วิเคราะห์เจาะลึก: สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ผู้แข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทาย
จากประสบการณ์กว่า 10 ปีในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2566 นี้ ถือเป็นปีที่พิเศษด้วยความท้าทายที่ถาโถมเข้ามาอย่างไม่คาดฝัน หลังจากที่หลายคนคาดหวังว่าโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 จะพาอุตสาหกรรมก้าวไปข้างหน้าอย่างสวยงาม แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดเริ่มชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติแล้วจะเป็นไฮซีซั่นอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้ สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567 ทำให้เกิดคำถามสำคัญว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ไทย สามารถปรับตัวและยืนหยัดได้อย่างไรในปีที่เต็มไปด้วยความผันผวนนี้
ภาพรวมผลประกอบการ: ตัวเลขที่สะท้อนความเป็นจริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 อย่างละเอียด โดยภาพรวมรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการส่วนใหญ่
บริษัทที่เผชิญความท้าทาย: บทเรียนจากรายได้ที่ลดลง
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับรายได้ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงมากถึงราว -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกพ้นภาวะรายได้ติดลบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
ผู้นำด้านรายได้รวม: แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 ตกเป็นของ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ Univenture) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
การพิจารณาที่แท้จริง: รายได้จากการขาย – ตัวชี้วัดสำคัญของความแข็งแกร่ง
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างรายได้หลักจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) จะมีความสำคัญมากกว่า เพราะบริษัทในกลุ่ม Top 10 รายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นมาเสริม ในปี 2566 นี้ รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่แสดงความโดดเด่นด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) นำทัพ
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย มีการเปลี่ยนแปลงในกลุ่ม Top 10 ที่น่าสนใจ โดย AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาเป็นผู้นำด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแชมป์เก่าแสนสิริ (SIRI) ที่ทำรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่สามารถเติบโตในส่วนของรายได้จากการขายได้ถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่งด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) สามารถขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และยังเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จากการขายจะลดลงถึง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้รวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
ดาวเด่นที่น่าจับตา: CPN เติบโตแบบก้าวกระโดด
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการสร้างการเติบโตอย่างก้าวกระโดดของบริษัทที่สามารถบริหารจัดการพอร์ตโฟลิโอได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: ตัววัดสุดท้ายของความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม ในท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถทำรายได้ได้มากเพียงใด หากผลกำไรสุทธิ (Net Profit) ที่จับต้องได้มีน้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ อีกทั้งกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นเบอร์หนึ่งด้านกำไรสุทธิ: กลยุทธ์ที่ชาญฉลาด
แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ Land and Houses (LH) กลับสามารถผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท เบื้องหลังความสำเร็จนี้มาจากการบันทึกกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งเป็นอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) (AP) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างหวุดหวิด แสนสิริ (SIRI) รั้งอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Development (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 – ความท้าทายที่ต้องเผชิญและการปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
ข้อมูลทั้งหมดนี้คือบทสรุปภาพรวมผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในประเทศไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมมองว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ปัจจัยต่างๆ เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัว, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่, และการแข่งขันที่รุนแรง จะยังคงเป็นความกดดันที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง, สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ, มีการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง, และสามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังวางแผนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการคำแนะนำเชิงลึกเพื่อนำพาธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมที่จะนำเสนอข้อมูลเชิงลึกและกลยุทธ์ที่เหมาะสม เพื่อช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย.
