การวิเคราะห์ผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ไทยปี 2566: เมื่อความท้าทายส่งผลต่อรายได้และกำไร
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 นั้น ถือเป็นปีที่ท้าทายและน่าจับตามองเป็นพิเศษ แม้ว่าต้นปีจะมีความคาดหวังต่อการเติบโตที่ต่อเนื่องจากโมเมนตัมของปี 2565 ที่ภาคอสังหาริมทรัพย์เริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัว แต่ภาพรวมกลับพลิกผันเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นยังคงยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไตรมาส 4 ซึ่งเป็นช่วงไฮซีซั่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง และแนวโน้มนี้ยังคงส่งต่อมายังต้นปี 2567 ทำให้เกิดคำถามสำคัญว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับอะไร และใครคือผู้ที่สามารถประคับประคองธุรกิจท่ามกลางความผันผวนนี้ได้
เพื่อตอบคำถามดังกล่าว Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินว่าในสถานการณ์อันยากลำบากนี้ บริษัทใดบ้างที่สามารถปรับตัวและยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” แห่งวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวลดลงท่ามกลางแรงกดดัน
ผลการดำเนินงานโดยรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในปี 2566 พบว่า รายได้รวม อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มี รายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ค่อนข้างกว้างขวางในตลาด
น่าสังเกตว่า บริษัทที่ประสบปัญหา รายได้รวมติดลบในระดับสูง ได้แก่ แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR) และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28% นอกจากนี้ ยังมี ไรมอน แลนด์ (RML) ที่รายได้ลดลง 26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LALIN) ที่ -23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ (MAJOR) ที่ -22% และ ไซมิส แอสเสท (S2M) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีภาวะรายได้รวมติดลบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด พบว่า มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, ศุภาลัย (SPALI) ที่ -10%, พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ที่ -9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ยืนหนึ่ง! แชมป์รายได้รวมสูงสุด 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดผลการดำเนินงานหลักที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ควรให้ความสำคัญกับ รายได้จากการขาย เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีส่วนประกอบจากแหล่งรายได้อื่นๆ ที่ไม่ใช่จากการดำเนินธุรกิจหลัก เช่น การให้เช่า การบริหารโครงการ หรือการลงทุนในธุรกิจอื่น ซึ่งอาจทำให้ภาพรวมของผลการดำเนินงานหลักดูดีเกินจริง
จากการรวบรวมข้อมูล รายได้จากการขาย ของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยในจำนวนนี้ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มี รายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายในการระบายสินค้าคงค้างและยอดขายใหม่ที่ชะลอตัว
สถานการณ์รายได้จากการขายที่น่ากังวลปรากฏในหลายบริษัท เช่น ไรมอน แลนด์ (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่บริษัทที่มีผลงานแข็งแกร่งอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ก็ยังพบว่ามีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด พบว่ามีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ต้องการความสามารถในการปรับกลยุทธ์และนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ผู้บริโภคได้อย่างแท้จริง
เอพี (ไทยแลนด์) กลับคืนบัลลังก์! แชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 บริษัทมี รายได้จากการขาย สูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการสร้างการเติบโตในธุรกิจนี้
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จในภาคอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวเลขที่สำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว กำไรสุทธิ คือตัวชี้วัดที่แท้จริงถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน ประสิทธิภาพในการดำเนินงาน และความสามารถในการทำเงินเข้ากระเป๋าของบริษัท
ในปี 2566 กำไรสุทธิรวม ของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ มีผลประกอบการขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงสถานการณ์โควิด-19 จนยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มี กำไรลดลง จากปีก่อนหน้า
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยืนหนึ่ง! แชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด ในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
หมายเหตุ: กำไรส่วนใหญ่ (2,500 ล้านบาท) มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสที่ต้องคว้า
จากข้อมูลผลประกอบการปี 2566 ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความซับซ้อนและความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีที่ผ่านมา ภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงผันผวน กำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแรงลง และต้นทุนทางการเงินที่ปรับตัวสูงขึ้น ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะยังคงเป็นอีกปีที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีความสามารถในการปรับตัว นำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค บริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และมีกลยุทธ์การขายที่แข็งแกร่ง จะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการนี้มากว่า 10 ปี ดิฉันเชื่อว่า การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาด การวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการอย่างรอบด้าน และการมองหาแนวโน้มใหม่ๆ คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ผ่านพ้นความท้าทายไปได้
หากท่านเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือ อสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต หรือกำลังมองหา คอนโดมิเนียม หรือ บ้านเดี่ยว ที่ตอบโจทย์ความต้องการของท่าน การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและคว้าโอกาสท่ามกลางความเปลี่ยนแปลงของตลาดได้
หากคุณต้องการเจาะลึกกลยุทธ์การปรับตัวของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จ หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อก้าวข้ามความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 โปรดติดต่อเราเพื่อร่วมพูดคุยและหาแนวทางที่เหมาะสมที่สุดสำหรับธุรกิจของคุณ
