บทสรุปผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2566: ใครคือผู้แข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทาย?
สวัสดีครับ ในฐานะที่คลุกคลีอยู่ในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดมาหลายครั้ง ทั้งช่วงบูมและช่วงชะลอตัว แต่ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น เป็นปีที่วงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อนกว่าที่คาดการณ์ไว้ แม้จะเริ่มต้นด้วยความหวังจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ภาพรวมตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ลากยาวไปจนถึงช่วงท้ายปี ซึ่งเป็นฤดูกาลขายสำคัญ (High Season) ผลสำรวจจากบริษัท Property Mentor ที่ได้รวบรวมข้อมูลจาก บริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวน 41 แห่ง ชี้ให้เห็นภาพรวมที่น่าสนใจอย่างยิ่ง
ภาพรวมรายได้ปี 2566: การชะลอตัวที่กระจายตัว
ข้อมูลจาก 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ listed company ในปี 2566 ชี้ให้เห็นว่ารายได้รวมของทั้งกลุ่มอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับตัวลดลง ซึ่งสะท้อนถึงสภาวะตลาดที่ไม่ได้เอื้ออำนวยต่อทุกราย
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักหน่วง เห็นได้จากตัวเลขรายได้ที่ติดลบเกิน 20% ได้แก่ LPN Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%) แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถต้านทานแรงกดดันได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18%
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายได้สูง มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อน นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4% สัญญาณเหล่านี้บ่งชี้ว่า ปัจจัยลบต่างๆ ได้ส่งผลกระทบในวงกว้าง ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงกลุ่มบริษัทขนาดเล็กเท่านั้น
วิเคราะห์รายได้จากการขาย: หัวใจหลักที่อ่อนแรง
หากจะวัดกันที่ผลการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นดัชนีชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่า เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ได้มาจากการขายโครงการโดยตรง
ในปี 2566 รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งชี้ให้เห็นถึงความท้าทายในการผลักดันยอดขายในช่วงเวลาดังกล่าว
บริษัทที่ประสบปัญหาหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, LPN Development (-40%), และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่รายใหญ่เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ผู้นำรายได้จากการขาย: AP (Thailand) ทวงบัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์รายได้ขายสูงสุด ในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดย AP (Thailand) กลับขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai ยังคงรักษาอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จเป็นอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Fraser’s Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้รายได้จะลดลง 24% แต่ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10 ได้ที่อันดับ 8 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท Quality House อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตาคือ Central Pattana ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565
กำไรสุทธิ: ดัชนีชี้วัดความยั่งยืนที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะมีความสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว การทำกำไรสุทธิ คือหัวใจสำคัญที่บ่งชี้ถึงความแข็งแกร่งและความสามารถในการสร้างผลตอบแทนที่แท้จริงของบริษัท ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นผู้นำกำไรสุทธิ แต่มีปัจจัยพิเศษ
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์กำไรสูงสุด ในปี 2566 Land and Houses กลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมลดลงอย่างมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ Land and Houses ขึ้นเป็นอันดับ 1 ในปีนี้ มาจากการรับรู้กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai ซึ่งเป็นอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะขึ้นเป็นอันดับ 1 ไป
AP (Thailand) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท โดยเฉียดฉิวกับ Supalai, Sansiri อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 7 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Fraser’s Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 9 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากประมาณการกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
จากข้อมูลผลประกอบการปี 2566 ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา ทำให้เห็นภาพชัดเจนว่าภาค อสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังอยู่ในช่วงเวลาที่ยากลำบาก อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมมองว่าทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับปี 2567 นี้ คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทาย แต่ก็เป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีความพร้อม มีกลยุทธ์ที่ชัดเจน และสามารถปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้
ปัจจัยที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด ได้แก่ นโยบายภาครัฐที่อาจส่งผลต่อกำลังซื้อ, การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย, รวมถึงสภาวะเศรษฐกิจโดยรวม การบริหารต้นทุน การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง และการสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ไปสู่ความสำเร็จ
สำหรับผู้ที่กำลังมองหา โอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการบริหารจัดการ โครงการอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้อย่างมั่นคง ผมขอเชิญชวนทุกท่านเข้ามาพูดคุยและปรึกษา เพื่อร่วมกันวางแผนและสร้างสรรค์กลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน เพื่อก้าวสู่ปี 2567 ด้วยความพร้อมและมั่นใจอย่างสูงสุด.