ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: สัญญาณชะลอตัวและการแข่งขันที่เข้มข้น
จากมุมมองของผมในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาตลอดทศวรรษ ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง แม้จะมีความคาดหวังว่าจะได้รับอานิสงส์ต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่สดใสของปี 2565 ที่ธุรกิจเริ่มตั้งไข่และมีสัญญาณการเติบโตที่ดี ทว่าความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ก็ยังคงยืดเยื้อต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้ฟื้นคืนชีพได้อย่างที่หวัง และน่าเสียดายที่แนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังปี 2567 ทำให้ผู้ประกอบการในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนที่เพิ่มสูงขึ้น
เพื่อประเมินสถานการณ์และหาคำตอบว่าใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับความท้าทายเหล่านี้ได้ดีที่สุด Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ทั้งสิ้น 41 แห่งตลอดปี 2566 ซึ่งข้อมูลเหล่านี้จะสะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของแต่ละบริษัทภายใต้สภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
รายได้รวม: ภาพรวมการชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์
ในปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันไปทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงการกระจายตัวของปัญหาและความยากลำบากที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต้องเผชิญ
ในบรรดาบริษัทที่รายได้รวมติดลบอย่างมีนัยสำคัญ เราพบเห็นชื่อของ LPN Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งต่างมีรายได้ลดลงในระดับที่สูงกว่า 20% โดยเฉพาะ LPN ที่ได้รับผลกระทบอย่างมาก นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึงประมาณ 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ที่มักจะแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงเห็นรายได้รวมติดลบไปถึง 18% และที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่แม้จะติดลบเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่ก็บ่งชี้ถึงแรงกดดันในตลาด Supalai (SPALI) มีรายได้ลดลง 10%, Pruksa Holding (PSH) 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริครองแชมป์รายได้รวมสูงสุด: การแข่งขันที่สูสีในตลาดหลัก
เมื่อพิจารณาถึง 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ตกเป็นของแสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP Thailand (AP) ซึ่งทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วยอันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท และอันดับ 4 คือ Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท ส่วนอันดับ 5 เป็น Pruksa Holding (PSH) ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City Public Company (U) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 เป็น Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาเพียงรายได้รวมอาจยังไม่สะท้อนภาพความสำเร็จที่แท้จริงของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากเราเจาะลึกถึง “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เราจะเห็นภาพการจัดอันดับที่แตกต่างออกไป
ภาพรวมของรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เห็นการลดลงอย่างมากในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ซึ่งติดลบถึง 78% LPN Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ที่เป็นผู้นำในแง่ของรายได้จากการขาย ก็ยังเห็นการลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขาย
AP Thailand กลับมาผงาดในฐานะผู้นำรายได้จากการขาย: สะท้อนความสามารถในการตอบสนองตลาด
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย AP Thailand (AP) กลับขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในปี 2566 ด้วยรายได้จากการขายที่สูงถึง 36,927 ล้านบาท เอาชนะแสนสิริ (SIRI) ซึ่งเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท แสนสิริยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายได้ในระดับ 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) สามารถไต่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตของรายได้ในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาแบบเงียบๆ แต่ก็รักษาตำแหน่งไว้ได้ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากปูพรมพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเห็นผลตอบแทนที่ชัดเจน ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งแสดงถึงศักยภาพในการเติบโตอย่างก้าวกระโดด
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการทำกำไรภายใต้แรงกดดัน
ในท้ายที่สุดแล้ว การวัดผลสำเร็จที่แท้จริงของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เพียงแค่การสร้างรายได้ แต่คือความสามารถในการสร้าง “กำไรสุทธิ” และการบริหารจัดการต้นทุนให้มีประสิทธิภาพ เพื่อนำเงินเข้ากระเป๋าได้อย่างแท้จริง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทก็ประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่อีกกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งทำกำไรสูงสุด: ปัจจัยพิเศษหนุนผลประกอบการ
Land and Houses (LH) ยังคงเป็นผู้นำในด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ด้วยกำไรสูงถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนกำไรของ LH ในปีนี้ คือการรับรู้กำไรจำนวน 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้าสู่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หากปราศจากรายการพิเศษนี้ อันดับ 1 อาจตกเป็นของ Supalai (SPALI) ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท
AP Thailand (AP) ตามมาเป็นอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset (SC) เป็นอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) เป็นอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ชั้นนำ 41 แห่งในประเทศไทยในปี 2566 ซึ่งบ่งชี้ถึงสภาวะตลาดที่กำลังเผชิญกับความท้าทายและการแข่งขันที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง การบริหารจัดการต้นทุน การปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับความต้องการของตลาด และการสร้างความแตกต่างให้กับผลิตภัณฑ์และบริการ ถือเป็นหัวใจสำคัญที่จะช่วยให้ผู้ประกอบการอยู่รอดและเติบโตได้ในสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้
สำหรับปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีความเข้าใจในความต้องการของลูกค้า และสามารถบริหารจัดการความเสี่ยงได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าโอกาสและก้าวข้ามผ่านความท้าทายเหล่านี้ไปได้
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับทิศทางตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือโครงการ คอนโดมิเนียม ใหม่ๆ ในทำเลศักยภาพ เราพร้อมให้คำแนะนำและร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการตัดสินใจที่สำคัญของคุณ โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้
