอันดับ 5 ด้วยรายได้ 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้จะเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง แต่ก็ยังประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Fraser’s Property (Thailand) (FPT) มาในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 8 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาอย่างเงียบๆ แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ที่อันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า เป็นสัญญาณที่ดีถึงศักยภาพในการเติบโตในอนาคต
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์
แม้จะทำรายได้จากการขายได้มากเพียงใด หากกำไรสุทธิไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง ก็ยังไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ซึ่งมีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด ด้วยปัจจัยพิเศษ
Land and Houses (LH) ยังคงเป็นผู้นำด้านกำไรสูงสุดในปี 2566 ด้วยกำไรถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรที่สูงนี้มาจากผลกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากปราศจากรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท คงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 อย่างแน่นอน AP (Thailand) (AP) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท ห่างกันเพียงเล็กน้อย Sansiri (SIRI) โชว์ผลงานการเติบโตแบบก้าวกระโดด โดยมีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไร 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation (SC) ตามมาในอันดับ 6 ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ทำกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Fraser’s Property (Thailand) (FPT) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากการประมาณการกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและกลยุทธ์สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567
การวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทยในปี 2566 ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ยังคงดำเนินต่อไป สภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังไม่แน่นอน อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และความผันผวนของกำลังซื้อผู้บริโภค ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญในปี 2567 แนวโน้ม ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และหัวเมืองใหญ่ยังคงมีการแข่งขันสูง การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจึงต้องมีความละเอียดอ่อนและตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของลูกค้ามากขึ้น
ผู้ประกอบการที่ประสบความสำเร็จในปีที่ผ่านมา มักมีกลยุทธ์ที่โดดเด่นในการบริหารจัดการต้นทุน การควบคุมการเงินอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง และการปรับตัวเข้ากับเทรนด์ตลาด เช่น การพัฒนาโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม (Green Building) หรือการนำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการขายและการบริหารโครงการ (PropTech)
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือต้องการซื้อที่อยู่อาศัย การทำความเข้าใจในสภาวะตลาดอย่างลึกซึ้งเช่นนี้ จะช่วยให้สามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและมองเห็นโอกาสท่ามกลางความท้าทาย
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่ต้องการวางแผนกลยุทธ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านในปี 2567 หรือกำลังมองหาคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เราพร้อมให้คำแนะนำและเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนธุรกิจของท่านไปสู่ความสำเร็จ โปรดติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการพูดคุยเกี่ยวกับเป้าหมายและความต้องการของท่าน
