ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้รอดและผู้ก้าวไปข้างหน้า?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 ที่ผ่านมานี้ นับเป็นปีที่ต้องยอมรับว่าเต็มไปด้วยความท้าทายที่เหนือความคาดหมาย แม้ว่าจะมีแรงส่งจากโมเมนตัมอันดีของปี 2565 ที่หลายคนคาดหวังว่าภาคอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาเติบโตอย่างแข็งแกร่งอีกครั้ง แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และการชะลอตัวนี้ก็ยืดเยื้อมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาสำคัญอย่างไตรมาส 4 ซึ่งเป็นช่วงไฮซีซั่นของอุตสาหกรรม ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้เกิดการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และแนวโน้มนี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 อย่างลึกซึ้งยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานของแต่ละราย และเพื่อค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชะลอตัว แต่ยังคงมีผู้ที่รักษาการเติบโต
จากข้อมูลที่รวบรวมมา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ภาพรวมจะดูชะลอตัวลง แต่เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันในตลาดที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
บริษัทบางแห่งประสบกับภาวะรายได้ติดลบในอัตราที่สูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้รวมลดลงในอัตราประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property ที่ 23% และ Major Development ที่ 22% นอกจากนี้ Siamese Asset ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ที่มีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses ก็ยังคงเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai ที่ 10%, Pruksa Holding ที่ 9% และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ: ผู้นำรายได้รวม ยึดตำแหน่งสูงสุด ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
เมื่อพิจารณาในแง่ของรายได้รวมในกลุ่ม 10 บริษัทชั้นนำในปี 2566 แสนสิริ สามารถครองตำแหน่งสูงสุดด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ซึ่งเฉือนเอาชนะ AP (Thailand) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วย Supalai ในอันดับที่ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses ติดอันดับที่ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
บริษัทที่เหลือในกลุ่ม 10 อันดับแรก ได้แก่ SC Asset Corporation ที่มีรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, U City (เดิมคือ U REIT) ที่มีรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property ที่ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นตัวชี้วัดที่สำคัญและแม่นยำกว่าในการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่น ๆ ที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์หลัก
เมื่อวัดกันที่รายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว ภาพรวมของ 41 บริษัท แสดงให้เห็นถึงการลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand): ขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย กลับมาทวงคืนตำแหน่งสูงสุด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) ได้กลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 อีกครั้ง ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ซึ่งอยู่ในอันดับที่ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri ยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
Supalai ยังคงรักษาอันดับที่ 3 ได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับที่ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ Land and Houses ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับที่ 6 Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับที่ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับที่ 8 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท แม้ว่าจะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10 ได้อย่างเหนียวแน่น Quality Houses อยู่ในอันดับที่ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายอันดับที่ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ก้าวกระโดดครั้งใหญ่ สัญญาณการเติบโตที่น่าจับตามอง
นอกจากบริษัทที่กล่าวมาข้างต้น ยังมี Central Pattana ที่แสดงผลงานโดดเด่นอย่างน่าสนใจ โดยในปี 2566 บริษัทมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้เป็นผลมาจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเริ่มส่งผลในการเก็บเกี่ยวรายได้เข้าสู่ระบบ
กำไรสุทธิ: ปัจจัยชี้ขาด “ผู้ชนะตัวจริง” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากสุดท้ายแล้วมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถสร้างผลกำไรได้อย่างสม่ำเสมอ ก็ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในโลกของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 ซึ่งยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง ที่มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses: ยืนหนึ่งผู้นำกำไรสูงสุด ด้วยการบริหารจัดการที่เป็นเลิศ
ในแง่ของกำไรสุทธิ Land and Houses ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่การมีกำไรสุทธิที่โดดเด่นในปีนี้ ส่วนหนึ่งมาจากผลกำไรกว่า 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่รวมรายการนี้ Supalai ในอันดับที่ 2 ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท จะมีโอกาสขึ้นเป็นอันดับ 1 ทันที
AP (Thailand) ตามมาในอันดับที่ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท ซึ่งเฉือนกันไปอย่างหวุดหวิด Sansiri มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ในอันดับที่ 4 และมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25%
SC Asset มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท ในอันดับที่ 6 เฉือน Quality Houses ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ในอันดับที่ 7 Pruksa Holding อยู่ในอันดับที่ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) ในอันดับที่ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับที่ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: บทเรียนจากปี 2566 และการเตรียมพร้อมสำหรับปี 2567
บทสรุปนี้เป็นเพียงภาพรวมผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งรวบรวมโดย Property Mentor สถานการณ์ในปี 2566 ได้แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญอย่างชัดเจน ปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค, นโยบายของภาครัฐ, ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค ล้วนเป็นตัวแปรสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อและการลงทุน
สำหรับปี 2567 ที่กำลังจะมาถึง คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่มีความท้าทายอย่างยิ่งยวด ผู้ประกอบการทุกรายจะต้องปรับกลยุทธ์อย่างรอบคอบ พัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว บริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และที่สำคัญที่สุด คือการสร้างมูลค่าเพิ่มและความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภค
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในอุตสาหกรรมนี้ ผมเชื่อมั่นว่า การทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนตลาดอย่างแท้จริง การวิเคราะห์ข้อมูลอย่างลึกซึ้ง และการปรับตัวให้เท่าทันกับการเปลี่ยนแปลง คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้สามารถก้าวข้ามผ่านความท้าทาย และเติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการคำปรึกษาเพื่อวางแผนกลยุทธ์สำหรับปี 2567 ที่จะมาถึง อย่ารอช้าที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อให้เราได้ร่วมกันวิเคราะห์เจาะลึก และกำหนดทิศทางสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังพัฒนาไปข้างหน้า.
