บทสรุปภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทาย ความยืดหยุ่น และสัญญาณแห่งการปรับตัว
ในฐานะนักวิเคราะห์ภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ยาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดนี้อย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายและพลวัตที่คาดไม่ถึง ท่ามกลางแรงกดดันจากปัจจัยภายนอกและการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้าง ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานและระบุผู้ที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคเพื่อก้าวสู่การเป็นผู้นำตัวจริงใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณแห่งการชะลอตัวที่ต้องจับตา
ปี 2566 มีแนวโน้มที่น่าผิดหวังสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะเมื่อเปรียบเทียบกับความคาดหวังที่เริ่มต้นจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงปลายปี แม้ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยในไตรมาส 4 หรือที่เรียกว่า “ไฮซีซั่น” ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการฟื้นตัวได้อย่างมีนัยสำคัญ สัญญาณเหล่านี้ยังคงส่งต่อไปยังต้นปี 2567 ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่ยังคงอยู่
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor พบว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทของปี 2565 อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์เจาะลึกรายบริษัทเผยให้เห็นภาพที่น่ากังวลยิ่งขึ้น โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นอย่างกว้างขวาง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนัก: บทเรียนจากผู้ที่รายได้หดตัว
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้รวมในระดับสูงเกิน 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) โดยมีรายได้ติดลบราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LALIN) ติดลบ 23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9%, และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันใน 10 อันดับแรก: ใครคือผู้นำด้านรายได้รวม?
เมื่อพิจารณาในแง่ของรายได้รวม 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%) – ก้าวขึ้นสู่ตำแหน่งผู้นำด้านรายได้รวม
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท – เฉือนอันดับ 1 ของปีที่แล้วไปอย่างน่าเสียดาย
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท – รักษาตำแหน่งในกลุ่มผู้นำได้อย่างแข็งแกร่ง
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท – แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ยังคงอยู่ในอันดับต้นๆ
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Universal Corporation (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
การวัดผลที่แท้จริง: รายได้จากการขาย (Sales Revenue) คือหัวใจสำคัญ
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาเฉพาะรายได้รวมเพียงอย่างเดียว อาจไม่สะท้อนภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม การวัดผลที่แม่นยำยิ่งขึ้น ควรพิจารณาจาก รายได้จากการขาย (Sales Revenue) ซึ่งเป็นรายได้หลักที่เกิดจากการดำเนินธุรกิจพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยโดยตรง
เมื่อเจาะลึกในส่วนของรายได้จากการขาย พบว่า 41 บริษัทที่ทำการวิเคราะห์ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผู้ที่ต้องเผชิญความท้าทายด้านยอดขาย: บทเรียนจากตัวเลขการขายที่หดตัว
ตัวเลขรายได้จากการขายที่ลดลงนี้ส่งผลกระทบอย่างหนักต่อหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, LPN Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในหลายๆ ด้าน ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขาย ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในภาพรวมของ ตลาดขายบ้าน
ผู้นำด้านยอดขาย: ใครคือผู้ที่สามารถดึงดูดลูกค้าได้ดีที่สุด?
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท – กลับมาทวงตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายได้อย่างน่าประทับใจ
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท – เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายได้ (7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท – ยังคงรักษาความแข็งแกร่งในตลาด
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท – ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ พร้อมการเติบโตที่น่าพอใจ (13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท – แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท – แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่มผู้นำ
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์มาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเห็นผลิดอกออกผล โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตกว่า 103% จากปี 2565
หัวใจสำคัญของความสำเร็จ: ผลกำไรสุทธิ (Net Profit) คือตัวชี้วัดสุดท้าย
แม้ว่าการสร้างยอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว ความสามารถในการทำกำไร คือตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสำเร็จในธุรกิจ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ บริษัทที่สามารถสร้างกำไรได้อย่างแข็งแกร่ง คือผู้ที่สามารถบริหารจัดการต้นทุน ควบคุมค่าใช้จ่าย และส่งมอบมูลค่าสูงสุดให้กับผู้ถือหุ้นได้
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
ผู้นำด้านผลกำไร: ใครคือผู้ที่สามารถทำกำไรได้มากที่สุด?
เมื่อพิจารณาในแง่ของกำไรสุทธิ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท – แม้รายได้รวมจะลดลง แต่สามารถทำกำไรสูงสุดได้ในปีนี้ โดยส่วนหนึ่งมาจากกำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท – หากไม่มีปัจจัยพิเศษของ LH, SPALI จะขึ้นเป็นอันดับ 1
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท – เฉือนอันดับ 2 ไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท – เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท – แม้กำไรจะลดลง 25% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่มผู้นำ
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
การประเมินผลการดำเนินงานในภาพรวม: ความท้าทายในปี 2567 และการปรับตัวเชิงกลยุทธ์
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาดเผชิญอยู่ อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ พัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด และสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง จะสามารถก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายเช่นกัน ปัจจัยสำคัญที่จะส่งผลต่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และหัวเมืองใหญ่ๆ รวมถึง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน จะยังคงเป็นเรื่องของอัตราดอกเบี้ย นโยบายภาครัฐ และกำลังซื้อของผู้บริโภค รวมถึงการแข่งขันที่รุนแรงใน ตลาดคอนโดมิเนียม และ บ้านเดี่ยว
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการนี้ ผมเชื่อมั่นว่า บริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีกลยุทธ์ที่ชัดเจนในการบริหารจัดการความเสี่ยง และให้ความสำคัญกับการสร้างสรรค์คุณค่าให้กับลูกค้า จะเป็นผู้ที่สามารถเติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับ แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ และกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำแนะนำที่สามารถนำไปปฏิบัติได้จริง และสร้างความมั่นคงทางการเงินให้กับคุณ.
