เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครคือผู้แข็งแกร่งที่แท้จริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย?
สวัสดีครับ ผมในฐานะนักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ในตลาดไทยมากว่าทศวรรษ เข้าใจดีถึงความผันผวนและความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญ การวิเคราะห์เชิงลึกเพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งยวดสำหรับทุกภาคส่วน ตั้งแต่นักลงทุน ผู้ประกอบการ ไปจนถึงผู้บริโภคที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีที่บทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างแท้จริง หลังจากการฟื้นตัวอย่างมีความหวังในปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างรวดเร็วก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยังคงมีแนวโน้มทรงตัวต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในไตรมาส 4 อันเป็นช่วงเวลาปกติของอุปสงค์ที่คึกคัก (High Season) ก็ยังไม่สามารถส่งสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนได้ ทำให้ภาพรวมของ อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน
เพื่อตอบคำถามที่หลายคนสงสัยว่าภายใต้สถานการณ์เช่นนี้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ใครสามารถปรับตัวและประคับประคองการดำเนินงานได้ดีที่สุด Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อหา “ผู้ชนะตัวจริง” ในปี 2566
ภาพรวมรายได้รวม: การทรงตัวท่ามกลางแรงกดดัน
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเพียงเล็กน้อยหรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนเป็นการทรงตัว แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบมากกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%), และ Country Group Development (-28%) ตามมาด้วย Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%), และ Siamese Asset (-21%)
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%), และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
อันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดปี 2566:
Sansiri: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
Univenture: 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงานหลัก
หากเราต้องการมองหา “ผู้ชนะตัวจริง” อย่างแท้จริง การพิจารณาเฉพาะรายได้รวมอาจไม่เพียงพอ เพราะหลายบริษัทมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม การวิเคราะห์ รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ จึงเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญและสะท้อนภาพการดำเนินงานหลักของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้ดีที่สุด
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land (-78%), L.P.N. Development (-40%), และ Land and Houses (-38%) แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในด้านนี้ ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% ความท้าทายนี้ส่งผลกระทบต่อบริษัทในกลุ่ม Top 10 ด้านรายได้จากการขายด้วย โดยมีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
อันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดปี 2566:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท (ลดลง 2%)
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท (ลดลง 38%)
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
นอกจากรายชื่อข้างต้น ยังมี Central Pattana ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ ด้วยการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ในปี 2566 สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีของการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุน
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่แท้จริงของความสำเร็จ
สุดท้ายแล้ว สิ่งที่จะตัดสินความเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในโลกธุรกิจ คือ “กำไร” หรือความสามารถในการทำเงินเข้ากระเป๋า
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปีก่อนหน้า (49,602 ล้านบาท) และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท ที่มีกำไรลดลงจากปี 2565
อันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดปี 2566:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน 2,500 ล้านบาท)
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
การมองไปข้างหน้า: โอกาสและความท้าทายในปี 2567
จากข้อมูลที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 เป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ซึ่งอาจส่งผลต่อเนื่องไปถึงปี 2567 ที่คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทาย ย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ มีการบริหารจัดการต้นทุนที่ดี และสามารถตอบสนองความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างทันท่วงที การให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน เช่น กลุ่มนักลงทุน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือ คอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน รวมถึงการปรับกลยุทธ์ทางการตลาดให้เข้าถึงผู้บริโภคในยุคดิจิทัล จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาด้าน อสังหาริมทรัพย์ราคาดี ในช่วงเวลาเช่นนี้ ถือเป็นโอกาสที่ดีในการพิจารณาและศึกษาข้อมูลอย่างรอบคอบ การทำความเข้าใจแนวโน้มของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ และปัจจัยที่มีผลต่อ ราคาบ้าน และ ราคาคอนโด เป็นสิ่งจำเป็น
หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือกำลังมองหาโอกาสในการ ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันวางแผนและก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคงในโลกของ อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย
