วิเคราะห์เจาะลึก: สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครคือผู้ชนะที่แท้จริงท่ามกลางความท้าทาย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดนี้มาแล้วหลายต่อหลายครั้ง และปี 2566 ก็เป็นอีกปีที่พิสูจน์ให้เห็นถึงความยืดหยุ่นและความสามารถในการปรับตัวของเหล่าผู้เล่นในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยภายนอกที่ซับซ้อน
หลายคนคาดหวังว่าโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 จะช่วยผลักดันให้ตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และการอยู่อาศัยกลับมาคึกคักอีกครั้ง แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นก็ต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกความหวังให้ฟื้นคืนกลับมาได้อย่างเต็มที่ สถานการณ์นี้ลากยาวมาถึงต้นปี 2567 ตลาด อสังหาริมทรัพย์พร้อมอยู่ ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน
ด้วยความใส่ใจในรายละเอียดและเพื่อทำความเข้าใจภาพรวมอย่างแท้จริง Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ ทั้งหมด 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความท้าทายของปีที่ผ่านมาได้อย่างไร และที่สำคัญที่สุด ใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถรักษาความแข็งแกร่งและเติบโตได้ท่ามกลางภาวะเช่นนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่ต้องจับตา
สำหรับปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ราว 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่าตกใจมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
เราเห็นบริษัทบางแห่งที่มีรายได้รวมติดลบในอัตราที่น่าเป็นห่วง ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมหดตัวไปถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) หนึ่งในยักษ์ใหญ่แห่งวงการ อสังหาริมทรัพย์แนวราบ ก็ยังไม่รอดพ้นจากกระแสชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้รวมสูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ: ผู้นำรายได้รวม สร้างผลงานโดดเด่นท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นั้น ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลกระทบจากการรับรู้รายได้จากธุรกิจอื่นนอกเหนือจากการขายโครงการที่อยู่อาศัย หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกจะมีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ
สำหรับทั้ง 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
เราเห็นการปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น เพราะในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP Thailand: แชมป์รายได้จากการขายที่พิสูจน์ความแข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มแสดงศักยภาพอย่างเต็มที่หลังจากลงทุนพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน มาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท สะท้อนถึงความสำเร็จของกลยุทธ์การพัฒนาที่ดินและโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิราว 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses: แชมป์กำไรที่มาพร้อมกับปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสูงสุด ในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
เหตุผลสำคัญที่ Land and Houses (LH) ยังคงยืนหนึ่งในอันดับกำไรสูงสุดในปีนี้ แม้รายได้จะลดลงมาก เป็นเพราะบริษัทฯ มีการรับรู้กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสสูงที่จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ข้อมูลเหล่านี้ คือผลการดำเนินงานของบริษัท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ทั้ง 41 แห่ง ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา วิเคราะห์แล้วพบว่า ปี 2566 เป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาพรวมอุตสาหกรรม ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และต่างจังหวัด ทว่าท่ามกลางแรงกดดันเหล่านั้น ก็ยังมีผู้ประกอบการที่สามารถพิสูจน์ความแข็งแกร่ง และสร้างผลงานที่โดดเด่นได้อย่างน่าประทับใจ
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก แต่สำหรับผู้ประกอบการที่มีกลยุทธ์ที่เฉียบคม มีความเข้าใจในตลาดเชิงลึก และสามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว ยังคงมีโอกาสที่จะเติบโตและสร้างผลกำไรได้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือเป็นผู้ที่กำลังมองหา บ้านใหม่ ที่ตอบโจทย์ความต้องการของคุณ การทำความเข้าใจถึงศักยภาพและความสามารถในการแข่งขันของผู้ประกอบการแต่ละราย จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้อง
เราขอเชิญชวนให้คุณศึกษาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมวางแผนและคว้าโอกาสที่ดีที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกัน
