บทวิเคราะห์เชิงลึก: อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ความท้าทายที่คาดไม่ถึงและการก้าวข้ามสู่ปี 2567
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป เป็นปีแห่งการวัดศักยภาพที่แท้จริงของวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างแท้จริง ความคาดหวังอันงดงามที่ตั้งอยู่บนโมเมนตัมอันแข็งแกร่งจากปี 2565 ที่ธุรกิจกำลังจะ “Take Off” ได้รับการพิสูจน์ว่าอาจไม่ใช่ภาพสะท้อนความเป็นจริงทั้งหมด เมื่อตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วง “High Season” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนและพัฒนา อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และเมืองอื่นๆ ยังคงดูอึมครึมต่อเนื่องเข้าสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวและวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกมาโดยตลอด Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลอันทรงคุณค่าจากบริษัท อสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินสมรรถนะการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายที่ประดังเข้ามาได้อย่างไร และที่สำคัญที่สุด ใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิที่ผันผวนนี้
การเงินการคลังของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ภาพรวมรายได้ปี 2566
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันไปกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งแม้จะลดลงเพียงเล็กน้อยหรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท กลับพบว่ามีถึง 25 ใน 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
ในบรรดาบริษัทที่รายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เราพบเห็นชื่อที่น่าจับตา อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาเดียวกันที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านการบริหารจัดการที่แข็งแกร่ง ก็ยังคงเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
“แสนสิริ” คว้าแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ทำรายได้สูงสุด ในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 1 ไปอย่างหวุดหวิด)
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการขับเคลื่อนธุรกิจหลักอย่างแท้จริง การพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่า เพราะหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 รายได้รวม อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากวัดเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็อาจมีการเปลี่ยนแปลง
ในภาพรวม 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 ใน 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าจับตาอย่างยิ่งคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นอันดับ 1 ด้านรายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายในตลาดคือ บริษัทที่ติดอันดับ Top 10 ด้านรายได้จากการขาย มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขาย
AP (Thailand) ผงาดผู้นำ “รายได้จากการขาย” 36,927 ล้านบาท
เมื่อเจาะลึก 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด จะพบว่า:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (ทวงคืนอันดับ 1)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับอย่างแข็งแกร่ง)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (ไต่อันดับขึ้น Top 5 พร้อมกับการเติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 แม้รายได้ลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ การลงทุนอย่างต่อเนื่องในโครงการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย เริ่มเห็นผลตอบแทนที่ชัดเจนในปี 2566 โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 สะท้อนถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจไปยังตลาดใหม่ๆ
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ความสำเร็จในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ไม่ได้วัดกันที่รายได้เพียงอย่างเดียว แต่การแปลงรายได้เหล่านั้นให้เป็น “กำไรสุทธิ” ที่จับต้องได้ คือกุญแจสำคัญสู่การเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทเผชิญกับการขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
“แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ครองแชมป์ “กำไรสุทธิ” 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด ในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่สามารถสร้างกำไรสูงสุดได้ โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท (เกือบเป็นแชมป์ หากไม่มีรายการพิเศษของ LH)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 2 อย่างหวุดหวิด)
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25% แต่ยังคงติด Top 5)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 6 ไปอย่างฉิวเฉียด)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: โอกาสและความท้าทายสำหรับ “อสังหาริมทรัพย์ไทย 2567”
ข้อมูลข้างต้นสะท้อนให้เห็นถึงพลวัตที่ซับซ้อนของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการทุกราย การที่บริษัทจำนวนมากยังคงมีรายได้ลดลงและบางส่วนประสบภาวะขาดทุน บ่งชี้ถึงความจำเป็นในการปรับกลยุทธ์การดำเนินงานอย่างเร่งด่วน
สำหรับปี 2567 เราคาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องใช้ความพยายามอย่างสูงในการบริหารจัดการ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของสภาวะเศรษฐกิจ นโยบายภาครัฐ และพฤติกรรมผู้บริโภค จะเป็นปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จ
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับการพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพ หรือภูมิภาคอื่นๆ ของประเทศไทย เพื่อให้ธุรกิจของคุณสามารถ “ก้าวข้าม” ความท้าทายในปี 2566 และเติบโตอย่างแข็งแกร่งในอนาคต อย่ารอช้าที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญตัวจริงที่พร้อมจะร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของคุณ
