ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากประสบการณ์จริงสู่การประเมินศักยภาพผู้เล่นหลัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและคลื่นลมของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายคนคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ทว่าความจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นก็ยังคงอยู่ต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงไฮซีซั่นของการจับจ่ายซื้อขาย ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และสภาวะเช่นนี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และเมืองใหญ่ต่างๆ ยังคงมีแนวโน้มที่ไม่สดใสนัก
ด้วยความใส่ใจต่อทิศทางและพลวัตของวงการ อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่ยังคงรักษาความเป็นผู้นำและโดดเด่นท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ไม่อาจมองข้าม
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันเป็นมูลค่ากว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ถือว่าเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ประมาณ 1.2% อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์จริงน่ากังวลกว่านั้นมาก โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่รายงานว่ารายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้ติดลบในอัตราที่สูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งคือ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงราวๆ 28% นอกจากนี้ยังพบว่า Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีภาวะรายได้ติดลบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ข้อสังเกตที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายงานว่ารายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม: การแข่งขันที่สูสีในกลุ่ม Top 10
เมื่อพิจารณาเฉพาะ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า แสนสิริ (SIRI) สามารถคว้าอันดับ 1 ไปครองด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างน่าตื่นเต้น ตามมาด้วยอันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท และอันดับ 4 คือ Land and Houses (LH) ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท ส่วนอันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนประสิทธิภาพการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เห็นภาพการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขายเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับอานิสงส์จากแหล่งรายได้อื่นๆ เช่น การขายสินทรัพย์ หรือการลงทุนในธุรกิจอื่น หากวัดกันเฉพาะรายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว โฉมหน้าของ Top 10 บริษัทย่อมมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างแน่นอน
ภาพรวมของทั้ง 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูล สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัท ที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย: แสนสิริตามติด พร้อมการเติบโตที่น่าจับตา
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมายึดอันดับ 1 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เอาชนะแสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาทไปได้ แม้ว่าแสนสิริจะอยู่ในกลุ่ม 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ก็ตาม อันดับ 3 ตกเป็นของ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลประกอบการเติบโตเป็นบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะปรับตัวลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ซึ่งเป็นบริษัทที่มักจะปรากฏชื่อในอันดับต้นๆ อยู่เสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มแสดงศักยภาพอย่างเต็มที่ หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงการกลับมาเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนที่ผ่านมา
กำไรสุทธิ: ดัชนีชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถขายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถแปลงยอดขายเป็นเงินสดเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางแห่งประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำกำไรสุทธิ: ศุภาลัยและ AP (Thailand) ไล่ตามติด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) โดยสามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้ลดลง แต่สาเหตุหลักที่ทำให้ LH คว้าอันดับ 1 ไปได้ มาจากการบันทึกกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากปราศจากรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) คงจะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 4 คือแสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท แสดงถึงการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% ส่วนอันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงถึง 25% จากปีก่อนก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่มีกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการจาก 41 บริษัทชั้นนำในภาค อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความซับซ้อนและความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญในปี 2566 ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากและเต็มไปด้วยการแข่งขันสูง การทำความเข้าใจถึงจุดแข็ง จุดอ่อน และกลยุทธ์การปรับตัวของแต่ละบริษัท จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำทางธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความไม่แน่นอนนี้ไปได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการหาผู้พัฒนาโครงการ บ้านเดี่ยวราคาไม่แพง หรือ คอนโดติดรถไฟฟ้า การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและเลือกสรรพันธมิตรที่ใช่สำหรับความต้องการของท่านได้อย่างแม่นยำ
หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับตลาด อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ในพื้นที่ที่ท่านสนใจ หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำแนะนำที่ตรงจุดและเป็นประโยชน์สูงสุดสำหรับการก้าวไปสู่เป้าหมายทางการเงินของท่านในปี 2567 นี้.
