วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ผู้ชนะตัวจริงในตลาดที่ผันผวน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงมาแล้วหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในประเทศไทย ความคาดหวังที่ตั้งไว้ว่าจะสานต่อโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายแห่งความหวังในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายคนตั้งใจไว้ และน่าเสียดายที่แนวโน้มในปี 2567 ก็ยังไม่ส่อแววสดใสขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและประเมินความแข็งแกร่งของแต่ละบริษัท Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในปีที่ผ่านมา
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชะลอตัว แต่ยังคงมีผู้แข็งแกร่ง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% จาก 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อลงลึกในรายละเอียดจะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันในตลาดอย่างชัดเจน
เราเห็นบริษัทหลายแห่งที่มีรายได้ติดลบในระดับที่น่ากังวล เช่น LPN Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่รอดพ้นจากสภาวะนี้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ใน 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 จะพบว่า:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาเฉพาะรายได้รวมอาจยังไม่สะท้อนภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างครบถ้วน เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการขายโครงการที่อยู่อาศัยเข้ามาเสริม การมองที่ “รายได้จากการขาย” จะทำให้เราเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นว่าใครคือผู้ที่สามารถสร้างยอดขายจากผลิตภัณฑ์หลักได้อย่างแข็งแกร่ง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่าสังเกตคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบนี้เห็นได้ชัดในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, LPN Development ที่ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งมีรายได้รวมสูง ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ยิ่งไปกว่านั้น ใน 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
เอพี (ไทยแลนด์) โชว์ฟอร์มสุดยอด ขึ้นแท่นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามอง ด้วยการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่ต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทมีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตที่แข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: เกณฑ์ตัดสินชัยชนะที่แท้จริง
สุดท้ายแล้ว เกณฑ์ชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจ คือ “กำไรสุทธิ” ยอดขายที่สูงอาจไม่เพียงพอหากต้นทุนหรือค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานสูงตามไปด้วย ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ผงาดคว้าแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (สาเหตุหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กองทุน จำนวน 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567 และการเตรียมพร้อมสำหรับอนาคต
ข้อมูลผลประกอบการจาก 41 บริษัทที่เราได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องเผชิญในปี 2567 ซึ่งคาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก การปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า คือกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่มีประสบการณ์ ผมขอแนะนำให้ผู้ประกอบการทุกท่านไม่เพียงแต่มุ่งเน้นที่ยอดขาย แต่ต้องให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการทางการเงินและผลกำไรอย่างจริงจัง การสร้างความแข็งแกร่งภายในองค์กร จะเป็นเกราะป้องกันที่ดีที่สุดเมื่อต้องเผชิญกับความผันผวนของตลาด
หากคุณคือผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้เป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญ หากคุณต้องการทราบรายละเอียดเพิ่มเติม กลยุทธ์การรับมือ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อนำธุรกิจของคุณไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืนในสภาวะตลาดที่ท้าทายเช่นนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อร่วมหารือและวางแผนก้าวต่อไปสำหรับธุรกิจของคุณ
